물류부동산 시장이 금리 인상, 지가상승, 건축비 상승의 이슈에도 불구하고 여전히 안정적인 공실률과 임대료 상승을 이어가고 있어 주목된다.  

글로벌종합부동산서비스회사인 JLL코리아가 최근 발행한 ‘2022년 2분기 수도권 A급 물류센터’보고서에 따르면 2022년 2분기 수도권 A급 물류센터(건물 GFA 33,000㎡이상의 수도권 소재의 100% 상온, 상/저온 물류센터)는 여전히 3%대의 안정적인 공실률을 기록하고 있는 것으로 나타났다. 여전히 활발한 임차 수요를 보이고 있으며 물류센터 투자 규모도 1조 5,826억 원으로 지난 분기와 비슷한 수준의 활기를 보이고 있다.

저온 물류센터 공실해소에 시간 걸려
2022년 2분기 수도권 A급 물류센터의 공실률은 약 3.6%로 지난 분기 대비 0.85%p 소폭 상승한 것으로 나타났다. 9개의 물류센터가 이번 분기에 신규 공급됐지만 빠르게 임차가 완료되면서 큰 폭의 공실률 변동은 관측되지 않았다. 하지만 북부와 서부권역은 지난 분기 대비 각각 2.97%, 3.54% 소폭 상승했다. 준공된 신규 센터에서 상당 부분 선임차가 완료되었으나 공실이 일부 남은 것에 영향을 받은 것으로 보인다. 그 외 다른 권역은 지난 분기 대비 동일한 수준의 공실률을 보이거나 하락한 것으로 나타났다. 

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “서울 도심권역의 상온센터와 저온센터의 수요 격차는 지속되고 있다. 상온센터는 임대인 우호적 시장이 지속되며 공급되자마자 공실이 100% 해소되는 반면, 저온센터는 상대적으로 공실 해소에 다소시간이 소요되고 있다”라며 “신규공급예정 물류센터에서 상온면적은 계속해서 선임차가 이루어질 것으로 보여 많은 공급이 예정되어 있지만 당분간은 안정적인 임대율을 보일 것”이라고 전망했다.

신규물류센터 준공 지연 예상, 원인은?
이번 분기에는 중부권역을 제외한 모든 권역에서 9개의 신규 임대형 A급 물류센터가 준공되면서 약 195,000평의 신규 면적이 공급된 것으로 나타났다. 권역별로는 북부 1개, 남부 3개, 남동부 3개, 서부권역에 2개의 A급 물류센터가 공급됐다. 신규 공급된 9개의 물류센터 중에 6개 물류센터가 상온센터, 나머지 3개의 물류센터가 상‧저온 복합물류센터이다. 

올해 하반기에는 남동부 권역 약 26만평을 비롯해 서부권역 약 21만평의 공급이 예정되어 있어 남동부 및 서부 권역에서는 공실률이 늘어날 전망이다. 하지만 당초 2022년 말까지 약 140만평의 신규 물류센터 준공이 예상됐지만 최근 가파르게 상승하는 금리 이슈, 토지와 건축자재의 가격인상 및 수급 불균형 등으로 인하여 공사 지연들이 다수 발생하고 있어 총 공급량 은 약 87만평으로 줄어들 것으로 예상된다. 추가적으로 보험료상승, 상온-저온면적 재검토 등의 의사결정이 공사 지연을 이끌어낼 수 있어 개발에 따른 비용부담이 더욱 커질 경우 일부 개발 사업은 철수를 고려할 수도 있을 것으로 이 보고서는 내다봤다.

상온물류센터 임대료 견고한 수요에 상승세 지속
SCA 권역 A급 물류센터의 평균 명목상온 임대료는 약 32,600원으로 전분기 대비 1.6%, 전년 동기 대비 1.4%상승한 것으로 나타났다. 하지만 서부지역 상온물류센터의 월평균 임대료는 약 38,000원으로 지난 분기 대비 약 0.8% 하락했는데 이번 분기에 준공된 신규센터가 서부권역 내에서 타 도시 대비 임대료가 낮은 수준으로 형성되어 있는 인천에 위치하였기 때문으로 풀이된다. 

상온물류센터들의 임대료는 현재 견고한 수요에 힘입어 계속해서 상승세에 있으며, 향후에도 물가상승률 수준의 임대료 인상이 전망된다. 저온센터의 임대료는 안정적인 점유율을 확보하기 위해 임대인들이 인센티브를 추가로 제공하는 추세에 따라 상승률이 미미할 것으로 예측된다. 또한 최근 보험료 인상, 운영비용 상승 등의 요인으로 인해 관리비를 인상하는 센터들이 차츰 늘어나는 추세이며 앞으로 더욱 이런 사례가 많아질 전망이다.

국내 물류 투자 시장 여전히 활발
2022년 2분기 한국 물류시장의 거래규모는 약 1조 5,826억 원으로 지난 분기와 유사한 수준을 기록했다. 전분기와 마찬가지로 다수의 선매입건이 관측되었으며 가장 큰 거래사례는 용인남사센터 선매입건인 것으로 나타났다. 이 물류센터는 약 3,560억 원에 한강로지스에서 CJ대한통운으로 선매각됐다. 해당센터는 내년부터 가동될 상‧저온복합 센터로, CJ대한통운이 현재 건축중인 센터에 첨단설비를 도입하여 스마트 풀필먼트 공간을 구축할 예정이다.

장재훈 JLL 코리아 대표는 “지난 수년 간 크게 활황이었던 물류 투자시장은 이번 분기에도 여전히 활기를 띠고 있지만 금리상승 이슈로 인해 투자시장에도 차츰 신중한 분위기가 감도는 모습”이라며 “그럼에도 불구하고 좋은 위치와 스펙을 가진 양질의 물류센터를 위주로 선매입 사례들이 지속적으로 관측되고 있으며, 부산/울산/경남 권역, 충청도권역 등에도 투자수요가  확장되고 있다”라고 설명했다.