종합부동산자산관리 서비스업을 하고 있는 메이트플러스는 짧은 시간에 물류부동산 시장에서 확고한 입지를 만들어 왔다. 최근에는 젠스타와 메이트플러스가 통합법인인 젠스타메이트로 새로운 시작을 알렸지만 물류부동산 부문은 여전히 메이트플러스로 남겨뒀다. 그동안 중복되는 비즈니스 라인을 통합하기 위해 통합 법인이 됐지만 물류부동산은 독자적인 사업영역을 가지고 있고 무엇보다 물류산업에 대한 전문성이 필요한 부분이 있기 때문이라고 이창욱 대표는 설명한다. 그가 바라보고 있는 물류부동산시장과 앞으로의 전망, 그리고 향후 메이트플러스가 지향하는 바는 무엇인지 들어봤다.

물류부동산은 물류산업 성장이 기반 되어야
코로나로 인한 팬데믹은 기본적인 삶의 형태를 바꿔놓았다. 비대면에 대한 이슈로 인해 온라인 시장은 그 어느 때보다 빠르게 성장했으며 이에 따라 물류산업의 중요성도 재조명 받는 계기가 되기도 했다. 물류 경쟁력이 온라인 기업이 생존하는데 필수요소가 되면서 물류센터를 목적물로 하는 물류부동산 시장도 확대되어가고 있는 상황이다. 이창욱 대표는 이러한 분위기는 코로나 종식 이후에도 지속될 것이라고 설명한다. 그는 “코로나 발생 전인 2016년부터 온라인 거래액은 연평균 25%로 가파르게 성장하고 있었다. 코로나가 기폭제 역할을 한 것은 맞지만 시장의 성장을 코로나로만 해석하는 것은 무리가 있다”고 지적했다. 이어 그는 “온라인 마켓을 사용하는 사람들이 젊은 층에서 그 이전, 이후 세대로 확대되고 있었고 코로나가 이를 더욱 가속화 시킨 측면이 있는 것”이라며 “코로나 이후도 온라인 시장은 여전히 성장성을 가지고 있으며 물류부동산 열기 또한 지속될 것”이라고 내다봤다. 하지만 이를 유지하기 위해서는 조건이 필요하다는 입장이다. 물류산업에서 핵심적인 시설인 물류센터를 목적물로 하는 만큼 물류산업의 발전이 필수라는 설명이다. 그는 “온라인 유통기업들이 살아남기 위해서는 물류가 필요한 상황이다. 때문에 시장의 규모를 키우기 위해 (물류)시장 참여자들의 노력이 선행되어야 한다. 또 물류시장이 지속적으로 성장할 수 있도록 관련 법, 규정 등에 대해서 규제 완화가 필요해 보인다”고 설명했다. 이어 그는 “이러한 노력을 통해 물류산업이 발전해나간다면 이후 메이트플러스와 같은 전문 운용관리 회사의 리스크 관리와 고도화된 컨설팅 능력을 통해 물류산업은 물론 물류부동산 섹터의 성장이 지속될 수 있을 것”이라고 강조했다.

다변화 되는 물류부동산 시장, 라스트마일에 주목
최근 물류부동산 시장에 큰 영향을 주는 온라인 시장이 요동칠 조짐을 보이고 있다. 쿠팡이 뉴욕증시에 성공적으로 상장했으며 네이버가 파트너들과 물류를 강화하고 있고 이베이코리아가 시장에 나오면서 누가 주인이 되느냐에 따라 시장의 판도가 바뀔 가능성이 높아지고 있기 때문이다. 이러한 상황에서 이창욱 대표는 라스트마일에 주목할 필요가 있다는 생각이다. 그는 “쿠팡은 라스트마일 딜리버리를 바탕으로 뉴욕증시에 상장했다. 경쟁사 입장에서는 쿠팡과 라스트마일을 겨루기 위한 새로운 투자가 필요하게 되었다”며 “최근의 네이버-신세계-CJ의 反쿠팡 동맹이나 이베이코리아의 매각은 그러한 문맥으로 읽어야 한다”고 설명했다. 이러한 변화로 인해 물류센터의 확보 전쟁이 나타날 가능성이 높다는 것. 그는 “수도권을 중심으로 전국적인 거점을 선점, 확보해야 하는 것이 중요해 졌으며 주요 대도시 인근 물류센터를 마련해야 고객에게 더 빠른 서비스를 제공할 수 있다”며 “쿠팡 발 물류경쟁 심화는 이제 본격적으로 시작되었으며 물류센터의 임차 수요와 자가 수요는 급격하게 늘어나 공급량을 역전하는 골든크로스로 이어질 가능성도 있다”고 전했다. 또한 고객이 요구하는 물류센터는 커지면서 작아질 것이라는 생각도 전했다. 그는 “자동화된 로봇설비가 들어올 수 있는 도시 근교의 대형 거점 물류센터의 수요가 증가하는 것은 물론 도심에서 빠른 서비스를 제공할 수 있는 소형화된 도심형 물류센터의 필요성이 증가면서 물류부동산은 다변화 될 것”이라고 예측했다. 이어 그는 “소비자 중심의 라스트마일 서비스가 앞으로 물류시장을 이끌어 갈 것으로 보이며 물류부동산 역시 라스트마일에 특화되어 있을수록 그 가치를 인정받을 수 있을 것”이라고 강조했다. 시장에는 항상 공급과잉에 대한 우려가 존재한다. 최근 공급이 늘어나면서 이러한 우려는 점차 커지고 있기도 하다. 하지만 라스트마일에 주목한다면 공급과잉으로 보기 어렵다는 것이 이창욱 대표의 생각이다. 그는 “평면적으로 보면 우려는 있을 수 있다. 하지만 라스트마일을 위한 물류센터를 좋은 입지를 가지고 있으며 상온과 저온을 모두 처리할 수 있는 복합물류센터의 형태로 최신 설비를 갖춘 시설이라고 생각해본다면 아직은 과잉이라고 보기 어렵다”고 설명했다.

