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전문가들이 말하는 인천·경기 지역 물류부동산 ‘이거 실화냐?’
일반 상온 물류창고 임대료 , 김포가 안성에 비해 최대 2.5배 이상 차이나
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2017년 09월 27일 (수) 09:56:30

물류부동산이 상업용 부동산으로 각광을 받으면서 물류부동산을 전문으로 중개하는 부동산 기업들이 늘어나고 있다. 물류부동산시장의 초기에는 중개 기업의 역할이 건축물을 단순히 소개하고 이를 매칭시키는 역할이었다. 하지만 물류센터의 역할과 부동산으로서의 가치가 상승하면서 현재의 물류부동산 시장의 중개는 전문성을 바탕으로 하지 않으면 살아남기 어려운 시장으로 변해가고 있다. 국내에서 물류부동산을 전문으로 중개하는 기업은 많으며 각 중개기업들은 물류기업에 있던 담당자를 영입하거나 교육을 통해 관련 전문가들을 양성해 물류부동산 시장을 리드해가고 있다. 현업에서 물류부동산의 전문가로 활동하는 기업의 전문가를 통해 인천, 경기지역의 물류부동산 현황과 주요 지역별 분석, 물류부동산의 가치를 산정하는 중요한 요인 등을 확인해 정리했다.

임대료의 경우 물류산업의 특성상 같은 지역이라도 주변도로상황에 따라, 또 건물의 컨디션, 구조 등에 따라 임대료가 산정되기 때문에 정확히 어느 지역이 어느 정도 수준이라고 이야기하기 어렵지만 각 기업이 밝힌 금액 중 최고가와 최저가 그리고 평균최고, 최저가를 표기했다. 여기서 밝히는 임대가의 범위는 실거래가가 아닌 호가에 가깝고 임대료와 차이가 있을 수 있음을 미리 밝혀둔다.

   
   
지가 낮고 개발 용이한 지역에 물류창고 몰려

국내 물류창고의 대부분은 인천·경기지역에 몰려 있으며 이 중에서도 일부지역에 집중되어 분포되어 있다. 서울을 기준으로 남쪽에 집중되어 있는 것. 수도권을 배후로 두고 있으면서 지가가 비교적 낮고 개발이 용이한 지역에 물류센터가 몰리면서 일어난 현상이다. 때문에 용인 지역을 기점으로 이천, 평택까지도 물류센터가 상당히 개발되어 있으며 현재도 용인의 백암지역을 중심으로 많은 물류센터들이 개발되고 있는 상황이다. 물론 기존의 낡은 물류창고에 대한 이전 수요들이 발생하고 있지만 이러한 수요보다 더 많은 공급이 일어나고 있다는 목소리도 적지 않다. 이에 반해 서울을 기준으로 동쪽과 북쪽에도 물류센터의 수요가 많지만 개발이 어렵고 지가가 높게 형성되어 있는 등 임대형 물류창고를 개발하는 것이 어려워 공급이 부족한 상황을 이어가고 있다. 최근에는 서울 도심이나 인근의 물류단지들이 들어서고 있으며 개발될 계획으로 있어 이에 대한 시장의 변화가 예상되고 있지만 높은 임대료 등이 변수로 판단된다.

임대료 김포가 가장 높고, 안성이 가장 낮아
국내에서 물류창고의 임대료 수준을 공식적으로 집계해서 발표하고 있는 자료는 없지만 각 기업에서 발표한 자료와 현업에서 활동하고 있는 물류부동산 전문가들의 의견을 종합해 본 결과 일반 상온물류창고를 기준으로 인천·경기지역에서 현재 가장 높은 임대료 수준을 보이고 있는 곳은 김포였으며 안성이 가장 낮은 임대료 수준을 나타내고 있었다. 주목되는 것은 가장 높은 임대료를 차지하고 있는 김포의 경우 최고 임대료는 48,000원에 이르며 이는 가장 낮은 안성의 2.5배 이상 높은 수치라는 점이다. 물론 거리와 건물의 컨디션에 따른 차이겠지만 경기도 내에서도 지역에 따라 임대료 수준의 차이가 커지고 있다는 것을 알 수 있으며 빈익빈 부익부 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다는 것을 어렵지 않게 알 수 있다.
평균 임대료로 계산한 결과 최저 3만 원이 넘는 임대료를 지불해야 하는 지역은 인천, 김포, 군포 등으로 수도권 서부권에 집중되어 있는 것을 알 수 있다. 평균 임대료로도 4만 원이 넘는 지역은 김포지역으로 가장 비싼 비용을 치러야 사용할 수 있는 것으로 나타났다.

