최근 자산운용사인 I사가 펀드를 통해 운용하고 있는 부산 송정물류센터에서 안전에 대한 문제로 인해 잡음이 일고 있다. 이 물류센터를 지난해 8월부터 임차하고 있는 H사가 오는 11월 1일부터 잠정적으로 사용 중지한다며 10월 말일까지 보관중인 상품을 모두 외부로 반출해 줄 것을 요청하는 공문을 고객사에 전달한 것으로 확인됐다. 물류센터의 설비 운영 과정에서 발생한 문제로 인해 구조안전진단을 실시했는데 심각한 문제가 있다는 진단을 받은 것으로 보인다. 

위험하다는 임차사 Vs 안전하다는 자산운용사
한국건축구조기술사회의 부산 송정물류센터 구조안전진단 보고서에 따르면 자동화 설비 운용이 중단된 구간의 랙 기둥의 변위조사 결과 최상단과 외벽에 가까워질수록, 건물 전면측에 가까울수록 변위발생이 더욱 증가한 것으로 확인되고 이는 설비 오작동의 주요원인으로 보인다는 의견이 제시되어 있다. 종합적인 검토 결과는 외벽에 접한 랙 기둥의 변형은 설계목표치를 초과하는 것으로 검토되어 사용을 위해서는 구조보강이 필요하다는 의견이 포함되어 있다. 또한 최대 풍하중 발생으로 주요 랙 구조 및 연결 구조부재 등 2,280개의 부재에서 응력이 기준치 내력을 초과하는 것으로 나타났으며 최대 지진하중을 추가로 고려하면 주요 랙 구조 및 연결 구조부재 등 총 7,653개의 부재에서 응력이 기준치 내력을 초과하는 것으로 검토, 확인됐다. 이에 지상 4층에 설치된 랙 구조물은 현재 구조 안전상에 문제가 있어 시급한 구조보강 조치가 필요하다는 의견이다. 한국건축구조기술사회는 주요 부재의 응력이 최대 풍하중과 지진하중의 기준치를 초과하는 결과는 인명피해를 유발할 수 있는 마감재의 탈락 위험, 자동화 설비의 오작동으로 인한 사고발생, 구조물의 휨 발생으로 인한 랙 구조물의 손상과 파손으로 이어질 수 있다고 평가했다. 한국건축구조기술사회에서 직접 진단에 참여한 관계자는 “상단부 변위는 H사에서 제공한 자료를 활용하여 분석한 결과로 상부쪽에서 기둥의 수직도가 불량한 것으로 확인됐다”며 “부재크기가 작고 구조시스템이 불합리하기 때문에 풍하중에 의한 변형이 원인인 것으로 보인다”는 의견을 보내왔다. 이러한 구조물의 변형이 계속될 경우 붕괴위험이 높아질 수 있다는 의견도 포함됐다. 한국건축구조기술사회는 “바람이나 지진으로 인해 변형이 허용범위를 벗어난 상태에서 중량 적재물을 계속 적재하게 된다면 구조물의 적재 능력이 낮아지고 그로 인해 붕괴위험이 높아질 수 있다. 또 적재물이 낙하 될 수 있는 확률이 높아져 이로 인해 인접 구조물에 손상이 생길 경우 붕괴위험은 더욱 높아질 수 있다”며 “조속한 시일내에 보강이 이뤄져야 할 것으로 판단된다”는 의견을 제시했다.  

하지만 건축물의 임대인인 I사는 H사에서 받은 구조안전진단은 물류센터 현황(구조개산, 시공시방 등)과 맞지 않는 가정을 기초로 의뢰된 것이라고 주장하고 있다. 해당 구조안전진단은 부정확한 자료에 기초해 과대 계상된 결과라는 설명이다. I사가 시공사와 설비업체에 문의하고 전문기관에 별도로 정밀 구조안전진단을 발주해 재확인한 결과 건물의 안전성평가는 ‘A’등급이며 구조안정성은 양호한 상태라고 입장을 밝혔다.  

