물류부동산의 목적물이 되는 물류센터는 물류산업에서 중요한 인프라이다. 물류센터가 부동산 시장에서 중요한 투자처가 되면서 물류센터에는 많은 투자가 이뤄졌다. 이로 인해 긍정적인 효과들도 상당히 있었다는 것은 부인하기 어렵다. 투자가 이뤄지기 전의 물류센터와 비교해 보면 건축물의 컨디션은 업그레이드 됐으며 규모 또한 상당히 커졌다. 또한 그동안 필요한 지역에 필요한 공간을 확보하지 못했던 기업들도 다양한 선택지를 부여 받아 물류센터 선정에 있어서 여유를 얻을 수 있었다. 특히 지속적인 투자로 대형 물류센터들의 공급이 없었다면 이커머스 시장의 성장에 악영향을 미쳤을 가능성도 없지 않다. 여기에 핵심 경쟁력이 되고 있는 빠른 배송에 있어서도 현재의 모습을 갖추기에는 어려움이 있었을 것이다. 하지만 이러한 긍정적인 영향 뒤에는 부정적인 영향 또한 나타나고 있는 상황이다.

임대료 상승, 장기적으로 물류기업에 부담 될 수도
물류센터에 대한 투자가 이뤄지고 시장이 커지면서 가장 많은 변화는 실질임대료와 명목임대료의 분리이다. 실질임대료는 다양한 계약 조건에 따라 실제 임차인 부담하는 임대료이며 명목임대료는 계약조건에 명시된 임대료이다. 명목 임대료가 3만 원인 물류센터를 10,000평 임차 할 경우 1년의 임대료는 36억 원이다. 하지만 현재 물류센터에도 일반적으로 적용되고 있는 렌트프리(일정한 기간 동안 무상으로 임대)를 1개월이라고 가정하면 1년 임대료는 33억 원으로 줄어든다. 다시 말하면 실질임대료는 평당 27,500인 셈이 된다. 이러한 렌트프리는 계약 기간과 임대 면적에 따라 더 주어질 수도 있다. 이렇게 명목임대료와 실질임대료가 분리된 원인은 재매각 시점의 물류센터의 가치가 명목임대료 수준으로 정해지기 때문이다. 또한 이러한 명목임대료는 낮은 수준이긴 하지만 매년 상승하도록 되어 있다. 때문에 임차인이 체감하는 총비용은 크게 변동이 없는 것으로 보이지만 실제로는 일정부분 오르고 있어 장기적으로는 물류비의 상승에 영향을 줄 가능성이 적지 않다. 또한 최근 물류센터의 임차 수요보다 공급이 적은 상황이어서 초기 명목임대료 자체도 높아지고 있는 상황이다. 물류센터를 확보하기 위한 임차기업의 경쟁이 심화되고 있기 때문이다. 업계에 따르면 대형 이커머스 기업의 물류센터 확장 전략에 따라 최근 물류센터의 임대료가 높아진 것으로 나타났다. 용인 지역의 한 물류센터는 3만 원대 후반에 임대료가 정해진 것으로 알려졌다. 인근 지역의 임대료가 2만 원대 후반이라는 점을 감안하면 상당한 수준의 상승이다. 최근 대형 이커머스 기업의 물류센터 확보 전쟁으로 인해 이러한 상승은 추가로 일어날 가능성이 높아지고 있다.

중소 물류기업, 물류센터 구하기 어려워
임대료의 상승이 물류비의 상승으로 이어지는 것도 물류시장에 좋지 않은 영향을 미치고 있지만 중소물류기업들이 물류센터 확보에 어려움을 겪는 것 또한 문제로 지적되고 있다. 물류센터를 보유하고 있는 자산운용사 입장에서는 규모가 큰 기업에게 임차 하는 것이 안정성 측면에서 좋지만 일부 대형 기업들이 물류센터를 선점하면서 중소 물류기업들이 물류센터 확보에 어려움을 겪고 있는 상황이다. 임대인들이 선호하는 일부기업들은 물류센터를 확대하기 위해서 일정규모 이상의 물류센터를 선점하고 다수의 물류센터와 동시에 협의를 진행하면서 물류센터를 필요로 하는 다른 기업의 접근을 막고 있다. 공실이 있어도 물류센터를 구하기 어려운 이유이다. 문제는 다수의 물류센터와 협의를 하면서 실제 계약은 일부 물류센터와 한다는 점이다.이는 곧 중소물류기업의 기회를 막게 되는 문제를 발생시키고 있다. 의도를 가지고 있던 그렇지 않던 중소물류기업의 생존을 위협하는 상황이 벌어지고 있는 것. 중소물류기업 입장에서는 높아지는 임대료를 차저하더라도 물류센터 공간자체를 확보하지 못하면 생존의 위협을 받을 수 있다. 즉, 물류시장 저변에 깔려있는 중소물류기업의 성장을 막아 전체 시장에 좋지 않은 영향을 미칠 가능성도 지적되고 있다.

일방적인 계약 해지, 리스크는 물류기업의 몫
공급이 수요를 따라가지 못하면서 일방적인 계약 해지에 대한 리스크도 증가하고 있다. 일반적으로 임대차 계약에 해지 조항이 포함되어 있다. 문제는 이러한 해지조항이 물류기업들에게 불리하게 작용하고 있다는 점이다. 임대인 입장에서 계약을 해지하고자 한다면 못할 것이 없다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 임대인과 임차인의 협의를 통해 계약이 해지되는 것은 문제될 것이 없지만 물류기업이 준비할 수 있는 시간조차 주지 않은 일방적인 계약해지는 시장의 밑바탕까지 흔들어놓을 수 있다. 물류기업은 기본적으로 계약된 기간 동안 물류센터를 안정적으로 운영할 수 있어야 물류기업에게 물류서비스를 맡기는 화주에게 안정적인 서비스를 제공할 수 있다. 하지만 불안정성이 늘어나면 물류기업은 화주가 있어도 서비스를 제공하는데 어려움을 겪을 수밖에 없고 서비스의 질 또한 떨어질 가능성이 높다. 실제로도 최근 일부 물류센터에서 일방적인 계약 해지가 이뤄지면서 해당 임차 물류기업이 어려움을 겪은 사례들도 나타나고 있는 것으로 보인다. 이러한 일방적인 계약해지는 임차인을 변경해 명목 임대료를 높이고 물류센터의 시장가치를 높여 매각가격을 높이기 위한 방편으로 활용되고 있어 물류기업들이 대응하기 어려운 것이 현실이다. 다시 말하면 물류센터의 자산 가치를 위해 물류산업의 가치가 무시되고 있는 셈이다. 일방적인 계약해지에 대한 리스크는 고스란히 물류기업이 짊어져야 하는 상황이다.