수도권 내 물류센터의 신규 공급이 2023년을 정점으로 감소하고 2025년부터는 수급 불균형이 완화될 것이라는 전망이 나왔다. 

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 이같은 내용을 담은 ‘한국 물류 부동산 시장’ 리포트를 발행하고 수도권 물류센터 공급과 이커머스 물류 서비스 시장에 대한 분석을 내놨다. 

착공 지연 늘며 2025년 공급 크게 감소 
리포트에 따르면 물류센터는 온라인 쇼핑의 확대와 유통 기업들의 가파른 성장으로 다양한 상품들의 보관과 유통의 필요성이 높아지면서 2020년을 전후로 신규 개발이 급격히 증가한 것으로 나타났다. 2013년부터 2019년까지 수도권 내 연면적 5천 평 이상인 물류센터의 인허가건수는 연평균 26.5건이었던데 반해, 2020년에서 2022년 사이 연평균 인허가건수는 119건으로 약 4.5배 증가한 것. 이러한 인허가는 신규 공급으로 이어져 2013년 말까지 누적 물류센터 규모(수도권 소재 5천 평 이상 물류센터 기준)는 544만 sqm에 불과했지만 2023년 3분기 기준 총 2,576만 sqm까지 늘어나며 10년 만에 5배가량의 증가세를 보였다. 연간 공급은 더욱 가속화되는 추세가 이어졌다. 2022년 전체 390만 sqm의 물류센터가 공급됐고 2023년엔 3분기만에 428만 sqm가 공급되면서 정점을 찍었다. 물류센터의 대형화도 추세도 이어졌다. 이는 풀필먼트 센터의 증가로 기인한 것으로 풀이된다. 2013년 말까지 공급된 물류센터 자산별 평균 연면적은 35,100 sqm였지만 2023년 9월에는 51,700 sqm로 약 47% 증가한 것으로 나타났다. 

다만 지난해부터 공사비 증가, 기준금리 인상 등의 악재가 이어지며 착공이 지연되는 사례도 늘고 있는 것으로 나타났다. 2020년까지는 물류센터 개발 인허가 이후 대부분이 착공으로 이어졌지만 2021년에는 인허가 개발 건 중 74%, 2022년에는 27%만이 실제 착공으로 이어졌다. 평균적으로 인허가 이후 착공까지 6~8개월의 시간이 소요되는 것을 감안하면 2022년 들어 미착공률이 상당히 높아진 것으로 알 수 있다. 최근 물류센터 개발 신규 인허가 건수 또한 감소 추세에 있어 2025년 이후 신규 물류센터 공급은 크게 감소하며 수급 균형에 도달할 전망이라고 이 리포트는 밝혔다. 

다만 PF시장이 빠른 시간 안에 다시 활성화 되어 자금 조달에 성공해 개발에 착수 할 수 있는 상황이 된다면 2024년에는 2022년과 비슷한 수준의 공급이 될 것으로 내다봤다. 

온라인 쇼핑 성장세 주춤하지만 물류센터 수요 여전
코로나19 이후 오프라인 시장이 다시 활성화되며 온라인 쇼핑의 성장세가 다소 주춤했지만 물류센터 수요는 여전히 존재하고 있다고 이 리포트는 분석했다. 다수의 이커머스 업체는 시장 점유율 확보를 위해 최근 빠른 배송 서비스에 집중하고 있으며 이를 위해 더 촘촘한 물류 네트워크 구축을 위해 노력하고 있다는 설명이다.

온라인쇼핑동향조사(통계청)에 따르면 2023년 1월부터 9월까지의 온라인 쇼핑 거래액은 117.9조 원으로 집계됐으며 이는 지난해 동기대비 3.4% 증가한 수치이다. 같은 기간 전체 소매거래액의 증가율은 1.8%로 오프라인 시장의 재개에도 불구하고 온라인 거래액의 증가율은 전체 소매거래액의 증가율 보다 높았다. 하지만 2017년부터 2022년까지 온라인 거래액의 연평균 성장률이 16.1%였던 것을 감안하면 성장률은 크게 둔화 된 것으로 보인다. 또한 전체 소매거래액 대비 온라인 거래액을 나타내는 온라인 침투율은 2021년 24.6%를 기록한 뒤 현재까지 유사한 수준을 보이고 있다. 다만 여전히 택배 물동량이 두 자릿수 성장률을 보이고 있고 이러한 성장률이 온라인 거래액 증가폭 대비 높다는 점을 감안하면 소액 상품까지 온라인 거래를 통해 이뤄진 것으로 추정된다고 이 리포트는 밝히고 있다. 

