지난 2019년 3월, JLL 코리아는 가파르게 성장하고 있는 국내 물류 부동산에 특별한 가치를 부여하기 위해 물류산업자산 서비스팀을 신설, 지난 3년간 물류부동산 시장에서 강력한 존재감을 과시했다.

우정하 JLL 물류산업자산 서비스팀 본부장은 “처음 3명으로 시작한 JLL 물류산업자산 서비스팀은 현재 30여 명의 물류 부동산 전문가들이 JLL만의 특별한 서비스를 위해 노력하고 있다. JLL 물류산업자산 서비스팀의 인원 확대에서 볼 수 있듯이 그동안 물류부동산 시장은 높은 성장세 보였으며 우리도 함께 성장했다”고 설명했다.

일상으로의 복귀가 기대되는 2022년, 상온 물류부동산 시장과 저온 물류부동산 시장은 온도만큼 다른 시장 상황이 전개되고 있다. 또한 수도권 물류부동산 개발의 어려움으로 지금껏 관심이 덜했던 시장이 주목받고 있다.

JLL코리아 물류산업자산 서비스팀의 성장을 이끌어온 우정하 본부장을 만나 최근 물류부동산 시장의 동향, 떠오르는 부·울·경, 인천 등의 물류부동산 등 다양한 이야기를 나눴다.

상온 물류센터는 공급 부족…‘저온 물류센터 공실, 중장기로 이어질 듯’
이커머스 시장의 성장 속 고속 성장을 해온 물류 부동산시장은 지난해부터 이상징후가 포착됐다.

우정하 JLL 물류산업자산 서비스팀 본부장은 “현재 상온의 경우 공급이 부족한 상황이며 이런 상황은 중장기적으로 이어질 가능성이 매우 크다”고 말했다. 공급이 부족한 이유로는 물류부지 부족, 인허가의 어려움, 지속적인 지가상승으로 인해 개발에 제한이 많은 상황이라고 덧붙였다.

특히 우 본부장은 “기존 물류의 메카인 용인, 이천 인근의 물류 인허가가 거의 어려운 상황이며 이에 따라 여주 인근, 충청도까지 센터확보를 위해 임차인들의 보이지 않는 경쟁이 심화되고 있다”고 말했다.

하지만 저온시장은 상온과의 반대 현상이 뚜렷하다. 상온과 반대로 공급이 급증, 공실이 증가하는 추세다. 우정하 본부장은 “향후 지속적인 저온공급이 예상됨에 따라 현재 공실은 중장기적으로 이어질 확률이 높아 보인다”고 설명했다.

그는 “일부에서는 저온 공실의 주요 원인이 신선식품 마켓의 매출 부진으로 인한 것이라는 주장이 있지만 이는 사실과 다르다”며 지금도 신선식품 마켓은 초고속 성장 중이지만 수요보다 공급이 빠르게 늘고 있다고 덧붙였다.

상온센터, 계산기 두드릴 여유 없어
상온, 저온 물류부동산 시장 상황은 임대료에 그대로 반영되고 있다. 우정하 본부장은 “상온의 경우 기하급수적으로 임대료가 상승하고 있다. 이 같은 상황으로 인해 임차인들은 긴 계약기간을 원하고 있으며 임대인은 비교적 짧은 기간을 원하고 있다”며 현재 대부분의 계약이 5년으로 이뤄지고 있다고 밝혔다.

이와 반대로 저온 물류센터는 공실률이 높아지면서 임차인은 단기계약을 원하고 임대인은 장기계약을 원하고 있는 상황이다. 우정하 본부장은 “렌트프리 등 화주를 유치하기 위해 임대인들이 노력하고 있는 상황을 잘 활용해야 한다”고 말했다.

현재 물류센터를 구하고 있는 임차인들에게 해줄 조언이 있냐는 기자의 질문에 우정하 본부장은 “현재 수도권 주변 상온물류센터는 부족하고 가격도 계속 오르는 상황이다. 기존에는 위치, 가격 등을 많이 고려했지만 지금은 계산기를 두드리기보다는 빨리 계약하는 것이 답”이라며 장기계약을 체결하는 것이 핵심이라고 답했다.

더불어 현재 물류 부동산 개발을 앞둔 분들의 경우 속도를 내야 한다고 조언했다. 우 본부장은 “외곽지역을 중심으로 물류 부동산 개발이 이뤄지고 있다. 나중에는 상온도 공실의 위험이 존재한다. 또한 최대한 야드를 넓게 하고 도크 접안 대수를 최대한 많이 확보하는 것이 중요하다”고 설명했다.

JLL, 빠르게 성장 중인 부·울·경 시장의 가장 적합한 동반자
최근 JLL은 부산을 포함한 경남 권역에 대한 물류 임차수요와 투자자들의 관심 증가에 부·울·경(부산, 울산, 경남)을 전담하는 사무소를 개소하고 본격적인 운영에 들어갔다. 

우정하 본부장은 “JLL을 비롯한 상당 수의 경쟁사들은 지리적, 인력 등 다양한 어려움으로 인해 부울경 지역에 대한 전문화된 서비스 제공에 한계가 있었지만 JLL은 고객사들의 기대에 선제적으로 대응해야 한다는 판단을 바탕으로 부산 사무소를 개소했다”고 말했다.