수요가 많은 지역은 단연 ‘김포’
임대료 수준이 높다는 것은 그만큼 수요가 많다는 것을 반증한다. 전문가들은 김포를 가장 수요가 많은 지역으로 꼽았다. 임대료 수준이 가장 높은 지역이지만 수도권 접근성이 좋다는 점에서 높은 점수를 준 것으로 보인다. 세빌스코리아 우정하 부장은 “전자상거래의 발전으로 인해 빠른 배송이 필요하게 되었으며 때문에 서울과 가장 가까운 입지를 찾을 수밖에 없다”고 설명했다. 다른 물류부동산 전문가도 “김포 외에도 서울권 진입이 용이한 인천, 용인, 남양주 등에도 수요가 높은 편”이라고 설명했다. 이와 함께 용인지역도 상당히 많은 수요가 발생되고 있다는 것이 전문가들의 판단이다. 젠스타 최문식 과장은 “용인지역에 신규물류센터가 많이 공급되어 전환 수요를 흡수하고 있다”며 “이전을 고려할 때 화주들이 더 좋은 환경에 관심을 가지게 되면서 신규 공급된 물류센터로 이전을 고려하는 경향이 많다”고 설명했다.

2만 원대 중반 물류창고 많이 찾아
물류창고를 찾는 임차인들이 선호하는 임대료 수준은 얼마일까? 대부분의 임차인이 가장 많이 찾는 금액은 2만 원대 중반인 것으로 확인됐다. 또한 서울과 인접한 경우는 3만 원대 중, 후반을 선호하는 것으로 나타났다. 아이엠로지스부동산중개법인 이상엽 팀장은 “가격은 낮을수록 좋지만 평당 2만 원대 중, 후반에 많은 문의가 들어온다”고 전했다. 다른 한 전문가는 지역별로 다르지만 용인의 경우 23,000원에서 25,000원을 가장 많이 찾으며 서울 인근을 찾는 임차자는 3만원 중반의 금액을 많이 찾는다고 설명했다. 다른 전문가도 대부분 관리비 별도일 때 2만원에서 25,000원의 문의가 가장 많았다고 설명했다. 그는 “저렴한 임대료를 선호하는 이유는 주변국의 상황이 좋지 않고 내수 경기 침체에 따라 저렴한 물류창고를 찾는 수요가 많았던 것으로 보인다”고 평했다. TL Korea의 이다예 과장은 “도심지에서 먼 지역의 경우는 2만 원대 중, 후반이며 서울과 인접한 지역은 3만 원대 중, 후반을 많이 찾는다”며 “김포, 장지, 인천, 기흥의 경우는 배송시간이 짧고 작업자를 구하기 쉽기 때문으로 보인다”고 전했다.

임대료 결정요인은 결국 ‘입지’
물류창고의 임대료를 산정하는데 여러 가지 요인이 있다. 하지만 결국 임대료가 형성되는데 가장 중요한 것은 물류창고의 위치였다. 모든 전문가들이 1순위로 입지(접근성)을 꼽았다. 수도권에 인접해 있어야 하며, 고속도로 IC인근에 있어야 좋은 임대료를 받을 수 있다는 설명. 여기에 인력을 구하기 쉽고 공급이 적었던 지역이라면 더욱 좋다고 입을 모았다. 입지 다음으로 임대료를 선정하는데 중요한 요소는 창고의 스펙을 꼽았다. 물류창고는 물류의 중요한 기능을 수행하는 건축물이다. 때문에 이에 맞는 스펙이 필요하다는 설명이다. 아이엠로지스부동산중개법인 이상엽 팀장은 “범용성이 높을수록 임대료가 높게 책정된다”며 “접안시설, 층고, 야드, 편의시설 등도 중요한 요소”라고 말했다. 즉 입출고가 용이하고 보관을 많이 할 수 있어야 하며 작업자들이 출퇴근하기 위한 대중교통, 기숙사, 휴게실, 식당, 주차시설 등도 물류창고의 임대료를 산정하는데 중요한 요인이 된다는 설명이다.

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