‘이커머스 성장에 따른 상업용 부동산 시장의 변화 및 탄력적 대응을 위한 전략 제언’ 보고서 발표

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 ‘이커머스 성장에 따른 상업용 부동산 시장의 변화 및 탄력적 대응을 위한 전략 제언’보고서를 통해 1인 가구 증가 등 사회 구조적 변화, 온라인 모바일 및 IT 기반 산업 발달과 더불어 2020년 코로나 19로 인한 비대면 소비의 급증은 온라인 소매 시장의 성장을 견인했다며 이커머스 기업의 물류수요 급증에 따른 물류센터의 수요가 지속될 것으로 내다봤다.

이커머스 물류센터, 인천이 가장 넓은 면적 사용 
이 보고서에 따르면 2022년 온라인 소매 판매액 성장 모멘텀이 다소 약화된 가운데, 이커머스 기업의 물류 수요는 최근까지 견고한 성장을 보인 것으로 나타났다. 실제로 이커머스 기업은 지난 5년간 연평균 약 60만 제곱미터의 면적을 흡수했고 2022년의 경우 상반기에만 101만 제곱미터를 추가적으로 점유하면서 이커머스의 확장세는 여전히 두드러졌다. 

2022년 상반기 기준 서울 수도권 A급 물류시장 내 이커머스 기업의 점유율은 약 36%로 2019년 대비 점유면적이 약 3배 증가한 것으로 나타났다. 과거 이커머스 기업은 신속한 배송을 위해 서울과 근접한 서부지역에 높은 점유율을 나타냈으나 2022년 상반기 조사 결과 해당 지역의 점유율은 기존 65%에서 48%로 감소했고 광주와 화성 등 다양한 지역으로 확장하는 추세가 관찰됐다. 반면 이천, 용인, 안성 등 남부지역의 이커머스 점유율은 20~30% 수준으로 상대적으로 낮게 유지 됐다. 이머커스 점유 면적이 가장 큰 지역은 인천으로 해당 지역 물류센터 절반 이상이 이커머스가 사용중인 것으로 나타났다. 인천은 쿠팡이 전체 면적의 약 20%를 마스터리스했으며 마켓컬리와 쓱닷컴도 인천 A급 물류센터의 임차인으로 존재하는 것으로 확인 됐다. 상대적으로 물류센터의 공급이 적은 고양, 오산, 시흥의 경우 이커머스의 점유율은 약 70%에서 100%로 늘어났다는 분석이다. 이 지역은 쿠팡을 비롯한 GS리테일과 이랜드가 사용 중인 것으로 나타났다. 

CBRE코리아는 향후 5년간 국내 이커머스 시장이 연평균 약 8% 수준의 성장을 지속할 것으로 전망했다. 이에 따라 이커머스의 신규 물류수요를 과거 3년 또는 5년간 연평균 신규 순흡수 면적 수준으로 가정할 경우 2023년에도 신규 공급의 약 17-25% 수준이 이커머스에 의해 흡수될 것으로 예상했다. CBRE코리아는 물류 센터 효율화 및 이커머스 기업별 운영 전략에 따라 향후 확장세는 지역별로 상이할 수 있지만 증가하는 물량 및 진출 확대를 위한 추가적인 물류센터 수요는 지속될 것으로 내다봤다.