계속해서 높아지는 부울경 지역에 관심에 대해 우정하 본부장은 “부·울·경 지역은 상당한 발전 잠재력을 가진 지역으로 수도권에 이어 가장 많은 배후 인구(약 600만명)를 보유하고 있으며 2021년 기준 전국 컨테이너 수송처리 현황의 90% 이상을 차지하고 있다. 더불어 현재 활발하게 개발 중인 부산 신항 물동량 또한 급격히 증가하는 추세이며 타 지역에 비해 제조업 기반도 탄탄하기 때문에 물류 부동산 수요가 지속적으로 증가할 것으로 기대된다”고 설명했다.

우정하 본부장은 “부울경 지역에 신규 대형 물류센터들이 지속 공급되고 있으며 신규 공급된 물류센터들의 임대도 대부분 빠른 속도로 완료되고 있다. 현재도 상온 물류센터의 공실은 찾아보기 어려운 상황”이라고 밝혔다. 더불어 부울경 지역의 물류부동산도 시간이 지날수록 점점 빠르게 대형화, 전문화, 현대화 될 것이라며 덧붙였다.

이렇게 빠르게 성장하는 시장일수록 임차·임대 모두 안정적 물류 네트워크를 기반으로 한 컨설팅사의 역량이 강조될 것이라며 JLL은 현재 시장에 대응할 수 있는 다양한 정보 확보와 분석, 네트워크 역량 등을 확보했으며 계속해서 강화할 계획이라고 강조했다.

부울경 외에도 인천, 해외 물류센터 서비스 강화
지난해, JLL 물류산업자산 서비스팀은 최고 실적을 기록했다. 우정하 본부장은 “물류센터 PM의 경우 지난 3년간 약 60만 평의 실적을 올렸으며 올해도 10~20만 평 정도가 예상된다. 앞으로 2~3년 안에 업계 최초로 100만 평 돌파가 예상된다”며 JLL은 부·울·경 뿐만 아니라 인천도 주목하고 있다. 

우정하 본부장은 “인천은 수도권 접근성이 좋으며 전국에서 세 번째로 인구가 많다. 인천항과 인천공항 등 좋은 인프라를 보유하고 있다. 하지만 본격적인 개발이 이뤄진 것은 불과 2~3년 사이”라며 현재 남항과 북항 위주로 물류센터 공급이 이뤄지고 있다고 밝혔다. 특히 JLL이 전속계약한 항동 드림물류센터는 유일하게 공급되는 대형센터이기 때문에 큰 의미를 갖고 있다며 향후 수도권 물류 거점으로 성장할 인천지역의 서비스를 강화할 계획이다.

이 밖에도 JLL만의 해외 네트워크를 최대한 활용할 계획이다. 우정하 JLL 물류산업자산 서비스팀 본부장은 “최근 국내 업체들의 해외진출이 증가함에 따라 해외 물류센터 문의가 점점 늘고 있는 상황”이라며 JLL은 전 세계 80여개국, 300여개 지사, 98,000명의 직영조직이 구축된 글로벌 네트워크로 전 세계에 일관된 품질의 서비스를 제공할 수 있다며 JLL은 해외 물류센터 시장을 적극 공략할 계획이라고 밝혔다.

JLL 물류산업자산 서비스팀, 전문지식에 다양한 경험 더해

향후 중부권, 수도권 북부 서비스도 강화

JLL 물류산업자산 서비스팀은 단단한 팀워크를 바탕으로 뛰어난 개인 역량과 전문지식으로 빠르고 물류 부동산 시장에 자리 잡았다. 특히 물류 회사를 경험한 경력자들을 적극 채용해 전문지식 외에도 다양한 경험을 더했다.

현재 JLL 물류산업자산 서비스팀은 2팀 3개 파트로 조직을 구성해 물류 부동산 업무를 담당하고 있으며 우정하 본부장과 김헌준 이사, 고재준 이사가 기둥 역할을 하고 있다.

우정하 본부장은 물류산업자산 서비스팀을 총괄하고 있으며 김헌준 이사는 JLL의 강점인 해외 네트워크를 기반으로 글로벌 유수 기업의 물류 임차 컨설팅 업무를 수행하고 있다. 또한 오랜 부동산 관련 경험을 바탕으로 임대차뿐만 아니라 자산운용사와 개발사를 대상으로 다양한 자문 업무를 수행하고 있다. 지난해에는 글로벌 자동차 업체, 바이오 업체의 컨설팅 업무를 진행했다.

고재준 이사는 CJ대한통운 출신으로 풍부한 국내 네트워크를 기반으로 물류센터 임대차를 전담으로 하고 있다.

한편 지난해 새롭게 개소한 부산 사무소는 박재길 부장이 이끌고 있다. 박재길 부장은 대기업 물류회사 출신으로 부산지역 물류 시장에서 20년 이상 일하며 다양한 경험과 네트워크를 보유하고 있다.

우정하 본부장은 “부산 사무소의 규모와 서비스 영역을 지속적으로 확대할 계획이며 향후에는 중부권(충청/전라) 지역을 담당하는 추가 사무소 개소, 수도권을 세분화해 북부지역을 담당할 거점을 구축하는 등 조직을 지속적으로 확대해 나갈 계획”이라고 밝혔다.