이에 반해 글로벌 무역의 급성장과 국내 유통·물류산업의 발전에 따른 물류의 중요성에 대한 국가와 기업의 인식은 부족한 실정이다. 입지적인 측면에서는 점차 수도권 지역의 소비자와 물류거점의 거리가 증가함에 따라 국가 전반의 물류비가 지속적으로 증가될 수 있으며 도시화의 가속화에 따라 물류비 낭비 문제는 더욱 심화될 수 있다. 서울, 경기 등 국내 물류·유통시장의 40%이상을 차지하고 있으나 그에 맞는 물류센터용 부지 확보가 어려운데, 이는 각종 규제로 인해 개발기간이 길고 고 비용의 투자가 수반되어야 하기 때문이다.

이러한 어려움을 극복하기 위해 국가차원에서 물류단지 총량제를 폐지하는 등 기업들의 민간투자가 좀더 용이하게 만들어 물류단지 조성사업이 활성화되고 있다. 그러나 세제 혜택은 오히려 축소된 상황이다. 과거에는 물류단지에서 물류사업을 직접 하려는 자가 취득하는 물류사업용 부동산에 대한 취득세를 면제하고, 재산세는 5년 간 100분의 50으로 경감한 것에 대해 현재는 2016년 12월 31일까지 취득세는 100분의 50로 경감, 과세기준일 현재 물류사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 취득한 날로부터 5년 간 재산세의 100분의 35를 경감(지방세특례제한법 제71조)하고 있다.

물류기업이 물류창고를 건설함에 있어서 적합한 대상 입지를 선정하는 것은 가장 선행되어야 하는 일이다. 부지 확보 시에 단지 혹은 개별 입지는 용도지역·지구·구역과 도시계획시설사업에 맞춰 검토가 이루어져야 하는데, 자가 창고와 달리 영업용 창고의 경우 다양한 취급품목에 유연하게 대처하기 위해서는 사전 입지의 성격을 면밀히 검토해야만 한다.

또한 물류단지 조성사업도 해당 사업시행자와 실수요자(분양 혹은 임대) 간의 입지선택에 대한 인식의 차이가 발생하는 것을 확인할 수 있었다. 실례로 김포 고촌 물류단지의 경우 분양(입주)기업은 지구단위계획과 토지이용계획을 중요하게 생각했던 반면, 사업시행자의 경우에는 입지, 지형, 주변도시 등을 더욱 중요하게 생각하고 있었다.

즉, 개별 입지의 물류창고든 단지 내 물류창고든 모두 입지선택 검토 초기부터 마케팅 마인드를 접목해 수요자의 니즈를 반영할 수 있는 유연성을 가져야 조성 혹은 건축 중 계획 변경으로 인해 수반되는 인허가와 행정적 낭비요소를 줄 일 수 있다.

물류창고 건축설계 시 고려사항
물류창고의 건축설계는 과거 보관형 창고에서 최근 유통형(Cross Dock) 창고의 수요가 증가하고 있다. 이에 적합한 유통형 물류센터의 구축을 위한 가이드가 필요한 실정이다. 다수의 대규모 물류단지가 보관 중심의 물류센터로 설계되어 최근 물류시장의 요구와 수요조건과 불일치한 상황으로, 소형 화물차량 중심의 도크(Dock) 높이와 구조를 고려하고, 차량 집중화로 인한 지하, 옥상 등의 주차공간 확보 등을 고려할 필요가 있다.

① 물류창고의 구조
구조적인 측면에서 단층이고 자유로운 평면을 요구한다면 무지주 타입의 PEB공법이 활용된다. PEB공법은 시공 비용이 저렴하고 공사기간도 단축할 수 있다는 장점이 있지만 정확한 하중 등이 고려되어야 한다. 가급적 전 층이 자유롭게 차량 접안을 할 수 있도록 자연지반을 이용한 경사로 설계를 하되 주차대기 및 주행공간이 여유로워야만 한다.

또한 램프는 미끄럼을 방지하거나 눈녹음이 좋게 가급적 아스콘으로 포장하며 도로부 L-형 측구의 콘크리트 강도는 표준시방 기준보다 한단계 높은 21Mpa로 적용하여 하중에 취약한 점을 보완하여야 한다. 저온창고는 상온창고와 별동으로 건축함이 바람직하며 화재 등에 대비하여 충분한 건물 간격을 갖춰야 한다.

이와 함께 이상기후 변화에 대응하기 위한 지붕의 적설과 풍하중과 지붕의 구배를 상향하여야 한다. 지붕이나 처마 홈통(캐노피 포함)의 내구성과 원활한 배수를 위해 낙엽, 잡풀 청소를 할 수 있는 점검로도 설치되어야 하며, 샌드위치 판넬 지붕재의 골높이 상향에 대한 검토(이음새없는 거멀접기 판넬 등)가 필요하다. 콘크리트 슬래브 지붕 방수의 경우 구조체 구배시공을 최우선으로 하는 것이 효율적이며, 구체 마감은 가급적 창고바닥 수준정도로 도막방수한 후 주기적인 관리가 필수(시멘트 몰탈 등 보호 몰탈 배제)이다.

② 물류창고의 마감
바닷가 등에서는 녹방지를 위한 내식성 자재를 사용하며, 특히 스테인레스강은 STS316 이상을 권장(처마 & 선홈통 외)하고 있다. EPS 실 등, 점검구 등의 콘센트 및 전등에 대한 설치를 반드시 검토해야 하고 지붕 채광창은 취급품목의 유연성을 확보해야 한다. 즉 운영형태에 따라 개폐가 가능한 구조인지를 검토해야 한다.

저온창고 바닥의 단열성능과 구조 강화를 위한 단열재 평탄 시공은 가급적 오차가 적어야 하며, 엘리베이터 내부 및 사무실 등 저온부와 연결부의 단열뿜칠로 결로를 차단하고, 제습기를 설치할 필요가 있다. 냉 시운전 시 충부한 시간과 온도를 조절하여 건축물의 변위를 방지하여야 하며, 내부 단열재(우레탄스프레이)의 화재 취약부위에 별도의 불연재를 추가 뿜칠해야 한다.

층고와 운영방법에 따른 고효율 전등이 필요하다. 즉 상온창고는 무전극등을, 저온창고는 LED를 설치하고, 상온창고 내 운영형태(유통가공장 등 업무효율 증대, 복지차원)에 따라 냉난방은 물론 하절기와 동절기를 대비하여 환기도 검토되어야 한다.

안전시설물은 보수를 요하지 않도록 구조체 형식으로 일체화하고, 창고 내 바닥은 운영형태별 설계 하중과 평활도, 마감재를 검토해야 한다. 특히 액상하드너는 콘크리트에 3mm이상 스며드는 고품질 자재를 선택해 크랙으로 인한 변형에 주의해야 한다.