글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2023년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2023년 A급 신규 물류센터 공급량이 5,604,000㎡로 2022년 대비 37% 증가한 것으로 나타났다. 

2월 19일 발표한 이 보고서에 따르면 2023년 4분기에는 총 23개의 신규 A급 물류센터가 공급됐으며 공급 규모는 1,728,500㎡인 것으로 나타났다. 인천 북항 물류센터(연면적 112,039㎡)와 석남혁신물류센터(299,252㎡), 여주 소재 삼교동 물류센터(130,931㎡)와 본두리 물류센터(108,622㎡) 등 대형 자산의 공급이 두드러진 것으로 확인됐다. 또한 꾸준한 공급이 관찰된 남부지역은 이천에 5개의 자산이 준공을 완료했으며 파주, 성남, 안양시에 A임대형 물류센터의 공급이 확인되면서 수도권 북부와 중부지역으로 물류센터 공급이 확장된 것으로 관찰됐다. 이러한 공급량의 증가는 2024년을 기점으로 감소할 것으로 보인다. 최근 신규 물류센터 인허가 규모가 지속적으로 감소했기 때문이다.

단기간 내 집중된 신규 공급에도 불구하고 하반기 공급 규모의 40%이상이 준공과 함께 빠르게 해소되면서 4분기 기준 수도권 A급 물류시장의 공실률은 상반기 대비 1.7% 증가한 19%에 그쳤다. 하지만 단기적인 대규모 공급으로 인한 공실률 상승은 이어질 것으로 이보고서는 내다봤다. 

저온 물류센터의 공실률은 42%로 상당히 높은 수준을 유지했다. 이에 따라 저온 면적을 줄이거나 상온으로 전환하는 사례도 나타나고 있다. 화성 소재 드림포워드 물류센터의 경우 기존 저온 면적을 전체 상온으로 전환해 준공을 완료 했다. 

임대차시장은 여전히 이커머스와 3PL기업들이 주요 임차인으로 확인됐으며 그 외 제조업과 F&B 업종이 일부 관찰 됐다고 이 보고서는 밝혔다. 대표적으로 쿠팡과 3PL 기업인 용마로지스가 각각 인천 소재 석남물류센터, 이천 상봉리 물류센터와 마스터리스 계약을 체결한 것으로 조사됐다. 지난해 초 신규 임대차 활동에 소극적이었던 쿠팡은 인천 소재 KP 물류센터의 임차 면적을 기존 30%에서 80%까지 늘리는 등 확장을 재개하며 지난해 4분기 인천 시장의 안정화에 기여했다. 그 외 삼성전자가 안성 송정리 물류센터와 화성 드림포워드 물류센터를 사용하는 것으로 알려졌으며 오뚜기가 남양주 운수리 물류센터와 임대차 계약을 맺은 것으로 확인됐다. 그 밖에 다이소, 알리익스프레스 등 신규 국내외 이커머스 기업 또한 지속적으로 시장에 진입하면서 중장기적인 물류 수요에 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다고 이 보고서는 예측했다.

하반기 수도권 A급 물류센터의 평균 명목임대료는 상온 기준 평당 34,591원으로 2022년 말 대비 약 2% 상승했다. 안성과 여주에서 신규 프라임급 자산 공급과 함께 임대료 인상이 두드러졌으며 남양주에서도 추가적인 임대료 상승이 있었지만 전반적으로 미미한 변화를 나타냈다. 

지난해 4분기 매매시장의 경우 5건의 거래 완료됐으며 총 투자 규모는 7,472억 원으로 집계됐다. 공실리스크와 높은 차입 비용에 대한 우려로 실문 자산의 거래보다는 준공과 함게 종결된 신규 자산의 선매입 사례가 주를 이뤘다. 2023년 4분기 A급 물류 자산의 평균 수익률은 5.3% 수준으로 보합세를 유지했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 이사는 “2023년 상업용 부동산 시장은 지속되는 고금리로 인한 유동성 제한과 매도자 및 매수자 간 기대 가격 격차가 지속되면서 거래 규모는 다소 축소됐다”며 “2024년 금리 인하 기대와 함께 국내 오피스 시장의 견고한 시장 수요, 회복하고 있는 리테일, 안정화되고 있는 물류 시장 등 긍정적인 변화가 시작될 것으로 기대한다”고 전했다.