“메이트플러스, 물류부동산 전문 기업 만들 것”
메이트플러스는 2016년 5명으로 물류부동산 시장에 뛰어들어 PM사업을 시작해 LM, 매입매각까지 사업을 확대해 왔다. 조직 또한 물류팀에서 물류사업부를 거쳐 물류사업본부로 성장해 31명의 전문 인력이 시장에 대응하고 있다. 때문에 업무의 영역도 상당히 넓어졌다. 이창욱 대표는 “현재 물류사업본부에서는 시장조사보고서, 매입매각 자문, 임대차컨설팅, PM관리, 개발컨설팅 등 물류부동산이 공급되는 모든 단계에 걸쳐 컨설팅을 수행하고 있다”며 “타사와는 다르게 사업본부 내에서 고객이 원하는 어떤 니즈도 해결할 수 있다”고 자신감을 내비쳤다. 그렇다면 5년이라는 짧은 시간에 메이트플러스가 시장에서 전문성을 인정받고 자리 잡을 수 있었던 원동력은 무엇이었을까? 그는 “물류부동산 시장의 성장을 미리 예측하고 우수한 인력을 확보해 빠르게 대응한 부분이 중요했다”고 강조했다. 이어 그는 “내부적으로는 모든 직원이 같은 목표를 가지고 일하면서 서로 소통하고 협력하고 있으며 외부적으로는 다양한 고객들사들과 협업하면서 서로 신뢰할 수 있는 관계를 만들었기 때문”이라고 전했다. 물론 외부적인 요인들도 있었다. 물류부동산시장의 급격한 성장이다. 이창욱 대표는 “최근 몇 년간 상업용 오피스, 리테일 등의 공급제한 및 가격의 지속적인 상승, 낮은 임대율로 대체투자 자산인 물류부동산에 대한 관심이 커지고 있다”며 “해외투자자들의 국내부동산에 대한 관심과 투자로 유동성이 풍부해지고 있다. 최근4~5년 동안 물류부동산의 거래되는 Cap rate가 4% 가까이 낮아졌는데 그만큼 시장에서 뜨거운 관심을 받고 있는 것으로 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 그는 “물류부동산은 서울 강남의 프라임급 오피스 수준과 비슷한 Cap rate를 보이고 있으며 물류 효율성 측면에서의 최적인 입지에 대형으로 공급되고 우량한 임차인이 사용하는 물류부동산의 경우 오피스보다 낮은 Cap rate를 보일 수도 있을 것”이라는 조심스런 예측을 내놨다. 지난 1월 젠스타와 메이트플러스가 젠스타메이트로 통합되면서 물류부문만 메이트플러스로 별도 분리된 것 또한 이러한 상황들과 맞물려 있다. 그는 “물류부동산 시장이 커지고 수요가 많아짐에 따라 고객들의 니즈도 다양화되고 높은 수준의 전문화된 서비스를 원하고 있다”며 “물류부동산부분의 최적의 서비스를 제공하기 위해 메이트플러스를 물류전문 기업으로 만들기 위한 마스터플랜의 일환”이라고 설명했다.

질적 성장 이끄는 기업 되고파
메이트플러스는 물류시장에 대한 원스탑 서비스 제공을 지향하고 있다. 이창욱 대표는 “개발 단계에서 시장 트랜드와 미래가치를 내다보는 자문은 물론 안정적이고 혁신적인 임차인과의 컨텍 포인트를 지속 발굴해 나갈 것”이라며 “가치를 높이는 자산관리와 성공적인 매각을 통해 시장의 플레이어들이 물류부동산 시장의 변화를 선도할 수 있도록 굳건히 자리를 지키는 회사로 남고 싶다”고 생각을 전했다. 이를 위해 메이트플러스는 전문가를 육성하고 다양한 분야에서 좀 더 깊이 있고 폭넓은 서비스를 제공하기 위해 노력할 계획이다. 이와 함께 고객중심의 양질의 서비스를 제공한다는 방침이다. 그는 “양적인 성장과 더불어 질적인 성장이 이뤄져야 한다”며 “물류부동산이 물류산업의 한축으로 자리 잡고 성장하기 위해서는 고객중심의 질적인 성장이 필요하고 이를 위해 시장 참여자들의 지속적인 노력이 필요하다”고 강조했다. 이어 그는 “향후에도 물류산업은 지속성장할 수밖에 없는 여건과 환경에 있다”며 “좀 더 깊고 폭넓은 서비스로 초격차를 만들 수 있는 물류부동산 전문기업으로 성장시키고 싶다”고 전했다.