글로벌 종합부동산서비스 전문기업 CBRE코리아는 ‘2022년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에서 3분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전분기 대비 소폭 하락한 3조 7,340억 원으로 집계됐다고 밝혔다. 3분기까지 누적된 투자 규모는 총 15조 원으로 작년 동기 대비 약 9% 감소한 수치이며 전년 총 투자 규모의 약 72% 수준인 것으로 나타났다.

3분기 수도권 물류 자산 거래 규모는 약 1조 원 수준으로 3분기까지 올해 총 거래규모는 2조 406억 원으로 집계됐다. 이는 작년 투자 규모의 절반 수준이다. 오피스 자산 거래는 2조 3,082억 원으로 전체 규모 등의 약 64%를 차지했고 호텔과 리테일 자산의 투자비중은 3분기 총 거래 규모의 각각 3%, 7%에 그친 것으로 조사됐다.

올해 3분기에는 7개의 신규 A급 물류센터가 총 40만 3,987 제곱미터 규모로 수도권 내 다양한 지역에 공급됐으며 단일 자산의 평균 규모가 2만평 수준의 대형 자산 위주로 확인됐다. 3PL은 여전히 수도권 물류시장의 주요 수요 동인으로 대형 플랫폼 기업과 전략적 제휴를 이룬 풀필먼트(기업) 스타트업의 성장에 힘입어 지속으로 확장하고 있다. 그러나 이커머스와 신선식품 시장은 비즈니스 성장이 소폭 둔화되면서 신규 자산에 대한 임차 활동 축소가 관찰된 것으로 나타났다.

보고서에 따르면 3분기까지 올해 물류부동산 누적 공급량은 190만제곱미터 규모로 이는 올해 계획된 전체 공급 규모의 약 40% 수준이다. 최근 원자재 가격을 포함한 건설 공사 비용 상승과 공급망 차질의 영향으로 일부 개발 프로젝트가 지연되면서, 하반기 공급 속도는 다소 더딘 것으로 관찰됐다.

이에 따라 보고서는 올해 총 예상 공급 규모의 약 3분의 1 수준은 내년으로 공급이 미뤄질 여지가 있는 것으로 전망했다. 또한 3분기 내 5건의 물류센터 거래가 완료되면서 투자 규모는 총 7,275억 원을 기록했고, 2022년 3분기 A급 물류 자산의 평균 수익률은 약 4.7%수준인 것으로 드러났다. CBRE코리아는 지속되는 차입비용 증가에 따라 전 분기 대비 소폭 상향 조정되었으며 연말까지 추가 상승의 여지가 있을 것으로 내다봤다.

이와 함께 3분기 코람코자산신탁의 약 2,855억 원 규모의 용인 소재 양지 SLC 물류센터 매입, 페블스톤자산운용의 화성소재 동탄 물류센터 2,220억 원 인수 등 전체 물류 거래 규모 비중의 76%가 실제 물류센터 용도인 것으로 확인됐다. 오피스 거래 수익률은 약 3% 중 후반 수준으로 파악, 올해 3분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 약 4.0%로 보합세를 유지했다.

리테일의 경우 3분기에는 국내 식음료와 패션 브랜드의 확장 활동이 주를 이루었고 아울러 중국의 계속된 봉쇄정책으로 아시아 확장을 시도하는 글로벌 리테일러의 수요가 한국에 집중되는 추세를 보이고 있다. 해당 분기 서울과 수도권 내 신규 공급된 리테일 자산은 부재했으나, 내년도 하반기부터 일부 자산이 공급될 것으로 예상했다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “오피스 공급난이 지속되는 가운데 2023년에는 각 권역에서 일부 신규 공급이 예정되어 있다. 다만 상당 부분이 사옥 용도일 것으로 추정됨에 따라 향후 서울 A급 오피스 시장의 낮은 공실률과 임대료 성장세는 당분간 지속될 것으로 전망한다”라고 말했다.