I사는 H사에서 발주한 구조안전진단은 두 가지 부정확한 전제하에서 작성됐다는 설명이다. 첫 번째는 랙의 사용부재를 임의로 가정한 것이고 두 번째는 실제 팔래트에 실리는 화물의 무게를 잘못 가정한 점이다. I사에 따르면 실제 송정동 물류센터의 포스트 철골부재는 SPSR490인데 H사의 구조안전진단 보고서는 ‘제공받은 도면에 재료강도에 대한 명시가 없어 SS400을 적용함’이라고 되어 있다는 것. SPSR490의 재료강도인 325N/mm2 대비 현저히 약한 235N/mm2의 재료강도를 전제해 결과가 잘못 나왔다는 설명이다. 

두 번째는 자동화 창고의 랙 하중의 차이다. H사의 구조안전진단은 자동화 창고 랙 중 두 개 라인을 제외한 랙의 하중이 1~12단까지는 1.2톤으로, 13~18단까지는 1톤으로 전제되어 있다. 하지만 I사는 모든 랙의 하중이 1톤으로 계산되어야 한다는 입장이다. 자동화 창고의 화물 입출고는 스테커 크레인을 통해 이뤄지는데 1톤의 무게 제한이 있기 때문이다. 하지만 H사가 제공받은 shop drawing에는 H사의 구조안전진단에서 전제한 조건으로 명시되어 있다. 또한 전 임차인인 L사가 제공받은 도면에도 같은 내용으로 적시 되어 있으며 I사에서 매입 전 실시한 물리실사보고서(2016년)에는 ‘1, 2, 5, 6, 7, 8 호기의 하단부는 1,200kg의 팔래트를 적재할 수 있으며, 상단부 및 3, 4 호기는 1,000kg의 팔래트를 적재할 수 있도록 구성되어 있다’고 적시되어 있다. 정확하게 하단부와 상단부의 단수는 나와 있지 않지만 최소한 H사가 전제한 조건과 유사하게 나와 있는 것으로 확인 됐다. 이에 대해 I사는 “설계사로부터 확인한 결과 당초 설계는 1~6단 1.2톤, 7~12단 1톤, 13~18단 0.8톤(평균 1톤) 사용을 전제한 것이 맞으며 shop drawing은 그러한 하중을 다 넣어서 운용하라는 뜻이 아닌 단순한 제작도면에 불과하다는 확인을 받았다”고 밝혔다. 결국 스태커 크레인의 설정상 파렛트에 1톤 이상 화물이 실릴 수 없고 초과적재가 되더라도 전체적으로 평균 1톤 이하 사용을 전제하여 설계가 되어 있어 H사가 1.2톤을 가정한 것은 전제가 잘못 된 것이라는 설명이다. 

하지만 어느쪽의 자료가 더 정확한지를 떠나 이는 중요한 이슈가 될 것으로 보인다. 임대인이 임차인에 제공한 정보가 다르다면 더 큰 문제의 소지가 있다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 물류자산을 다수 운용하고 있는 한 관계자는 “만일 시설물에 대해 각자 가지고 있는 정보가 다르다면 임대인이 정보를 잘못 전달한 것으로 이는 임대차 계약에서 중대한 문제가 될 수 있다”며 “임차인은 잘못된 정보를 기반으로 임대차 계약을 맺은 것으로 임대인에게 문제를 제기할 수도 있을 것”이라고 설명했다. 이에 대해 I사는 “임대차계약 체결전에 제공된 정보가 아니라 임대차개시 후 임차인이 공문을 통해 시설관리 목적으로 자료를 요청하여 제공한 것”이라며 “잘못된 자료로 계약을 체결했다는 것은 사실이 아니다”라고 설명했다.

