TL Korea의 이강성 대표가 물류센터 개발에 있어 강조하는 것들이다. TL Korea는1996년 국내 물류부동산이라는 섹터가 없었을 당시부터 물류부동산의 컨설팅부터 임대차, 금융자문 등 전체적인 PM역할을 해온 대표적인 기업이다. 특히 TL Korea를 이끌고 있는 이강성 대표는 올해로 27년째 물류센터만을 바라보고 달려온 산 증인이다. 그는 패션유통물류단지, 동탄유통물류단지, 봉현물류단지, 에이엠플러스 여주 물류단지 등 다수의 물류센터 컨설팅을 해온 전문가이기도 하다. 그를 만나 물류센터의 변화와 현재의 문제점, 그리고 앞으로의 계획들을 들어봤다. 
 
Q. 많이 알려져 있긴 하지만 TL Korea는 어떤 기업인지 간단히 소개를 부탁한다.
A. 물류부동산과 관련된 많은 플랫폼 기업들이 생겨나고 있지만 TL Korea가 오랜 시간동안 플랫폼을 만들어온 기업이라고 이야기 하고 싶다. 플랫폼을 만들겠다고 해서 해온 것은 아니지만 알게 모르게 플랫폼을 만들어가고 있지 않았나 하는 생각이 든다. 그동안 TL Korea는 물류센터 컨설팅, 설계, 금융자문, 화주유치, 매입‧매각, 운영컨설팅 등 전반적으로 물류 부동산과 관련된 PM역할을 하고 있었다. 특히 운영 컨설팅은 전체 물류비 절감 측면에서 전체 콘셉부터 설계, 운영에 대한 엔지니어링을 하고 있다. 즉 물류센터의 모든 것을 서비스하고 있는 기업이다. 전반적으로 봤을 때 건설과 금융만 없다고 생각한다. 

Q. 창업 초기와 지금은 많은 것이 변했을 것 같다. 물류센터 개발에서 가장 많이 달라진 것은 무엇인가?
A. 일반적인 사항을 살펴보면 달라진 것은 건축비와 임대료의 수준이 상당히 높아졌다는 점이다. 이는 모든 물가가 올라간 상황으로 설명이 되는 부분이다. 일반적인 것을 제외하고 물류 시설로서 바라봤을 때 실제로 가장 많이 달라진 점은 규모이다. 1996년 당시에는 2,000~3,000평만 되도 상당히 큰 물류센터로 인식됐다. 하지만 지금은 10,000평도 크다는 느낌이 없다. 50,000평 이상 되어야 좀 크다는 느낌이다. 그 다음으로는 용도의 변화를 꼽을 수 있다. 이전에는 냉동창고는 냉동 창고로만, 일반 창고는 일반창고로만 단일 건축물로 개발되고 활용됐다. 운영하는 기업도 상온은 상온만, 냉동냉장은 냉동 냉장만 하는 기업이 따로 분리 되어 있었다. 하지만 지금은 한 개의 물류센터에 모든 온도대를 다 운영하는 형태로 바뀌었다. 즉 복합화 됐다. 기능의 변화로 인한 구조의 변화도 눈에 띈다. 현재 물류센터는 첨단화, 자동화로 가고 있다. 원인은 사람을 못 구하기 때문이다. 예전에도 자동화를 추구했던 적이 있었지만 실제로 자동화를 다 못한 경우가 많다. 이전 창고의 경우 구조적인 측면에서 자동화에 한계가 있었다. 기둥 간격이나 보관 하중 등에 대한 문제이다. 마지막으로 금융이 바라보는 시각의 변화이다. 이전에는 창고라는 개념이 컸다. 지저분하고 뼈대 위에 패널을 씌우면 되는 것을 창고로 봤다. 때문에 금융사들이 관심을 가질만한 분야가 아니었다. 하지만 지금의 물류센터의 경우 5만평 10만평을 개발하는데 드는 비용이 빌딩을 개발하는 비용과 비슷하다. 즉 금융에 대한 비용이 커지면서 금융사들이 들어오기 시작했다. 지금은 상황이 조금 변하긴 했지만 여전히 금융사들이 가지고 있는 물류센터가 많은 상황이다. 

Q. 개발이 아니라 운영측면에서도 변한 것이 있나?
A. 운영 측면에서 본다면 과거보다 안전에 대한 관심이 높아진 것을 들 수 있다. 예전에는 좋은 관례는 아니지만 소방법에 문제가 생겨 담당자가 오면 접대하고 끝내는 것으로 무마가 됐었다. 하지만 이제는 이러한 부분이 원칙적으로 불가능한 상황이 됐다. 화재 등과 같은 위험을 미리 예방하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌다. 안전과 함께 달라진 부분은 신속성이 중요해 졌다는 점이다. 예전 창고의 경우 입출고 과정에서 수직반송기나 화물용 엘리베이터를 활용하는 경우가 적지 않았다. 하지만 이제는 이러한 설비들이 들어가 있으면 임대가 안되는 상황이다. 모든 층에 차량 접안이 가능해야 한다. 이전의 경우 차량이 와서 대기했던 시대였다. 하지만 이제는 이렇게 운영하면 기사분들은 기다리지 않는다. 또 하나 이야기 하면 편리성도 상당히 중요한 요소가 됐다. 차량이 이동하는 램프도 얼마나 완만하게 만들었는지 그리고 도크는 얼마나 편리하게 설계되었는지에 대한 부분을 다 검토하고 있다. 또 편리성 안에는 작업자들의 환경이 포함되어 있다. 이러한 부분을 충족하지 못하는 물류센터는 앞으로 도태될 가능성이 많아질 것으로 본다. 

