지난해 가장 높은 투자선호도를 보였던 물류센터가 오피스에 역전되면서 관심도가 하락하고 있는 것으로 나타났다. 

글로벌 종합부동산 서비스 기업인 CBRE가 4일 발표한 ‘2022 한국 투자자 의향 설문조사’ 보고서에 따르면 아태지역 투자자 설문조사 결과 자산별 투자선호도는 지난해에 이어 물류센터가 가장 높게 나타났지만 올해는 지난해 대비 비중은 감소한 것으로 나타났다. 특히, 국내의 경우 오피스의 선호도가 높아지면서 투자선호도가 변화한 것으로 나타났다. 국내 투자자의 경우 오피스를 선호한다고 응답한 비율이 약 47%로 작년 대비 크게 증가했다. 이에 반해 물류센터의 관심은 40%로 전년 동기 대비 13% 감소한 것으로 나타났다. 이는 국내 오피스와 물류시장의 수익률스프레드 차이가 빠르게 줄어들면서 관심이 오피스로 다시 이동하는 것으로 판단된다. 

지난 3년 동안 물류센터와 오피스의 수익률스프레드는 127bps에서 45bps로 빠르게 축소됐다. 이는 물류 투자에 대한 높은 수요가 지속되고 있으나 자산 가격 승승으로 인한 수익률 감소와 팬데믹 영향으로 급증한 물류 수요에 대한 장기적 불확실성에 대한 우려가 동시에 작용한 것으로 보인다. CBRE는 이보고서를 통해 공실비중이 높은 자산 매입이나 저온 시설 비중이 높은 물류센터 매입은 신중한 검토가 필요하다고 전했다. 

비중이 줄어들기는 했지만 국내 투자자들의 물류부동산에 대한 관심은 여전히 적지 않은 것으로 나타났다. 하지만 매입에 있어서는 좀 더 신중한 의사결정이 이뤄질 것으로 예측된다. 이번 설문조사에서 국내 투자자들은 물류부동산에 대해 호가 이상으로 입찰할 의사는 57%정도로 지난해(69%)에 비해 감소한 것으로 나타났다. 또한 자산에 대한 가격 할인을 기대하는 응답자는 약 20%로 지난해(17%)에 비해 증가했다.

국내투자자, 공급과잉 가장 큰 위험요소 꼽아
국내 투자자를 포함한 아태지역의 응답자는 공통적으로 임대 수요의 불확실성과 대규모의 공급, 예상보다 빠른 수익률 악화를 물류 투자에 대한 위험요인으로 꼽았다. 특히 공급 과잉은 국내 투자자의 63%가 선택해 가장 큰 위험요소로 인지하는 것으로 나타났다. CBRE는 이 보고서를 통해 견고한 임차 수요에도 불구하고 일부 지역의 단기적 공실 증가는 불가피할 것으로 내다봤다. 저온 시설에 대한 중단기적 리스크, 빠른 수익률 악화 또한 우려 요소로 작용하고 있는 것으로 나타났다. 이와 함께 잠재적 리스크로 강화된 규제와 비용 증가를 꼽았다. 이 보고서에 따르면 실제 최근 몇 년 동안 수도권 지역의 물류센터에서 일어난 화재로 물류센터 개발과 관리 규제 법안이 강화 됐으며 이에 따라 향후 잠재적 개발 기간의 증가와 함께 개발비, 보험료, 관리비 등 관련비용의 상승이 예상되면서 추가적인 자금 부담으로 투자자의 투자 심리가 일부 위축될 수 있을 것으로 내다봤다.   

아울러 대체 투자에 대한 투자자 관심이 증가하는 가운데, 국내 투자자를 포함한 아태지역 응답자의 대부분은 데이터 센터를 대체 투자 자산으로 가장 선호하는 것으로 나타났다. 제한적인 매입 기회 및 높은 진입 장벽으로 인해 국내 상업용 부동산 시장 내 데이터 센터 거래 규모는 아직 미미한 수준이나, 최근 다수의 투자자가 임대 및 리츠 사업을 목적으로 코로케이션 자산을 개발하는 사례가 증가하고 있다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 부문 이사는 “투자자들은 선제적인 시각으로 포트폴리오를 재편성하여 포스트 코로나 시대를 대비할 것을 제안하며, 코로나 이후 국내외 관광객 수요 회복을 감안하여 리테일 및 호텔 자산 비중 확대를 고려해 볼 수 있다”며 “아울러 신흥 오피스 시장에서 투자 기회를 모색하고, 향후 수도권 물류 시장 내의 대규모 공급을 고려하여 경남 등 새로운 시장에 대해 검토할 수 있다”고 밝혔다. 

한편, 국내 투자자는 올해 아시아 태평양 시장 투자자 중 가장 높은 자산 매입 의지를 보인 동시에 가장 낮은 매각 의향을 보이며 2022년에도 강한 매수 의사가 지속될 것으로 분석됐다. 또한 금년 국내 상업용 부동산 투자 규모는 국내 투자자들의 활발한 매수세를 바탕으로 2021년의 20조 원대 시장을 공고히 유지할 것으로 전망했다. 아태지역 투자 규모는 역대 최고 수준인 약 1,500억 달러에 달할 것으로 보았다.  

임동수 CBRE코리아 대표는 “자산 가격 상승 및 임대 수익 증가에 대한 기대감과 함께 펀드 유효기간 연장이나 신규 리츠 형성 등 자산의 장기 보유 전략을 고려하는 국내 투자자가 증가할 것으로 예상한다”며 “국내 시장 내 매입 경쟁 심화는 코로나 규제 완화를 기반으로 국내 투자자의 해외 부동산 투자 기회 모색으로 이어질 것으로 전망한다”고 전했다.

이밖에, 투자 활동 시 ESG정책을 채택 또는 고려하고 있는 국내 투자자 비중은 작년 대비 크게 증가하면서 아태지역 투자자 비중을 크게 상회한 것으로 조사됐으며, 이는 규제 요건의 충족, 미래의 자산 가치 유지 및 브랜드 이미지 제고에 필수적인 요인으로 작용할 것으로 전망했다.