온라인 쇼핑 거래액의 증가와 소액상품 배송의 증가를 고려했을 때 물류센터의 수요는 여전히 존재하는 것으로 보인다고 세빌스 코리아는 리포트를 통해 밝혔다. 이커머스 업체들이 온라인 쇼핑 시장에서 점유율을 높이기 위해 다양한 전략을 펼치고 있고 소비자가 편리함을 느낄 수 있는 빠른 배송서비스인 ‘퀵 커머스’ 서비스를 제공하기 위해 촘촘한 물류 네트워크를 구축하고자 노력하고 있다는 설명이다. 

대표적인 기업으로 쿠팡, 네이버쇼핑을 들 수 있다. 공정거래위원회에서 발표한 자료에 따르면 2022년 국내 온라인 쇼핑 시장에서 쿠팡(24.5%)과 네이버 쇼핑(23.3%)이 시장 점유율의 절반 가까이 차지하고 있으며 물류센터 시장에서도 공격적인 투자를 이어가고 있는 것으로 보인다. 

온라인 쇼핑 시장점유율이 가장 높은 쿠팡의 경우, 전자상거래 사업 외에도 자체 물류센터 개발과 마스터리스를 통해 공격적으로 물류센터 시장에 투자했다. 최근에는 쿠팡로지스틱스서비스를 활용해 오픈마켓 판매자에게도 로켓배송과 동일한 배송 서비스를 제공하는 ‘로켓그로스’를 선보이며 본격적인 3PL 사업에도 뛰어들었다. 쿠팡로지스틱스서비스의 택배 물동량 점유율은 2022년 12.7%에서 2023년 8월말 기준 24.1%로 두 배 가까이 증가한 것으로 나타났다. 

네이버쇼핑은 풀필먼트 시스템을 구축해둔 CJ대한통운, 파스토, 아워박스 등 기존 물류업체와 협력을 강화하며 ‘도착 보장’ 서비스를 선보이고 있다. 네이버쇼핑과 협력을 이어가고 있는 CJ대한통운은 지난해 상반기 경기도 이천시 마장면과 장호원읍에 새로운 풀필먼트 물류센터를 가동하면서 휴일배송, 익일배송, 새벽배송 등 다양한 도착 보장 서비스를 제공하는 통합 배송서비스인 오네(O-NE) 서비스를 개시하는 등 배송 서비스를 강화하고 있다. 

세빌스코리아는 이번 리포트를 통해 쿠팡과 같은 이커머스 기업들의 성장, 네이버 쇼핑과 같은 이머커스 기업과 물류기업간 협력을 바탕으로 한 물류서비스 확장 등으로 인해 물류센터의 수요가 꾸준할 것으로 예측했다. 차별화된 배송서비스가 이커머스, 물류, 택배 업계 전반에서 가장 중요한 경쟁력으로 대두 되고 있고 빠른 배송을 원하는 고객의 니즈를 반영하기 위해서는 상품을 미리 보관 할 수 있는 공간 확보와 온라인 플랫폼과의 동기화를 이를 수 있는 최첨단 풀필먼트 인프라 구축이 필요할 것으로 판단했기 때문이다. 특히 신규 공급의 둔화세를 고려하면 물류센터 임대 시장의 수급 불균형은 2025년부터 서서히 완화 될 것으로 전망했다. 

이번 리포트를 발행한 세빌스코리아의 홍지은 전무는 “이커머스 전반에서 빠른 배송 서비스가 차별화된 경쟁력으로 부각되면서 제품을 미리 보관할 수 있는 공간 확보와 최첨단 풀필먼트 인프라 구축을 위한 물류센터 임차 수요는 꾸준히 이어질 것”이라며 “누적된 물류센터 공급량으로 인한 수급 불균형은 올해까지 이어질 것으로 보이지만, 2025년이 되면 균형이 맞춰질 것으로 예상된다”이라고 말했다.