임차인 H사 현장 안전 이유로 임차 해지 요청
중대재해법 강화에 따라 운영상에 안전을 책임져야 하는 H사는 안전 문제로 건축물을 임차 용도로 사용하지 못하게 됨에 따라 I사에 임차 해지 공문을 전달한 것으로 확인됐다. H사 관계자는 “현장 노동자들의 생명과 안전은 무엇보다 우선시 되어야 한다. 중대재해법이 강화되고 있는 상황에서 건축물과 시설의 하자로 인해 인명 사고가 발생할 가능성이 높은 상황에서 더 이상 건축물을 임차용도로 사용하기 어렵다”고 설명했다. 이어 그는 “계약 내용을 밝힐 수는 없지만 운영중 건축물과 시설물이 원인이 돼 중대재해가 발생하면 (우리가)책임져야 하는 상황이기 때문에 많은 손실이 예상되지만 운영을 중단할 수밖에 없다”고 전했다. H사는 이 저온물류센터에 대해 지난해 8월 임대차 계약을 맺었으며 계약 기간은 2028년 7월 31일까지로 7년이다. 이 기간 동안 중대재해에 대한 리스크를 임차인인 H사가 짊어지게 되는 것으로 보인다. 이에 대해 한 업계 관계자는 “건축물의 하자로 인한 중대재해가 발생되면 임차인이 아니라 임대인이 책임을 져야 하는데 이야기를 들어보면 계약서상에 모든 책임이 임차인에게 있는 것 같다”며 “임대인은 임차인이 건축물을 용도에 맞게 사용할 수 있도록 기본적인 조치는 해줘야 한다”고 설명했다. 

현재 I사는 H사가 문제 삼은 랙 상부를 티칭작업을 통해 사용이 가능하도록 만들었기 때문에 계약은 유효하다는 입장을 고수하고 있다. 다시 말해 계약을 취소할 수 있는 중대 사안은 아니라는 것. 하지만 문제는 단순하지 않아 보인다. H사의 주장에 따르면 현재 랙이 변형 되어 있고 이에 따른 위험은 여전히 유효하기 때문이다. 업계 관계자에 따르면 티칭 작업은 랙과는 상관없이 오류가 나는 부분의 센서(레이저)를 조절해 크레인 작업에 오류가 나지 않도록 하는 것을 의미한다. 즉 사용은 가능하지만 변형되어 있는 랙을 수정한 것은 아니라는 설명이다. 또 이 물류센터를 잘 아는 관계자는 “스테커 크레인을 설치한 기업과 랙을 설치한 기업이 달라 크레인 기업이 유지 보수를 한다고 해도 실질적으로 랙을 수정할 수는 없는 상황일 것”이라고 전했다. I사에서 말한 보수작업은 크레인의 오류를 없애는 작업이지 원천적인 랙 변형에 따른 위험의 소멸은 아닌 셈이다. 이에 대해 I사도 “랙 티칭 작업은 랙을 물리적으로 조절하는 것이 아니라 실제 랙과 시스템 전산상 불일치가 있는 일부 수치를 수정하는 작업”이라며 “하지만 스테커 크레인을 설치한 D사로부터 랙이 변형되었다는 보고서나 의견을 수신한 적이 없다”고 밝혔다. 하지만 H사가 D사에게 랙의 기울기 변화에 대해 문의한 내용을 살펴보면 ‘랙의 기울기 변화에 의한 문제라고 판단되지만 랙의 기울기 변화의 원인이 랙 자체에 있는지 건물구조의 문제인지 확인하기 어렵다’는 내용이 포함되어 있다. 즉 원인은 정확히 알 수 없지만 랙의 변화는 있는 것으로 보인다.   

