해외 물류부동산 개발사들이 몰려온다.

해외의 거대 물류부동산개발사들이 외자유치를 노리는 국내 지자체와 MOU를 맺고 국내 물류시장에 속속 진출하고 있다.

대표적인 기업으로 ProLogis와 AMB가 있으며 이들 개발사는 국내 물류 부동산 개발 시장에 많은 투자를 하고 있다. Prologis의 경우 현재 총 7개의 물류센터를 운영 중이다. 5월에 오픈되는 이천물류센터까지 합하면 총 8개의 물류센터를 운영하게 된다. 또한 옥천과 남양주에 물류센터를 개발할 예정이다. 그외에 지자체와 대규모의 물류센터를 건설하기 위해 맺은 MOU(양해각서)와 LOI(투자의향서)만 충주, 평택, 남양주, 부천, 안성 등 총 25억불에 이르고 있다.

AMB 또한 인천국제 공항 인근 4만 1,000㎡(1만 2,000평)규모의 물류센터를 오픈 했으며 현재 이천의 물류센터 1개를 추가로 매입해 운영 중이다. 또한 적지 않은 금액을 투자하기 위해 준비 하고 있는 것으로 알려졌다. 금액으로 환산하면 현재까지 ProLogis는 MOU를 제외하고 3,000억원, AMB는 약 5,000억원 이상을 투자한 셈이다.

ProLogis와 AMB의 대규모 물류센터 개발을 놓고 국내 물류센터 개발에 대한 순기능과 역기능에 대한 논의가 업계에서 계속 되고 있다. 업계에서 논의되고 있는 몇 가지 문제에 대해 관련 당사자와 업계 전문가의 의견을 들어보았다.

문제1. 자산운용사인가 개발사인가?

ProLogis는 이번에 오픈하게 되는 이천물류센터를 제외하고 현재 운영되고 있는 7개의 물류센터는 기존의 물류센터를 매입을 통해 확보한 것이다. 하지만 ProLogis는 현재 운영 중인 7개의 물류센터의 위치, 규모, 투자금액 등은 밝힐 수 없다고 말했다. AMB 또한 이천의 물류센터를 매입했다. 물론 ProLogis와 AMB의 차이는 있다. ProLogis는 5월에 이천물류센터를 개발완료 한다고 하지만 아직까지는 직접 개발한 물류센터가 없는 상황이며 AMB의 경우는 현재 인천공항인근에 물류센터를 개발해 놓은 상황이다. 하지만 현재 상황에서 ProLogis와 AMB의 정체성이 자산운용사인지 물류센터 개발사인지 구분이 되지 않는다는 것이 업계의 이야기이다.

이 문제에 대해 물류센터를 전문적으로 컨설팅하고 있는 빌리언알이에 김주연 대표는 “투기 자금의 경우 2~3년 안에 만기를 채우고 자금을 회수하게 된다. 하지만 ProLogis나 AMB의 경우 20~30년이라는 장기 투자를 목적으로 하고 있다. 이는 투기 자금으로 보기 힘들다”라고 말했다. 이어서 그는 “이들 기업들은 물류센터를 개발하고 운영을 통해 7~8%의 수익률을 가져가겠다고 이야기 한다. 이것은 국내 시장에 크게 문제가 될 것이 없으며, 인정해 줘야 한다”라고 말했다.

ProLogis의 강우영 이사는 “현재 가장 큰 오해를 하고 있는 것 같다. 우리는 자산운용사가 아니라 물류센터 개발사다”라고 말하고 현재 문제가 제기되고 있는 펀드 부분에 대해 “ProLogis에 투자를 하고 있는 투자자들은 장기적이고 안정적인 이윤을 추구하는 투자자가 많기 때문에 투기를 통한 사업은 하지 않는다”라고 말했다. 이어 그는 “현재는 국내 개발이 된 것이 없어서 말이 많은 것 같은데, ProLogis의 개발운영과 펀드의 규모는 보통 7:3정도 이다. 앞으로 국내도 이렇게 만들어 갈 것이다”라고 말했다.

