지난 몇 년간 풍부한 유동성을 바탕으로 끝 모를 상승장이 이어졌던 부동산 시장은 2023년 찬 바람이 쌩쌩 불었다. 물류 부동산 시장도 경기침체 등의 영향으로 힘든 시간이 이어지고 있다. 관련 전문가들은 2024년에도 부동산 시장의 이런 흐름은 계속될 것이라고 입을 모으고 있다.

우정하 JLL코리아 물류/산업 자산 서비스본부장도 지난해를 돌아보며 “금리 인상으로 인해 부동산 경기가 약세로 본격 전환되고 PF가 필수적인 개발 시장 전체에도 악영향을 미쳤다. 공사비도 크게 상승했으며 일부 사업들은 시행사뿐만 아니라 건설사 부실로 이어지는 상황을 경험했다”고 돌아봤다. 하지만 이를 꼭 부정적으로만 볼 수 없다는 의견도 함께 덧붙였다.

우정하 JLL코리아 물류/산업 자산 서비스본부장을 만나 앞으로의 물류 부동산 시장을 전망과 함께 시장에서 영향력을 확대하고 있는 JLL코리아의 변화와 향후 계획에 관해 들어봤다.

과열된 시장 정상화 속 상온 물류센터 수요 ‘탄탄’
우정하 본부장은 2023년 물류 부동산 시장이 힘들었다는 점에 동의했지만 이는 다르게 보면 그동안 지나치게 과열됐던 시장이 정상화, 안정된 궤도로 진입하는 과정으로 볼 수도 있다고 설명했다.

우 본부장은 “과잉 공급으로 빠르게 공실이 증가한 저온 물류센터의 약세는 당분간 지속되겠지만 상온 물류센터에 대한 수요는 여전히 탄탄하다”며 “상온 물류센터의 공실은 빠르게 낮아지고 있으며 이는 국내뿐만 아니라 전 세계적인 현상으로 물류 부동산이 다른 상업용 부동산 상품보다 성장 가능성이 높은 이유”라고 덧붙였다.

특히 우량 상온 물류센터에 대해서는 “지금과 같이 신규 공급이 정체인 상황이 계속되면 이른 시일 내에 공실을 찾기 힘든 시장을 다시 경험할 확률이 높다”며 생각보다 이르게 이 같은 상황이 도래할 수 있다고 강조했다.

이는 JLL코리아 ‘2023년 4분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에도 잘 나타난다. 2023년 수도권 A급 물류센터 시장에는 자가센터를 포함해 총 65개, 약 153만 평이 물류센터가 공급됐지만 2023년 4분기 공실률은 지난 3분기와 비슷한 13.1% 수준으로 견조한 임차 활동이 신규 물량을 소화한 것으로 조사됐다.

저온 물류센터, 손실 최소화와 기회가 동시에 존재
우량 상온 물류센터에 대한 선호가 높지만 좀처럼 공실률이 떨어질 기미를 보이지 않는 저온 물류센터의 경우 올해는 물론 당분간 어려운 시간을 보낼 것으로 전망했다.

우정하 본부장은 “저온 물류센터의 경우 그동안 해결되지 못한 공실에 신규로 공급된 저온 공실들이 차곡차곡 쌓이는 형국”이라며 “일부 지역을 제외하고는 임대 문의조차 뜸하고 어렵게 잡은 임차 수요도 무리한 조건들을 요구하고 있다”며 “저온 비율이 높은 물류센터는 개발뿐만 아니라 매매도 사실상 불가능한 상황”이라고 현재 상황을 설명했다.

당분간 힘든 시간이 예상되는 저온 물류센터 임차인들에 대한 조언 요청에 대해 그는 “저온 임차 수요가 그나마 존재하는 지역은 낮은 실질 임대료 수준을 감내하더라도 수용하는 것이 유리하다. 이마저도 힘들다면 추가 비용을 감수하더라도 상온 물류센터로 전환하는 것이 고통스럽지만 향후 기회 손실을 최소화할 방안”이라며 현재 저온 물류센터 시장은 얼마나 손실을 최소화할 수 있을지에 중점을 두고 판단해야 한다고 조언했다.

