글로벌 종합부동산서비스회사인 JLL코리아가 최근 발행한 ‘2021년 1분기 수도권A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 수도권A급 물류센터의 2021년 1분기 공실률은 지난 분기 대비 42bps 하락한 3.4%인 것으로 나타났다. 이는 역대 최저 공실률로 자연공실률을 크게 하회하는 수치라는 설명이다. 이러한 최저 공실률로 인해 명목임대료 또한 이전 분기보다 0.6% 소폭 상승한약 32,100원을 기록한 것으로 나타났다.

활발한 임차 활동, 공실 남동부 권역이 가장 크게 줄어
공시률이 가장 큰 폭으로 하락한 권역은 남동부권역인 것으로 나타났다. 지난 분기 5.1%에서 1.7%로 크게 하락했으며 이커머스와 3PL 기업이 대거 임차하면서 일부 센터들은 공실을 완전히 해소한 것으로 나타났다. 용인, 이천, 여주 등이 포함된 남동부 권역은 수도권 A급 물류센터 보유비중이 가장 큰 권역으로 기존 3PL 및 이커머스 임차인들이 물류인프라를 이미 구축한 가장 익숙한 권역이기도해 탄탄한 수요를 뒷받침하고 있다는 설명이다. 하지만 상반기에만 고백리 물류센터, 기흥 물류센터 등 5개의 A급 물류센터가 예정되어 있어 일시적으로 공실이 늘어날 것이라는 전망이다. 

중부권역의 공실률은 3PL 기업이 신규 입주하면서 지난 분기 5.0%에서 4.6%로 약간 줄어든 것으로 나타났다. 하지만 서울과의 인접성이 좋아 라스트마일 배송을 필요로 하는 냉장창고의 입지로서 매력적인 조건을 갖추고 있어 향후 공실이 비교적 빠르게 해소될 것으로 보인다. 향후 3년간 2개 정도의 센터가 동탄과 오산에 들어설 것으로 예상되며, 따라서 당분간 5% 이하의 낮은 공실률을 유지하고 안정적인 임대료 상승세를 보일 것으로 관측된다.

남양주와 고양시가 포함된 북부권역은, 2020년 2분기부터 꾸준히 공실이 없는 상태를 유지하고 있다. 중부권역과 유사하게 북부권역도 앞으로 3년간 신규 공급 될 A급 센터는 고양시에 한 개 정도로 예상 되고 있어 해당권역의 공실률에는 큰 변화를 주지 않을 것으로 보이며 안정적인 임대료 움직임이 예상된다.

남부권역의 공실률은 3PL 임차인의 퇴거로 0.0%에서 2.5%로 소폭 상승했다. 하지만 이 수치는 자연 공실률을 크게 하회하는 수치로 활발한 임차수요에 힘입어 회복이 가능할 것으로 보인다. 다만 내년부터는 안성, 화성, 평택등지에 공급이 이루어지면서 공실이 일시적으로 늘어날 가능성이 있다는 설명이다. 또한 신규공급이 임대료 상승폭을 소폭 저해할 수 있을 것이라는 전망이다.

서부권역은 유일하게 공실률이 증가한 권역으로 나타났다. 지난분기 3.4%에서 이번 분기 6.8%로 공실률이 2배 증가했다. 이는 올해 인천과 시흥에 각각 하나씩 준공된 센터들의 공실면적으로 권역 전체 공실률이 뛰었기 때문으로 풀이된다. 하지만 늘어난 공실률에 비해, 순흡수 면적은 수도권 5대 권역 중 가장 크게 증가했다. 서부 권역은 향후 2년간 대형 센터를 비롯하여 다수의 센터들이 준공을 앞두고 있어 향후 신규 공급으로 인해 서부권역의 공실률은 불가피하게 크게 늘어날 것으로 보이며 임대료 상승폭이 둔화될 수 있을 것으로 전망된다고 밝혔다.

JLL 리서치 심혜원 팀장은 “2021년에는 새롭게 공급될 A급 센터 면적의 90%이상이 남동부와 서부권역에 집중될 것으로 보이며, 그중에서도 인천, 이천, 용인지역에 공급이 많이 이루어질 것으로 추정된다. 아울러 5만평 이상 메가센터들도 올해 완공가능성이 있다”며 “이에 따라 연말에는 물류센터 부족현상이 일부 경감될 수 있을 것으로 보인다”라고 설명했다.

1분기 물류센터 거래액 약 7,113억 원
JLL이 파악한 2021년 1분기 물류센터 거래액은 약 7,113억 원으로 지난 분기 대비 약 7%감소한 수치인 것으로 확인 됐다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서 다수의 거래가 발생됐는데 이는 지난 분기와 마찬가지로 상/저온복합센터 혹은 순수 저온센터들이 주로 거래 된 것으로 보인다. 가장 대표적인 거래 사례는 메이플트리가 미래에셋자산운용으로부터 용인, 안산, 이천지역에 위치한 5곳의 물류센터를 2,800억 원에 매입 한 것을 들 수 있다. 케이리츠투자운용은 1분기에 연달아 여주의 천남리물류센터와 충북음성물류센터를 매입했으며 경기도 광주의 노곡리 물류센터 개발을 앞두고 있는 것으로 나타났다.

연말에는 더 많은 센터들이 공급됨과 동시에 선매입을 비롯한 자산매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망된다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서도 여전히 꾸준한 거래가 예상되나 신규 공급을 앞둔 인천지역에서도 상/저온복합센터들의 자산거래가 체결될 것으로 보인다. 최근에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할시, 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 움직임이 지속적으로 포착되고 있다.

비록 다수의 개발이 진행되고 있으나 임대인 우호적인 시장 분위기는 이어지고 있다. 신규  A급 센터의 경우 준공 6개월-1년 내에, 혹은 준공전에 공실을 100% 해소하는 사례들이 종종 보이면서 견고한 수요를 이어가고 있다. 지난해 신규로 개발된 A급 물류센터들 중 JLL이 파악하고 있는 센터의 53%는 준공과 동시에 공실을 완전히 해소했으며 18%는 3개월 내에, 12%는 6개월 내에 공실을 해소한 것으로 나타나 가파른 속도로 공실안정화를 이루고 있는 것으로 파악됐다.