창고협회 김필립 전무는 “일본의 경우 ProLogis는 그들만의 스타일을 가지고 있다. 한국의 경우도 정확한 컨셉을 밝혀야 기존 업체들과 충돌이 없을 것이다”라고 말했다. 이는 바꿔 말하면 ProLogis가 해외에서는 물류부동산개발사로서의 입지를 굳히고 있지만 아직 국내에서는 그렇지 않다는 이야기가 된다. 국내 물류부동산 펀드를 통해 수익을 내는 자산운용사인지 아니면 물류센터 전문 개발사인지 컨셉을 정확하게 하는 것이 해외 물류센터 개발사들의 선행해야 할 과제라고 전문가들은 이야기 한다.

문제2. 해외 물류 부동산 개발사들의 국내 진출 득? or 실?

국내의 해외 물류부동산 개발사들의 진출에 대해서는 순기능이 많다는 것이 대체적인 전문가들의 입장이다. 하지만 물론 여기에는 선행 되어야 할 조건들이 있다. 현재 국내의 중소 개발사들의 시장을 빼앗는 것이 아니라 국내 대형 2자 물류회사나 해외의 글로벌 기업들을 유치해서 시장의 크기를 키워야 한다는 것이다. AMB의 박재언 이사는 “현재 물류시장에서 물류센터를 개발하는 것은 2자 물류회사들이 많다. 지금 우리가 하는 것이 크게 보일지는 모르겠지만 국내 대기업이 짖고 있는 2자 물류센터 시장에 비하면 그리 많은 면적은 아니다”라고 말했다.

창고협회 김필립 전무는 “해외 개발사가 들어와서 소규모 화주들의 시장을 가져간다면 역기능을 부추기겠지만 2자 물류를 하고 있는 국내 대기업이나 글로벌 기업을 유치한다면 물류창고 시장은 더욱 활성화 될 것이고 그것이 올바른 방향이라고 생각한다.”고 말했다. 또 그는 “경쟁력 있는 기업들을 국내에 들어오는 것을 막는 것보다는 잘 받아들여 산업 자체를 키우는 것이 중요하다”고 말했다. 빌리언알이의 김주연 대표는 “순기능과 역기능을 따지기 전에 제대로 된 물류시설을 많이 공급해서 시장을 넓히는 것이 우선이다”라고 말했다.

이제는 물류부동산 시장을 새로운 시각에서 바라봐야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 창고협회 김필립 전무는 “경쟁력 있는 글로벌 물류부동산개발사들이 한국시장에 진출하고 투자를 한다는 것은 그만큼 매력 있는 시장이라고 볼 수 있다. 또한 그러한 매력을 느끼고 들어오는 글로벌 기업들이 성공하지 못하고 나간다면, 다른 어떤 글로벌 기업도 한국에 들어오지 않게 될 것”이라고 말했다. 또한 그는 “국내에 들어오는 글로벌 기업들의 강점을 배우고 약점을 보완하여 그들과 경쟁할 수 있는 글로벌 기업을 만드는 것이 맞는 것 같다”고 말했다.

문제3. 과연 ProLogis가 MOU를 충실이 이행할 것인가?

이 문제는 현재 ProLogis가 지자체와 많은 MOU를 맺으면서 물류센터를 개발하겠다고 했는데 이에 대한 실행이 과연 가능할 것인가를 묻고 있는 것이다. 또한 지난 4월 물류시설개발종합계획(안) 공청회에서 이야기 되었던 것과 같이 총량제 개념에서 외국 개발사가 부지를 먼저 선점을 해 놓고 개발을 안했을 시 나타나는 국내 물류센터 개발사에 대한 기회비용의 발생 부분이다.

보통 MOU를 맺으면 1년 안에 서로 필요한 사항들을 협의하고 실시 협약을 체결하게 된다. 하지만 MOU를 맺었을 뿐 현재 이러한 협상들이 이루어지지 않고 있다는 것이 문제로 불거져 있는 것. ProLogis는 지난해 12월 부천과 안성에 물류단지를 개발하겠다고 경기도와 MOU를 맺었다. 이후 상황은 어떻게 됐을까? 부천시청과 안성시청에 확인해 본 결과 현재 부천시와 안성시는 ProLogis와 계속해서 의견을 조율하고 있는 것으로 확인됐다. 하지만 아직은 세부적인 사항을 논의하기에는 여건이 좋지 않은 상황. 부천의 경우 현재 지구지정을 신청 중인 것으로 확인 되었다. 관계자에 따르면 2012년까지 물류단지를 조성하기 했으나 연기가 불가피 할 것이라고 밝혔다. 안성시의 경우는 지구지정의 전단계인 도시기본계획을 변경중이며 도시기본계획을 변경하고 지구지정을 하기 전에 ProLogis와 실시 협약을 맺을 예정인 것으로 확인됐다. 현재까지 정부와 지자체간의 문제가 해결 되지 않아 진전을 못보고 있는 것이다.

