글로벌 종합부동산서비스 회사인 JLL이 국내 항구 중 4번째로 물동량이 많으며 신흥 물류 중심지로 급부상하고 있는 인천항의 특성과 인천물류센터 시장에 대한 분석을 담은 ‘물류시장의 성장株 인천항’ 보고서를 발행했다.

이 보고서에 따르면 인천에는 연면적 10,000㎡이상의 물류센터가 대략 60개 정도 있는 것으로 파악됐다. 인천지역의 전통적인 물류센터는 일반적인 물류센터보다 층고가 낮고 1~2층 규모의 소규모 창고시설이 모여 있는 형태를 보이고 있다. 연면적 33,000㎡(10,000평)이상의 다층구조의 대규모 현대식 물류센터는 2016년부터 본격적으로 공급되었으며, 인천항 중 특히 남항, 북항 지역에 신규 물류센터 물량이 몰리고 있는 것으로 보인다.

2021년 상반기 인천에는 영종도항공물류센터, 인천트라이포트물류센터, 송도H물류센터 등 3개의 주요 물류센터가 준공됐으며 이중 영종도항공물류센터는 순수 상온센터이지만, 다른 두 센터는 상/저온복합센터이다. 하반기 준공 예정의 새로운 물류센터들 역시 저온시설을 포함하고 있다. 오류동물류센터는 100% 순수저온센터이며 신흥동의 센터는 상온, 저온시설비율이 70:30 정도인 것으로 나타났다. 아스터항동물류센터 또한 상온, 저온시설 비율은 약 55:45이다.

주목되는 점은 저온저장 시설이 차지하는 비중이 계속 증가하고 있다는 점이다. 2018년에는 저온저장 시설비중이 5%에 불과했지만, 2019년에서 2020년 동안 약 32%로 큰 폭으로 상승했고, 2021년에는 저온 면적 비중이 상온면적의 비중을 앞질러 2021년 상반기에 완공된 센터의 57%를 기록했다. 신선식품 소비, 라스트마일 배송경쟁 그리고 비싼 토지 가격이 저온 저장 시설의 주된 수요 증가 요인으로 보인다. 인천의 토지가격은 김포, 부천 등 다른 서부권역의 도시들에 비해 저렴한 편이지만 수도권 남부지역보다 상대적으로 높은 것으로 나타났으며 이에 따라 고가의 토지비용을 상쇄하여 수익성을 개선하기 위해서 상온시설 임대료보다 1.5~2배 높은 저온시설이 대폭 증가하고 있는 것으로 파악된다. 또한 타 지역에 비해 야드 면적이 대체로 작은 것으로 나타났다. 

우정하 JLL 물류산업 본부장은 “급증하는 저온물류센터의 공급 속도 대비임차수요가 발 빠르게 따라 오지 못하는 부분이 있다”라고 말하며, “신규투자측면에서 서울 접근성 및 입지전반을 고려하여 적정한 상‧저온면적 비율을 신중하게 결정하고, 최대한 저온임차인을 사전 확보하는 것이 중요하다”라고 밝혔다.

한편, 인천항은 서울과 약 40km 거리에 위치한 항구로 북항, 남항, 신항, 내항, 경인항, 연안항으로 이루어졌으며, 이중 북항, 남항, 신항에 대규모 물류단지가 들어서고 있다. JLL은 최근 떠오르는 인천지역에 상온뿐만 아니라 저온센터임대차 마케팅 활동에 전담인력을 투입하여 저온물류부동산시장의 변화에 발 빠르게 대응하고 있다.