H사의 계약해지 요청에 대해서 임차인인 I사는 “현 임차인이 2021년 11월 물류창고의 유지보수 및 점검관리를 위해 필요하다고 도면 및 구조계산서를 요청하였고 이에 임대인은 해당 자료를 현 임차인에게 제공하는 등 협조했다”며 “그럼에도 불구하고 2022년 4월 임대인이 임대료를 감액해주기로 한 기간이 끝나자마자 임차인은 (요청했던)자료들을 바탕으로 부적절하게 검토된 구조안전진단보고서를 첨부하여 임대인에게 임대료를 지급할 수 없다는 통보를 해왔다”고 설명했다. 이어 “건물의 구조안전에는 문제가 없고 창고는 가동이 가능한 상황이며 H사의 계약 해지 요청은 적법한 근거가 없이 임차인 내부 사정에 따라 당사와의 장기책임 임대차 계약에 대해 문제를 삼으려는 시도로 이해된다”며 “임차인이 계약불이행시 검토 후 계약 내용에 따른 법적 조치를 진행할 예정”이라고 밝혔다. 

前 임차인 L사와는 보증금 반환 소송 中
I사는 송정동 물류센터와 관련해 이전 임차인과의 소송에도 휘말려 있는 것을 확인됐다. 임차인을 변경하는 과정에서 이전 임차인 L사가 보증금 20여억 원을 돌려받지 못해 보증금 반환 소송을 진행하고 있는 것. L사는 I사에서 물류센터의 원상회복을 요구하며 보증금을 반환하지 않고 있다고 설명했다. I사의 원상회복 요구는 그 범위를 벗어난 것으로 부당하다는 것이 L사의 입장이다. L사는 이 물류센터를 운영하기 전부터 문제가 있었고 정기점검에 따른 수선/고장 사항에 대해 I사 측에 수선 승인을 요청했으나 CAPEX(Capital expenditures 자본적 지출)사항이 아닌 것으로 거부됐다고 밝혔다. 현재 안전의 문제가 되고 있는 자동화 창고 랙의 문제도 여기에 포함된다. L사가 제시한 자료를 살펴보면 2020년 11월 랙의 상부에서 화물이 떨어지는 사고가 있었고 당시 스테커 크레인을 설치한 D사가 긴급점검을 한 결과 랙의 좌표값이 달라졌다는 결과를 받았다. 이에 대해 L사 관계자는 “만일 랙의 좌표값이 달라지는 것이 일반적이고 이에 관련한 티칭작업이 유지 보수에 포함되는 것이라면 전체 스테커 크레인에 같은 현상이 나타나야 하지만 당시 일부구간에서만 발생된 것은 운영상의 문제가 아니라 설비자체의 문제로 보인다”고 설명했다. 때문에 L사는 이미 2020년 12월경부터 문제가 되고 있는 랙을 사용하지 못하는 상황이었으며 이에 대하여 수차례 I사에 수정 요청을 했음에도 불구하고 이에 대한 대응이 전혀 없었다는 입장이다. 즉, 전 임차인 또한 자동화 창고의 상부 랙을 사용할 수 없는 상황이었던 셈이다. L사에 따르면 이러한 상황에서 I사는 후속임차인으로부터 2배 이상의 임대료를 받기로 계약한 다음 L사에게 일방적으로 계약해지 통보를 했고 L사는 억울한 부분이 있지만 3사간 합의하여 원상회복을 진행했다는 입장이다. 특히, L사는 계약 해지 후 약 2개월에 걸쳐 후속 임차인을 위해 특허보세구역, 화주, 운영, 운송 등 모든 것을 인수인계했으며 3사 합의하에 인수인계 확인서도 작성됐다고 설명했다. 이러한 상황에서 랙 구조물 자체의 문제를 떠넘기고 있다는 것이 L사의 입장이다. 업계 한 관계자는 “무리한 운영으로 인해 랙이 충격을 받은 것이라면 임차인이 보수를 하는 것이 맞지만 시설 자체에 이미 문제가 있었다면 임대인이 이에 대한 보수를 해야 한다”며 “건축물의 일부공간을 사용하지 못했다면 그에 대한 손해배상도 가능할 것으로 보인다”고 전했다. 

