지난 3년간 비대면 시대로의 전환은 이커머스 산업의 비약적인 발전으로 이어졌다. 다양하고 고도화된 고객 요구에 대응하기 위해 물류의 중요성이 크게 주목받았다. 특히 물류센터와 네트워크는 기업경쟁력 강화에 있어 가장 중요한 부분으로 떠올라 물류센터 등 이와 관련한 투자가 활발하게 이뤄지고 있다.

업계에서 유일하게 부산사무소를 오픈·운영하는 JLL 우정하 물류산업 자산서비스팀 본부장은 부울경 지역 물류센터의 경우 “물류센터 투자와 공급, 어려운 경제 상황으로 물류센터 공실률이 증가하고 임대료가 하락할 것이라는 우려도 일부 있지만 제한적일 것으로 판단되며 경기 회복에 따른 변수가 클 것으로 예상된다”고 밝혔다.

부울경 물류센터, 대형화·접근성·전문화 뚜렷하게 나타나
수도권을 중심으로 이뤄지는 물류센터 투자가 최근 부울경 지역 물류시장으로 확대하고 있다. 우정하 JLL 물류산업 자산서비스팀 본부장은 “전통적으로 부울경 지역의 물류센터는 보관기능에 중점을 둔 물류센터가 주류를 이뤘지만 대형화, 접근성, 전문화에 중점을 둔 물류센터 투자가 확대되고 있다”고 말했다.

첫 번째, 대형화에 대해 우 본부장은 “부울경 지역의 늘어나는 이커머스 수요에 맞춰 대형화되고 있는 물류센터들은 자동화 설비 구축과 물류 동선 효율화를 강화에 집중하고 있다”며 이러한 변화를 가장 잘 보여주는 물류센터는 양산에 위치한 L사의 물류센터로 24,000평대로 2023년 1분기에 완공돼 운영에 들어갈 예정이다.

우 본부장은 “두 번째로 물류비용 중 운송비에 비해 임대료가 차지하는 비중이 적고 라스트마일 운송의 중요성이 커지면서 인구 및 수요가 많은 양산, 기장, 대동, 두동 등 접근성이 좋은 입지, 선호도가 높은 지역으로 투자가 진행되고 있다”며 2023년에 이 지역에 5개의 물류센터가 개소할 예정이라고 덧붙였다.

또한 기존 보관에 집중한 물류센터를 벗어나 전문화도 이뤄지고 있다. 우정하 본부장은 “접안시설, 정온물류시스템, 첨단설비, 위험물 관련 설비와 기타 편의시설을 갖춘 물류센터 투자가 활발히 이뤄지고 있다”고 말했다. 그 예로 내연 자동차에서 전기차로 전환되면서 2차전지와 원료를 전문적으로 보관하는 항온·항습 기능이 갖춰진 물류센터가 오픈할 예정이며 향후 확대될 것이라고 밝혔다.

상온센터 임대율 안정적이지만 일부에서 보관 재고량 줄어
부울경 지역은 2022년 11월 말 현재까지 물류센터 공급이 지속적으로 늘어나고 있다. 현재 영남권에서 연면적 5,000평 이상의 물류시설은 총 92개로, 약 110만평으로 집계되고 있다. 도시별로는 ▲부산 46만평(42%) ▲창원 33만평(30%) ▲양산 18만평(16%)순으로 공급되고 있다.

영남권 내 3만평 이상의 초대형센터는 8개인 것으로 집계돼 수도권과 비슷한 흐름도 감지됐다. 다만 연면적 1만평 이상의 대형센터는 물동량 증가세와 배후수요에도 불구하고 수도권에 비해 공급이 제한적인 상황이다.

우정하 본부장은 “최근 금리인상과 원자재 가격 폭등으로 2022년 완공 예정이던 물류센터의 공급이 지연되면서 공급물량이 감소할 것으로 예상된다”며 “상온센터 임대율이 안정적이고 수요 대비 물건이 부족한 상황이 이어지고 있지만 대외여건 악화에 따른 물동량 감소로 부산 신항과 북항 일부 물류센터의 보관 재고량이 상반기 대비 다소 줄어들고 있는 상황”이라고 설명했다.

신규 물류센터 개발 난항…‘좋은 물류센터 가치는 상대적으로 상승’
최근 경제 전반에 나타나고 있는 불확실성으로 인해 신규 물류센터의 개발이 최소화되고 있으며 실물 자산에 대한 거래가 심화할 조짐을 보이는 상황이다. 우정하 본부장은 “신규개발 중이거나 완공된 물류센터가 자금운영의 이유로 매물로 나오고 있다”며 부산 신항의 물류센터를 4개사가 매각을 추진하고 있다고 말했다. 이어 “신규 물류센터 개발이 어려운 상황으로 인해 좋은 물류센터의 자산 가치는 상대적으로 상승할 것”으로 예상했다.

현재 부울경 지역의 상온센터 임대료는 23,000원~38,000원/평을 유지하고 있으며 저온센터는 50,000원~75,000원/평 범위 내에서 형성되고 있다. 우 본부장은 “2023년 상반기부터 신규 공급에 이뤄질 예정이기 때문에 임대료 상승은 2022년 대비 제한적으로 예상된다”고 밝혔다.

한편 2023년 부울경 지역에 오픈 예정인 물류센터는 5개로 김해와 양산에 각각 2개, 3개의 물류센터가 준공 예정이다. 개발 연면적은 약 196,392평이다. 부산신항 웅동부지에 20,000평 이상의 물류센터가 23년 상반기 준공을 앞두고 있으며 물류센터 지원시설도 속속 오픈할 예정이다.