국내 물류부동산 시장이 성장하고 대형 물류센터의 공급이 늘어나면서 임차인 유치를 위한 치열한 경쟁이 이루어지고 있다. 대형 물류센터를 한 번에 사용할 수 있는 임차인을 유치하면 간단하지만 국내에서 대형 임차를 할 수 있는 기업은 일정부분 정해져 있고 이러한 임차인을 유치하지 못할 경우는 여러 임차인을 모아서 물류센터를 운영해야 한다. 그렇다면 하나의 임차인이 평균적으로 임차하는 평수는 얼마나 될까? 또 물류센터를 개발할 때 한 층의 바닥면적은 얼마가 적정할까?

이러한 부분에 답을 얻기 위해서는 여러 가지 고려해야할 사항들이 많아 실제로 명확한 답을 얻기는 쉽지 않다. 이를 위해 물류신문사에서는 임차인 즉 물류센터를 운영하는 기업들이 등록을 하도록 되어 있는 물류창고업 등록제에 등록된 내용을 기반으로 임차인이 평균적으로 임차하는 면적과 그에 따라 적정한 바닥면적을 정리해봤다.

500~2,000평 운영기업이 가장 많아
창고업 등록제에 등록되어 있는 자료를 바탕으로 물류시설법에 따른 일반창고 등록한 곳은 총 1164곳으로 전체 임대 면적은 2,670,687평이었다. 이중 평수를 4개 구간(표1 참조)으로 나눴을 때 가장 많은 임차 구간은 1,000~5,000평 구간으로 1164곳 중에 549곳으로 전체의 47.2%를 차지하고 있었다. 또 이중에서 1,000평대의 물류센터들이 가장 많이 등록되어 있는 것을 확인할 수 있었다. 다음으로는 1,000평 미만의 물류센터들의 등록이 가장 많았으며 그중에서 500평 이상 되는 물류센터의 등록수가 많았다. 전체적으로 보면 1,000미만 500평 이상 되는 물류센터들의 등록 수는 전체 중에 2번째로 높은 것으로 나타났다.

최근 물류센터들의 대형화에 맞물려 대형 임차인을 선호하고 있는 상황이지만 10,000평 이상 임차한 임차인의 숫자는 총 35개로 전체 3%수준으로 나타났다. 또 이중 대부분이 10,000평대를 임차했으며 2만평 이상 기업은 9곳 정도 수준인 것으로 확인됐다. 등록 대상이 되지 않는 대형 물류센터 일부를 포함하더라도 그 수는 크지 않을 것으로 예상된다.

적정 바닥면적은 4,000평 우세
업계 관계자들에 따르면 바닥면적은 4,000평 내지는 8,000평이 적정한 수준이라는 의견이 많았다. 물류설비를 집어넣었을 때 가장 적절한 규모가 4,000평 내외이며 한 층에 많으면 2곳의 임차인이 나눠 쓰는 것이 적정하다는 설명이다. 또 한 층을 다수의 임차인이 사용할 경우에는 차량의 동선이 겹치고 도크 사용의 문제 등 여러 가지 껄끄러운 문제들이 발생할 수 있기 때문이다. 그렇다면 실제로도 4,000평 내지는 그에 두 배가 되는 8,000평 내외가 가장 적절한 바닥 면적일까?

현재 등록제에 등록되어 있는 물류센터들의 면적을 바탕으로 다시 산출해 보면 상당히 가능성 있는 설명으로 보인다. 등록제에 포함되어 있는 등록면적의 평균을 산출해 보면 2,294평 정도로 나타난다. 물론 등록제에 등록되어 있는 면적은 등록기준이 되는 1,000㎡이상이 아닌 그보다 적은 물류센터들도 포함이 되어 있다. 즉 330평 미만의 물류센터도 상당수 등록되어 있는 것으로 확인됐다. 때문에 500평 미만의 작은 물류센터나 1,000평 미만의 물류센터를 제외한다면 그 평균면적은 상당히 올라간다. 여기에 공용면적이나 벌스 공간 등을 포함하면 관계자들이 설명하는 4,000평 규모의 물류센터가 적정하다는 설명이 부적절하지 않아 보인다. 물론 명확하게 바닥 면적이 4,000평 또는 8,000평이 가장 적정하다고 이야기하기는 어렵지만 업계에서 이야기 하는 바닥 면적이 전혀 근거가 없지는 않은 것으로 보인다.

등록형태별 등록면적이 가장 높은 임차인은? 현대 물류창고 등록제에 등록되는 유형은 9가지 유형이다. 물류시설법에 따른 물류창고가 3가지 유형이며 타법에 따른 물류창고가 6개의 유형으로 등록되고 있다. 물류시설법에 따른 물류창고는 일반창고, 냉동·냉장창고, 보관장소이며 타법에 의한 물류창고는 항만법에 따른 항만창고, 관세법에 의한 보세창고, 유해화학법에 따른 보관저장업, 식품위생법에 따른 냉동·냉장창고, 축산물위생법에 다른 축산물 보관창고, 식품산업진흥법에 따른 냉동·냉장창고이다. 현재 이들 등록 창고들 중에 단일면적으로 가장 많은 면적을 등록한 기업은 누구일까?   물류시설법에 따른 일반창고는 CJ대한통운인 것으로 나타났다. CJ대한통운이 등록한 물류센터 가운데 경기도 용인시에 있는 물류센터의 경우 등록면적이 52,791평으로 가장 큰 규모를 등록하고 있었다. 냉동·냉장의 경우 롯데글로벌로지스의 오산물류센터가 26,182평으로 가장 넓은 면적이었으며 보관장소의 경우 세종시에 위치한 정수개발의 보관장소가 51,823평으로 가장 많은 면적을 등록한 것으로 확인됐다. 타법에 의한 창고의 경우 항만창고는 부산신항만, 보세창고는 한국석유공사, 유해화학법에 따른 보관저장업은 롯데정밀화학, 식품위생법상의 냉동·냉장창고는 롯데글로벌로지스, 축산물위생법에 따른 축산물보관은 홈플러스, 식품산업진흥법에 따른 냉동·냉장은 동원냉장이 가장 큰 규모로 등록한 것으로 나타났다.