경제 불확실성으로 물류센터 거래 규모는 감소 될 것
2000년대 초 물류센터는 오피스 자산의 낮은 수익률을 대체할 투자옵션으로 시장에서 관심이 높아졌다. 수도권 물류센터 투자활동은 2010년대 이후 현대적 대형 물류센터의 공급과 함께 다수 관찰되기 시작했으며 이커머스의 성장으로 지난 5년간 빠르게 증가했다. 초창기 물류투자의 대부분은 시장 급성장에 따라 물류시장의 공급부족 상황은 자산을 선점하려는 기관투자자의 준공 전 선매입 활동과 개발 기회를 창출하려는 디벨로퍼의 매입사례로 이어졌다. 하지만 최근에는 디벨로퍼의 거래는 대폭 감소한 반면 리츠와 기업의 물류투자가 크게 증가했다고 이 보고서는 밝혔다. 특히 이커머스 시장에 대한 대중적 관심이 높아지면서 개인의 물류센터 투자 수요가 확대되면서 수도권 물류센터 거래 규모의 39%가 리츠에 의해 주도 된 것으로 나타났다. 실제로 국내 물류리츠는 2022년 3분기 기준 40여개로 2년 사이 3배 가까이 증가하면서 타 섹터 리츠 대비 가파른 증가세를 보였다. 2022년 3분기까지 총 물류자산 거래 규모는 약 2조 원을 상회하는 것으로 집계됐는데, 가파른 금리 상승 및 경제 불확실성 확대로 일부 거래가 장기화 또는 철회되며 2021년 대비 거래 규모는 감소할 것으로 전망됐다.

이커머스 성장, 리테일과 오피스 시장에도 영향
리테일 시장은 코로나 19의 등장으로 구조적인 변화를 초래하였으며 구매 활동이 온라인 중심의 비대면 형태로 바뀌면서 디지털 플랫폼에 대한 소비자의 의존도가 높아졌고, 이에 따라 다수의 리테일러가 기존 오프라인 채널에 온라인 특성을 접합한 ‘옴니 채널’에 대한 투자를 강화한 것으로 나타났다. 최근 CBRE 글로벌 소비자 설문조사에 의하면, 국내 소비자의 86%는 옴니 채널을 통한 소비활동을 하고 있으며 이중 절반 이상이 온라인 쇼핑을 선호하는 것으로 조사됐다.

이커머스의 성장세가 지속되는 가운데, 리테일러의 오프라인 매장 효율성 제고와 함께 오프라인에서만 가능한 소비 경험을 제공하거나 온라인 쇼핑을 위한 전초기로 사용하는 등 오프라인 매장 기능이 확대되고 있으며, 이에 따라 선택과 집중을 통한 대형 플래그십, 매장 수 및 섹터 다양화를 통한 고객 접점 확대, 팝업 스토어 마케팅, 그리고 컬래버레이션 및 브랜드 리뉴얼을 통한 재미와 경험 요소 강화 등 오프라인 점포 전략은 다양화되고 있는 것으로 분석됐다. 한편, 브랜드 신뢰도와 충성도를 높이기 위한 온라인 플랫폼의 오프라인 진출 또한 지속될 것으로 보았다.

온라인 쇼핑 시장의 성장 및 관련 기업의 사업 영역 확대는 서울 주요 업무 권역 내 오피스 수요로 이어졌다는 분석이다. 특히, 개발자 중신의 산업으로 온라인 유통 시장이 개편되면서 우수 IT 인력이 집중되어 있는 강남권역 소재 A급 오피스로 사옥을 이전하거나 거점 오피스를 운영하는 사례가 두드러졌다. 업무 공간 확보 및 인재 채용을 위해 각 권역의 우량 자산에 임차해 있으며, 시장 평균 대비 상대적으로 높은 임대료를 지불하는 것으로 나타났다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “이커머스 시장의 성장과 옴니채널의 등장으로 기존 오프라인 리테일러의 점포전략에 있어 온‧오프라인을 아우르는 옴니채널 전략, 공간 재설계 등 새로운 접근 방식의 필요성이 대두되고 있다”고 설명했다. 또한 “물류시장의 경우 맞춤형 물류센터 개발로 효율 극대화 및 스마트 물류센터 구축, 신규 지역 및 임차 기회 모색 등 시장 불확실성에 대응하기 위한 방안이 요구되며, 오피스 부문에 있어서는 거시 경제 우려에도 견고한 임차 수요를 바탕으로 기존 자산의 리모델링 및 증축을 통해 임대수익 극대화 및 자산 가치 증대를 위한 전략이 필요하다”라고 덧붙였다.   

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