Q. 많은 것이 변했지만 물류센터를 개발할 때 변하지 않는 것도 있을 것 같다.
A. 일반적으로 위치, 규모, 금융을 이야기 하는 사람이 많다. 하지만 그동안 해온 경험을 토대로 말씀드리면 사업용적률, 입지조건, 개발 목적이 변하지 않는 가장 중요한 요소라고 생각한다. 일반적으로 건축물에는 건폐율과 용적률이 있고 이를 높여야 사업성이 좋아진다. 하지만 물류센터의 경우 용적률을 다 활용하지 못하는 경우가 많다. 물류센터의 경우 효율성을 높이기 위해서 다양한 요소들이 필요하기 때문이다. 이런 것들을 포함하는 것을 사업용적률이라고 이야기하는데 그 사업용적률을 어떻게 만들 것인가에 대한 고민이 필요하다. 사업용적률을 높이기 위해서는 물류센터를 어떻게 구성하느냐가 중요하다. 이를 위해서는 물류센터를 먼저 배치하고 다른 요소들을 구성해야 한다. 다시 말해 인허가를 위해 토목설계를 하고 그 위에 물류센터를 배치하는 것이 아니라 물류센터를 설계하고 토목을 맞춰야 한다는 의미이다. 하지만 대부분 이런 것들이 무시되는 경향이 있다. 다음으로는 입지 조건을 어떻게 잘 만드느냐가 중요하다. 특히 매각을 고려할 경우 이 부분이 절대적으로 중요하다. 입지 조건을 잘 만든다는 것은 물류센터 내에 편의시설이나 주변 환경들까지 고려해야 한다는 것이다. 이러한 부분은 임차에 상당히 중요한 요소이기 때문에 매각할 때 중요한 결정 기준이 된다. 마지막으로는 물류센터를 개발해서 어떻게 운영할까에 대한 접근이 필요하다. 크게 직접 운영, 매각, 임대차, 부지매각 등이 있다. 이에 따라 개발할 때 건축물의 구조와 구성이 달라진다. 수익이 어디서 발생하느냐에 따라 수익성 분석이 달라지기 때문에 이러한 목적이 중요하다. 예를 들면 직접 운영하기 위한 물류센터와 임대를 위한 물류센터를 1,000평의 부지에 개발한다고 했을 때 임대사업의 경우는 1층과 2층으로 개발해 바닥면적을 넓히는 것이 필요하지만 직접 운영을 위해서는 한 개 층에 중층 구조로 개발해 사용하는 것이 개발비용 측면에서 더 효과적인 것이다. 

Q. 지난해 물류센터 개발이 어려웠다. 가장 큰 문제는 무엇이라고 보나?
A. 가장 눈에 보이는 문제는 건축비가 상승 했는데 임대료가 이를 반영하지 못하고 있다는 점이다. 하지만 이는 시간이 해결해 줄 문제라고 생각하기 때문에 큰 문제라고 이야기 하기는 어렵다. 가장 큰 문제로 꼽을 수 있는 것은 관공서와 국민들이 물류센터를 바라보는 시각이다. 물류센터는 현재 혐오시설로 인지되고 있다. 이를 바로 잡는 것이 우선이라고 생각한다. 우리나라는 일자리 창출이 매우 중요한 정부 시책이다. 현재 일자리 창출의 1위가 물류센터라고 생각한다. 물류센터는 아무리 첨단화 된다고 하더라도 사람들이 아니면 할 수 없는 일들이 있다. C사의 경우도 살펴보면 규모가 큰 물류센터의 경우 2만 명 이상의 일자리를 만들어 내고 있다. 하지만 대부분의 관공서나 일반인들은 그렇게 생각하지 않는다. 또 전세계적으로 보면 물류 강국들이 선진국의 대열에 포함된다. 선진국 중에 물류를 중요시 하지 않는 나라는 없다. 특히 우리나라의 경우 최고의 물류망을 가지고 있다고 생각한다. 코로나 팬데믹 당시에도 국내 물류망은 다른 국가에 비해서 빠른 처리 속도를 보여줬다. 이를 뒷받침하는 것이 물류센터이다. 때문에 물류센터에 대한 인식을 어떻게 바꿔줄 것인지 고민하고 이를 해소하는 것이 우선되어야 한다. 

Q. 향후 시장에는 어려움이 많을 것으로 보인다. TL Korea의 향후 계획은? 
A. 앞서 이야기 한 것과 같이 현재 하고 있는 일들을 플랫폼으로 구축하고 전문화 시켜갈 계획이다. 물류센터에 대한 왜곡된 인식은 개발에서부터 시작된다고도 볼 수 있다. 잘못 개발 된 물류센터는 역할을 제대로 하지 못하고 효율성이 떨어져서 문제를 일으키기 때문이다. 앞으로 TL Korea는 문제가 발생될 수 있는 것들을 미연에 방지하는데 역할을 하고 싶다. 물류를 기반으로 물류 부동산을 어떻게 설계하고 운영하는 것이 좋은지, 입지를 어떻게 만드는 것이 효과적인지, 금융은 어떻게 하는 것이 바람직한지에 대한 플랫폼을 만들어서 한 번에 서비스 할 수 있는 회사로 성장하고자 한다. 마지막으로 한마디 덧붙이자면 물류센터는 한 번에 투자되는 비용이 크기 때문에 사업성 분석을 좀 제대로 할 필요가 있다는 것을 강조하고 싶다. 단순히 숫자의 조합이 아니라 어떻게 했을 때 가장 효율적이 될 수 있을지를 고려해야 한다. 물류센터는 물류에 대한 이해를 기반으로 해야 한다.