반대로 현재 저온 물류센터 시장의 어려움은 임대인들에게는 새로운 기회가 될 것으로 전망했다. 우정하 본부장은 “물류 운영 효율을 위해 물류센터 통합, 노후 물류센터에서 신규 물류센터로 이전을 계획하고 있는 임대인들은 저렴한 가격으로 저온 물류센터를 임대할 기회가 생겼다”며 계약 기간을 최대한 길게 가져가는 것이 중요하다고 설명했다.

JLL코리아, 새해 변화보다 내실 다지는 데 집중
가장 뜨거웠던 시장인 물류 부동산 시장이 급격히 식으면서 JLL 물류/산업 자산 서비스본부는 새해 급격한 변화보다 내실을 다지는 데 집중했다.

우정하 본부장은 “지난해까지 JLL코리아는 부산 오피스 개설, 다양한 경험을 보유한 전문 인력 확보를 통해 업무 영역을 확대했다. 하지만 물류 부동산 시장 변화함에 따라 질적 성장에 초점을 두고 조직을 개편했다”고 소개했다.

특히 JLL코리아는 올 한해 구성원들의 역량 강화를 통해 물류/산업 자산 서비스본부, 더 나아가 JLL 코리아의 경쟁력이 강화될 수 있도록 할 계획이다. 이를 위해 상대적으로 경험이 부족한 팀원들에게는 다양한 교육과 업무 기회를 제공하고 각자의 경험과 노하우를 수시로 공유해 고객사에는 양질의 서비스를 제공할 방침이다.

우 본부장은 “기존 원팀으로 운영되던 조직을 고객사와 맞춰 세분화한 운영을 시험하고 있다. 경험 많은 팀장급 리더와 팀원이 고객사 요구에 더욱 기민하게 대응할 수 있도록 조직을 운영할 계획”이라고 설명했다.

“수준 높은 부울경·해외 서비스 제공할 것”
JLL 물류/산업 자산 서비스본부는 다양해지는 고객사 요구에 효율적으로 대응하기 위해 세분화된 운영을 하는 한편 미래 시장으로 꼽고 있는 부울경 시장과 해외 서비스에 역량을 집중해 사업을 다각화할 계획이다.

대한민국 수출입의 핵심 거점으로 다양한 제조업의 기반이 되는 부울경 지역은 800만의 배후 인구를 바탕으로 올해부터 창원, 양산, 김해, 부산 강서구 등 여러 지역에 다양한 규모의 우량 물류센터의 공급이 이어져 신규 수요 또한 계속될 전망이다.

우정하 본부장은 “부울경 지역의 경우 상온과 저온 물류센터 비율이 3:7 비율로 저온센터 공실은 계속될 전망이다. 하지만 상온센터는 이차전지, 전장품, 방산물자 등 수출입화물을 중심으로 문의가 계속되고 있으며 일부는 임대계약이 성사되고 있다”고 밝혔다. 이어 “부울경 지역도 수도권과 마찬가지로 앞으로 물류센터 통합, 노후 물류센터 이전 등도 활발히 일어날 것으로 예상된다”며 JLL코리아는 부울경 지역에 물류 전문가를 대거 투입해 수준 높은 고객 서비스를 제공할 계획이라고 덧붙였다.

또 JLL코리아는 JLL의 폭넓은 해외 네트워크를 활용해 국내 기업의 해외 진출은 물론 해외 기업의 국내 진출 등 해외 관련 다양한 서비스도 확장해 나갈 계획이다.

우정하 본부장은 “국내 기업의 해외 물류 거점 신설, 이전, 매입·매각 등 JLL만의 특별한 네트워크를 통해 현지화된 솔루션을 제공하고 있다”며 JLL코리아는 국내와 국외를 한 번에 매니징 할 수 있는 최고의 파트너라고 힘주어 말했다. 

그는 마지막으로 “항상 고객의 만족을 최우선으로 해온 JLL의 핵심 가치 아래 모든 고객에게 가장 빠르고 정확한 정보를 제공하고 이를 바탕으로 최적의 물류 부동산 솔루션을 제공하는 실력 있고 신뢰할 수 있는 파트너가 되기 위한 노력을 꾸준히 해 나갈 것”이라고 말했다.