한국 상업용 부동산 시장에 대한 국내‧외 투자자의 관심이 여전히 높게 유지되고 있지만 물류부동산 섹터의 경우 옥석가리기가 본격화 될 전망이다. 

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE는 이 같은 내용을 담은 ‘2023 한국 투자자 의향 설문조사’ 보고서를 17일 발표했다. 이번 설문조사는 2022년 11월 9일부터 12월 2일까지 한국 투자자 20여명을 포함한 아태지역 내 총 534명의 투자자를 대상으로 진행됐으며 해당 보고서는 국내 투자자의 응답을 바탕으로 올해 한국 상업용 부동산 시장의 매입 활동과 주요 리스크, 선호 전략 및 섹터에 대한 의견 및 전망을 다루고 있다.

국내 물류센터 선호도 하락
이 보고서에 따르면 국내 투자자가 가장 선호하는 섹터는 지난해에 이어 금년에도 오피스가 차지한 반면 물류센터에 대한 선호도는 지난해 대비 더욱 하락하면서 두 섹터간 선호도 차이가 확대됐다. 오피스의 선호도는 65%로 18%p 대폭 상승한 반면 물류센터의 선호도는 15%p 하락한 25%로 나타났다. 물류센터에 대한 선호도의 변화는 대규모 공급과 온라인 성장세 약화에 따른 공실 리스크와 시장 불확실성에 대한 우려가 동시에 작용한 것으로 보인다. 하지만 국내 상황과는 반대로 아시아 태평양 지역 투자자의 경우 지난해에 이어 3년 연속 물류센터에 가장 높은 선호도를 보인 것으로 나타났다. 

국내 투자자를 포함한 아시아 태평양 응답자의 대부분은 공통적으로 예상보다 빠른 수익률 악화, 견고한 임대 수요 지속에 대한 불확실성과 대규모 공급 파이프라인을 올해 물류 투자의 위험요소로 꼽았다. 특히 수익률과 수요에 대한 우려가 지난해 대비 크게 증가했다. 수도권 A급 물류센터의 평균수익률은 지난해 말 기준 4.8%를 기록했지만 향후 수익률 상승 압박은 불가피 할 것으로 보고서는 내다봤다. 매물의 입지, 성격, 업사이트 잠재력에 따라 상이하겠지만 약 50bps~100bps 수준의 조정이 예상되며 이는 저온 물류센터나 저온을 포함한 복합물류센터에서 더욱 관찰 될 것으로 예상했다. 또한 그동안 수도권 수요의 동인으로 작용한 온라인 소매시장의 성장세가 둔화 되면서 임대 수요 지속성에 대한 우려도 증가했다. 올해도 수도권에 약 600만㎡의 대규모 신규공급이 예상되는 가운데 공급이 집중된 지역을 중심으로 공실 증가가 불가피할 전망이다. 한 관계자는 “최근 상온센터에 대한 수요의 감소도 감지 된다”며 “시장의 변화가 급격히 이뤄지고 있는 것 같다”고 설명했다. 이와 함께 임차인의 임대료 감당 여력에 대한 우려도 증가하고 있어 향후 임차인의 재무건정성과 신용도에 대한 검토가 중요해 질 것으로 예상된다. 

국내 투자자 “올해 물류센터 가격 조정 기대”
국내 투자자들의 대부분은 올해 자산에 대한 가격 조정을 기대하고 있다. 특히 지난해 대비 오피스와 물류 섹터에서 그 변화가 두드러졌으며 물류자산은 큰 폭의 하락이 예상되고 있다. 코어 오피스 자산에서는 약 10% 미만 수준의 제한적인 가격 조정을 기대했으며 밸류에드 자산에서는 약 10~30% 수준의 가격하락을 기대하고 있는 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 실제로 상반기 거래 종결을 앞둔 A급 오피스 코어 자산의 경우 약 10% 수준의 가격 조정에 합의된 것으로 나타났다. 하지만 물류자산은 10~30%의 가격하락을 예상하고 있으며 이에 투자자는 저온 공실 비율이 높은 매물이나 준공을 앞둔 자산들이 PF자금 상환을 위해 할인된 금액에 시장에 나오는 기회를 적극적으로 모색할 것으로 예상하고 있다. 

최수혜 CBRE 코리아 리서치 부문 이사는 “국내 투자자 대부분은 금년 자산 가격의 조정을 기대하고 있으며, 작년 대비 오피스와 물류 섹터에서 그 기대치의 변화가 두드러졌다”며 “매물의 입지 및 스펙에 따라 상이한 폭의 자산 가격 조정이 관찰될 것으로 보며, 우량 자산의 경우 임대차 안정화 여부 및 임대 수익성에 따라 수익률 상승 압박은 제한적일 것으로 예상한다”고 밝혔다.
 
한편, 한국 상업용 부동산 시장에 대한 국내 외 투자자의 관심은 여전히 높게 유지됐으며 하반기부터 긴축 기조가 완화되며 시장의 점진적인 회복과 함께 투자 활동이 증가할 것으로 내다봤다.