또한 ProLogis가 부지를 매입하는 과정에서 특혜를 받을 수 있을 것이라는 예측도 나오고 있다. 하지만 빌리언 알이의 김주연대표는 “ProLogis가 경기권에 조성하는 단지가 특혜라는 부분이 말이 많은데 경기도가 바보가 아닌 이상 ProLogis는 제값을 주고 땅을 살 것이다. 또한 ProLogis 또한 이러한 것들을 생각하고 있을 것이다”라고 말했다. ProLogis의 강우영 이사는 이에 대해 “지금까지 정부의 혜택을 받아본 적이 없다”고 말하고, “이러한 혜택들은 보통 지식경제부에서 지정하고 국세청이나 재무부에서 진행하는데 적용을 못 받는 경우가 많다. 우리는 실질적으로 혜택을 본 것이 없다”고 말했다.

국내 기업 / 해외 기업 ‘공정한 룰’ 한 목소리

업계 관계자들은 물류부동산 시장에서 가장 필요한 것은 공정한 룰을 적용 받는 것이라고 입을 모아 이야기 하고 있다. 대한통운의 김진 과장(전 KIFT)은 “국내기업이 차별받고 있다는 생각이 많이 든다. 공정한 조건에서 공정한 룰에 의해 경쟁했으면 좋겠다”고 말했다.  ProLogis의 강우영 이사도 “차별이라고 이야기 하는 분도 많이 있지만 우리도 역차별 받는 경우가 많다. 차별이든 역차별이든 공정한 룰에 의해 경쟁 했으면 좋겠다”고 말했다.

또한 현재는 대규모 물류센터를 필요로 하는데 물류단지를 개발하기 위해 따라야 하는 법 조항에도 문제가 있다고 이야기 하고 있다. 빌리언알이의 김주연 대표는 “공장과 물류센터를 짖기 위해 적용되는 법이 서로 다르다”라고 말하고, “공장의 경우 제조 원가를 낮추기 위해 혜택을 받고 있다. 이를 물류센터에도 적용해서 제조원가를 낮춰야 한다”고 말했다. 또한 국토이용관리법에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 보면 29,700㎡(9,000평) 이상은 지구단위 계획을 세워야 한다. 또한 계획을 세워 제출하더라도 승인이 여부는 확실하지 않다. 현재 대규모 물류센터가 많이 요구되는 상황에서 불필요한 법이 되고 있으며 한편으로 편법을 조장하고 있다고 전문가들은 이야기 하고 있다.

그 외에도 외자유치에 대한 정확한 정의를 내렸으면 좋겠다는 것이 업계 관계자의 이야기 이다. 한때 ProLogis와 AMB와 경쟁관계에 있었던 업계 한 관계자는 “ProLogis나 AMB는 개발사이지 물류기업은 아니다. 외국투자를 이끌기 위해 해외 기업을 끌어들이는 것은 좋다. 다만 그 업에 맞는 외자를 유치해 성격을 분명히 했으면 좋겠다”라며 외자유치가 말이 좋아 외자유치이지 현재 개발사들이 참여 하고 있는 것은 외자유치라고 보기 어렵다는 주장이다.

현재 국내 물류부동산 시장에서 가장 필요한 것은 국내에 진출해 있는 글로벌 물류센터 개발사들을 정확히 구분하고 바라보는 시각을 달리 해야  되는 것이다. 이와 더불어 서로가 공정하게 경쟁할 수 있는 법제도 개선을 통해 투명한 경쟁을 할 수 있는 토양을 만들어 주는 것이 필요할 것으로 보인다.