부동산 투자도 기존의 오피스, 복합상가, 주거용 아파트의 과잉공급으로 인해 투자자의 자금 흐름이 전환하고 있다. 지난 2000년 초 일본은 저성장시기의 진행으로 오피스, 주택상가의 투자 구조에서 수익 구조가 좋은 물류센터로 외국계 투자자와 일본 토종의 투자자가 늘어나면서 현재도 진행 중에 있다.

지금 한국은 저성장기로 물류센터의 대형화, 통합화, 복합화, 아웃소싱화로 인해 물류센터의 입지와 기능, 투자 수익 구조도 고려해 물류센터의 디지인, 용도, 작업자의 수급과 환경 개선, 편리성 등을 고려한 물류센터로 혁신해야 하는 시점에 와 있다.

연 8~10%정도의 고수익 대상으로 물류와 유통부동산을 대안으로 삼고 투자하는 움직임도 보이고 있으니 물류센터의 패러다임 전환은 필자가 이전부터 제시한 대로 2015년부터는 질적 성장과 혁신의 시기를 맞이하고 있다. 이에 한국의 리츠상장기업도 물류부동산에 투자하는 건수가 늘어나고 있는 상황이다.

전 세계에 상장한 리츠 수와 시가 총액은 30개국, 1,350조 원 규모로 미국이 187개 862조 원, 호주가 31개 94조 원, 일본이 45개 88조 원의 규모에 이르고 있으나 한국은 7개 2,000억 원 규모이다.

2013년 세계부동산투자 평균수익율을 보면 미국이 11.4%로 가장 높고 한국은 국제금리(10년 만기) 3.4%를 고려해 보면 7.8%이고 일본은 6%의 수익율을 보이고 있다.

이와 같이 물류유통부동산이 리츠의 핵심투자자산으로 부상한 것은 2013년부터이고 평균수익도 10%정도로 오피스(평균 6.4%), 호텔(6.9%)보다 높은 투자수익을 올리고 있다.

이와 같이 물류산업의 성장과 더불어 물류센터 부동산 투자는 앞으로도 지속적인 성장을 유 지할 것으로 예상된다.

수익성 측면에서 타 산업보다 안정적인 성장이 기대되는데 글로벌화와 온라인시장의 확대로 국내외 물량의 이동이 급증하고 제조, 유통, 온라인 화주기업들의 제3자물류기업의 활용과 정부의 다양한 지원정책으로 제3자물류시장은 지속적으로 성장하고 있다.

택배물량도 2014년기준 취급개수가 16억개 이상에 매년 6~7%의 증가로 물류인프라 기반은 재정비되고 최신 물류센터의 규모는 대형화, 복합화, 고도화의 기능으로 확대되고 있다. 여기에 한중FTA의 진행과 글로벌시장과의 무역 확대로 국내에 수도권 중심의 용인, 이천, 항만입지형의 인천, 부산 등 물류거점 개발로 인해 물류부동산 투자는 계속 진행 중에 있다.

선진국의 대형물류센터는 아마존의 물류센터에서 보듯이 키바로봇을 이용한 센터 활용에 태양광 판넬 등 친환경적이고 첨단화된 센터의 기능으로 변화하고 있어 현재도 계속 수요가 증가하고 있다.

한국은 일본보다 10년이상의 시간차로 물류센터의 규모와 기능, 입지에 따라 용도 활동, 디자인, 현장 운영능력, 작업자 인력 활용 등의 전철을 밟고 있으며 최근 들어 물류센터가 계속 생겨나고 있다.

한국은 미국, 일본과 달리 인허가를 취득하는 데 3~5년이상의 장기적인 시간이 소요되고 있는 상황이고 해외투자자의 국내시장 진입이 늘어 싱가포르의 GIC, 메이플트리 등이 1조 원 이상의 자금을 투자하여 개발된 센터와 개발 중인 센터를 매입하고 있는 상황이다.

부동산투자회사법(REITs), 간접투자자산운영업법(REF)의 기관투자자가 물류센터 임대시장에 본격적으로 진입하고 있어 한국의 물류센터 부동산시장은 향후 5~10년동안은 지속적으로 질적 성장이 진행될 것이다.