2022년 코로나 팬데믹 이후 성장 곡선을 유지 중인 물류 부동산 시장은 여러 변화가 예상된다. 토지, 원자재 가격 상승, 건설노동자 수급 등의 요인으로 건축비와 임대료가 상승했으며 저온 물류센터는 공급 초과, 상온 물류센터는 공실률 최저를 기록하고 있다. 

이 같은 상황 변화에 물류 부동산을 개발하고자 하는 투자자들의 요구사항은 많아지고 있으며 이에 대응해야 하는 부동산개발사업 전문기업은 높은 전문성을 바탕으로 한 컨설팅이 요구되고 있다.

더케이피엠은 600건 이상의 프로젝트 진행 및 사업 타당성 검토한 경험이 있는 부동산개발사업 전문기업으로 현재도 수도권을 넘어 부산, 울산, 경남권(이하 “부·울·경”)으로 물류 부동산 서비스 영역을 확대하고 있다.

정경훈 더케이피엠 대표는 “더케이피엠 영업의 핵심은 전문성 높은 보고서다. 이를 본 많은 투자자는 우리를 신뢰하고 함께하고 있다”고 말했다. 국내를 넘어 해외진출이 목표라고 말하는 정경훈 더케이피엠 대표를 만나 물류 부동산에 관한 다양한 이야기를 들어봤다.

사전 시뮬레이션 서비스 ‘프리콘’ 통해 고객 신뢰 쌓아
정경훈 더케이피엠 대표는 한미글로벌 재직 당시 물류센터 PM 업무를 담당하면서 물류사업에 대한 무한한 가능성을 확인했다.

정경훈 대표는 “건축을 전공했지만 물류센터에 대해서는 잘 몰랐다. 한미글로벌에 근무하면서 물류센터 PM 업무를 담당, 물류사업에 대한 무한한 가능성을 봤다. 전문가가 되기 위해 관련 강의·교육도 많이 들으며 공부했다”고 말했다.

정경훈 대표는 이 같은 준비 끝에 2018년, 더케이피엠을 창업했다. 창업 후에는 차별화된 서비스인 ‘프리콘’을 통해 고객들의 신뢰를 쌓으며 주목받는 플레이어로 성장했다. 

정 대표는 “프리콘은 시공 전 단계에서의 시뮬레이션으로 프리콘이 운영되기 위해서는 ▲토지에 대한 검토가 필요하고 ▲설계업무가 수반되어야 하며 ▲자금 흐름을 한눈에 파악할 수 있는 구조가 필요하다. 이를 위해 현재 더케이피엠은 이앤씨, 파트너스, 건축사사무소 3개의 법인이 운영되고 있다”고 설명했다.

1개의 프로젝트를 위해서 3개의 법인의 유기적인 관계가 중요하다. 기획단계인 프리콘에서는 파트너스와 건축사사무소가 긴밀히 협력해야 하며 시공 및 유지관리 단계에서는 더케이피엠이앤씨와 파트너스가 긴밀히 협력하고 있다.

부·울·경, 물류센터 수요 확대…‘지사 설립 등 적극 대응’
창업 이후 꾸준히 성장해온 더케이피엠은 지난해 10월 부산에 경남지사를 설립하고 활동영역을 부·울·경(부산, 울산, 경남) 지역으로 확대했다.

정경훈 대표는 “2021년 부산항의 경우 2019년 대비 20FT 컨테이너 기준 물량이 두 배가 늘었으며 2025년까지 꾸준히 증가할 전망이다. 하지만 물류센터 공급은 이에 미치지 못한다”고 설명했다. 더불어 수도권을 중심으로 서비스를 확대해 온 이커머스 기업들이 부·울·경 지역 고객들을 선점하기 위해 새벽배송 등을 시작하고 있기 때문에 수도권 못지않게 물류센터 개발이 활발히 이뤄지고 있다.

특히 부산항만 내 저온 수요를 감당할 수 없기 때문에 냉동·냉장 물류센터와 대형 물류센터 등이 많이 필요할 전망이다.

현재 더케이피엠은 경남권에서만 진해 두동지구, 창원 진해 용원동, 양산시 어곡동, 양산 북정동, 울산 통도사 등 6개 프로젝트를 진행 중이다. 더불어 이들 물류센터가 완공됐을 때를 대비해 FM(Facility Management) 서비스로의 진출도 준비 중이다. 

정 대표는 “초기부터 프로젝트를 진행해온 기업이 물류센터에 대해 가장 잘 알고 있기 때문에 고객에게 최고의 서비스를 제공할 수 있을 것”이라고 말했다.

“고객과의 동반성장 및 ODA 사업 적극 참여가 목표”
더케이피엠은 지금까지 600건 이상의 프로젝트 진행 및 사업 타당성 검토를 진행했다. 정경훈 대표는 “프로젝트 진행에 있어 가장 중요한 것은 프로젝트의 진행 가능성이다. 법적으로 가능하더라도 요건이 충족되지 않으면 개발할 수 없는 곳도 많다. 프로젝트의 진행 가능 여부를 면밀히 검토하고 기획설계를 통해 사업성을 도출, 원하는 사업 수지에 도달하면 먼저 에쿼티를 지출하여 사업을 만들어 가고 있다”고 밝혔다.

특히 정 대표는 “물류 부동산은 단순한 위치와 시장성에 의해서 움직이기 어려운 측면이 있다. 일반적인 부동산은 가격에 대비해 가치 상승을 한다. 예를 들어 강남역에 있는 상업용지는 평당 5억 원이 넘지만 오피스 임차료로 가격을 맞출 수 있다. 개발 전에 화주를 맞추어 진행한다면 너무나 쉬운 개발 사업이 되겠지만 화주가 없다면 하루아침에 사업시행자에서 빚쟁이로 몰릴 수도 있다”며 물류 시장을 보는 안목이 매우 중요하다고 덧붙였다.

더케이피엠은 차별성을 통한 서비스로 국내 물류 부동산시장에서 성장해 왔으며 이를 이어갈 방침이다. 정경훈 대표는 “더케이피엠은 1등 컨설팅 기업으로 도약함과 동시에 고객과의 ‘동반성장’을 목표로 컨설팅을 고도화하는 등 다양한 분야에서 최선을 다할 것”이라고 말했다.

더불어 국내 물류사업을 기반으로 해외 진출이 목표라고 포부를 밝혔다. 정 대표는 “우리나라가 세계 10위권의 경제강국으로 성장했다. 이에 개발도상국 공적 원조(ODA)를 통한 개발 협력이 다양한 분야에서 이뤄지고 있다”며 물류센터도 충분히 협력해 해외 진출이 가능하다고 설명했다.

특히 코로나 백신 보급이 진행되면서 개발도상국의 콜드체인 물류 필요성이 커지고 있다. 정경훈 대표는 “동남아, 아프리카 등에 ODA를 통해 저온 물류센터를 건설해 선진물류시스템 기술을 확대하고 싶다”고 밝혔다.