이와 함께 원상회복 요구에 대해 양측의 의견이 엇갈리는 부분은 비용의 문제이다. L사가 물류센터 임대차 계약 해지를 통보받은 것은 2021년이다. 운영기간은 총 3년 정도였으며 당시 물류센터가 오픈한지는 6년이 되는 시점이었다. 현 임차인인 H사는 운영을 시작하고 관련 설비중 문제가 있는 것을 발견‧확인했다며 이에 대한 보수를 I사에 요청했다. 이 요청 중 일부가 원상회복이라는 이유로 L사에게 전달됐다. 하지만 L사는 원상회복에 관련한 사항이 아니라는 입장이다. L사 관계자는 “전체 운영기간 중 3년 정도인데 초기부터 사용된 설비의 전체를 교체해야 하는 원상회복에는 동의할 수 없다”고 설명했다. 즉 랙과 같은 구조물 자체의 문제로 인하여 L사도 피해를 입었고 인수인계 완료 후 H사에서 I사에 추가적으로 요청한 원상회복의 경우는 H사가 시행한 구조안전진단에 따른 것으로 건물의 구조적인 문제인데 I사는 원상회복을 명목으로 관련 비용을 모두 떠넘기고 있다는 것이 L사의 입장이다.
  
이에 대해  I사는 “H사가 당사에 추가적으로 요청한 원상회복은 H사가 시행한 구조 안전진단에 따른 것이 아니다”며 “H사와 L사가 도급계약을 체결한 동일한 FM업체가 보고한 원상회복 리스트를 L사가 은폐했고 이를 H사가 고용한 후에 확인되어 추가로 L사와 당사에 요구한 것이며, 이에 추가적으로 당사가 직접 발주한 정밀검사 결과 더 필요한 추가 공사가 발견된 것”이라고 설명했다. 또 “L사가 원상회복 의무를 다했다는 것은 일방적인 주장에 불과하다”며 “전임차인은 현임차인이 추가적으로 요구한 원상회복 항목들이 전 임차인의 의무가 아니라고 주장하고 있다”고 설명했다. I사는 L사가 원상회복 하지 않은 항목에 대해 스테커 크레인과 수직반송기 외 에바콘, RGV, 배기휀, 펌프, 냉동기 모터 등 17건의 카테고리가 있으며 발주한 공사에 대해서 대금지급을 완료하지 않은 건도 있다고 설명했다. I사는 이에 따라 H사의 요구사항에 대해 16억 원에 상당하는 원상회복 대상에 대해 직접 공사를 발주했다고 덧붙였다. I사는 현 상황에 대해 “L사의 임대차 계약 관계상 원상회복이 일부 미비한 사항이 있어 보증금을 반환하지 못하고 있다”며 “원상회복을 위해 들어간 비용을 제외하고 나머지 보증금을 돌려주겠다는 입장을 L사에 전달했다”고 설명했다. 또 “소송이 진행되면 소송 진행 절차 내에서 해결 될 수 있을 것”이라고 전했다. 현재 L사는 최대한 원상회복을 위해 노력했다며 전액 반환을 요구하고 있지만 I사는 보증금 전액에 대한 반환 거절 의사를 표시하고 있다. 

한편, 부산송정센터는 지반침하의 문제도 제기되고 있다. 인근에 지반이 침하된 사례가 있고 건축물의 일부 지반이 내려앉았기 때문이다. 전 임차인인 L사는 원상회복을 위해 지난해 이에 대한 보수를 했으나 현재 또 다시 지반이 내려앉은 모습이 포착되고 있다. 다만 지반 침하의 수준이 크지 않아 실제 물류센터 건축물 자체에 영향을 미쳤는지는 확인할 수 없는 상황이다. 이와 관련해 I사는 “최근 받은 정밀 구조안전진단 결과에 따르면 송정센터는 지반침하에 따른 건물의 안전성에 문제가 있다는 주장은 근거가 없는 것”이라며 “임차인이 자산 가치에 손상을 주는 소문을 부당하게 유포할 경우 법적인 검토 후 적극 조치를 취할 예정”이라고 밝혔다.