지난 몇 년간 투자자들의 이목을 집중시킨 물류부동산 시장은 코로나19의 영향에도 불구하고 선방했다는 평가가 우세하다. 특히 타 산업의 경우 투자 계획을 취소하거나 진행 중인 투자도 보류하는 등 재정비에 들어갔지만 국내 물류부동산 시장의 경우 신규 개발 프로젝트가 중단되거나 지연된 사례는 아직 없는 것으로 알려졌다.

오히려 전 세계적인 코로나19 확산 이후 이커머스, 언택트(비대면) 산업 등이 주목받으면서 이를 뒷받침하는 물류부동산 산업이 한 단계 성장할 수 있는 계기가 마련됐다는 평가가 지배적이다. 또한 기존 부동산 시장을 이끌어 온 오피스, 호텔 등이 코로나19의 직격탄을 맞아 물류부동산으로 투자가 몰릴 것이라는 전망도 속속 나오고 있다.

우정하 JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀 상무를 만나 코로나19 이후 물류부동산 시장에 대한 전망과 지난해 3월 신설된 JLL 물류산업 자산 서비스팀의 지난 1년의 이야기를 들어봤다.

“수도권 인근 물류센터 수요 계속 있을 것”
JLL 코리아 본사에서 만난 우정하 상무는 코로나19로 인해 일시적으로 물류센터 임대 문의가 줄었지만 지금은 물류센터 임대, 개발 컨설팅 문의가 코로나19 이전보다 대폭 늘었다고 말했다.

물류센터 문의가 늘어난 것에 대해 우정하 상무는 “코로나19 때문에 쇼핑 패턴이 자연스럽게 비대면 쇼핑으로 전환하는 계기가 됐다”며 “특히 IT 환경 변화에 대응이 늦었던 중·장년층도 자연스럽게 오프라인 쇼핑에서 온라인 쇼핑으로 이끈 것이 가장 큰 변화”라고 말했다. 그는 중·장년층은 소비 여력을 가진 세대로 그들의 소비가 오프라인에서 온라인으로 상당 부분 전환될 것이라고 말했다.

따라서 우 상무는 “물량 예측을 통한 선투자가 필요한 이커머스 시장이기 때문에 물류센터 필요성이 지속적으로 증가할 것”이라고 진단했다. 또한 “수도권에 더욱 집중화할 것으로 예상된다”고 말했다.

지방 물류센터 개발에 대한 전망을 묻는 기자 질문에 우정하 상무는 “지방에도 수도권과 똑같은 서비스를 위해 물류센터를 찾는 물류기업이 있을 수 있겠지만 수도권처럼 개발이 쉽지만은 않다”고 말했다.

우 상무 “지방의 경우 임대를 위해 물류센터를 개발했는데 임대인을 찾지 못하는 경우가 종종 있다”며 이 같은 위험을 감수하고 물류센터를 개발할 투자자는 적다고 말했다. 대신 자신의 물량을 소화하기 위해 직접 물류센터 개발에 나서는 기업들은 있을 것이라며 임대를 위한 개발보다는 직접 개발이 많을 것으로 전망했다.

“노후 물류센터, 리모델링 쉽지 않아”
수도권에 대한 물류센터 수요는 코로나19 이전부터 높았다. 하지만 물류센터를 위한 부지가 포화상태이며 인허가도 어려워 수도권 인근 물류센터에도 변화가 예상된다.

우정하 상무는 “수도권 인근의 무분별한 개발로 인해 물류센터 인허가에 어려움이 있다”며 “최근에는 신규 개발보다 노후화된 물류센터를 리모델링(재개발) 하려는 임차인도 있다”고 말했다. 하지만 노후화된 물류센터의 리모델링이 쉽지 않을 것이라고 말했다.

리모델링 쉽지 않은 이유로 우정하 상무는 “최근 몇 년간 수도권 인근 물류센터가 주목을 받으면서 주변 부지의 시세가 많이 올라 요즘 트렌드인 대형 물류센터를 만들기가 쉽지 않다”고 말했다. 따라서 용적률, 건폐율을 최대한 맞추는 등의 방식으로 재개발이 이뤄질 것으로 전망했다.

또한 기업들이 가장 원하는 저온물류센터로의 리모델링에 대해서 우 상무는 “노후 물류센터의 경우 저온물류센터에 들어가는 단열재들이 사용되지 않아 리모델링 비용이 예상보다 높게 나오는 경우가 많아 주저하는 투자자들이 있을 것”이라고 말했다. 하지만 상온에서 저온으로 전환하는 물류센터들이 등장한다면 높은 인기를 얻을 것으로 예측했다.

‘원팀’, JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀의 가장 큰 경쟁력
지난해 3월, 출범한 JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀은 출범 원년부터 팀 흑자를 기록했다. 산뜻한 출발에 대해 우정하 상무는 “물류산업 자산 서비스를 시작할 때 일정 기간의 유예기간을 주는데 원년부터 팀 흑자를 기록할 수 있어 기쁘다”라며 흑자를 낼 수 있던 가장 큰 원동력으로 ‘팀 구성’을 꼽았다.

우 상무는 “평균 3년 정도 소요되는 팀 구성을 1년 이내에 빠르게 구성할 수 있었다”며 “우수한 인력 DB를 바탕으로 JLL코리아의 전폭적인 지원이 합쳐져 우수한 인력들이 ‘원팀’으로 모일 수 있게 됐다”고 말했다.

단순히 인력구성만 완료한 것이 아니라 하나의 목표 아래 힘을 모았던 것이 주효했다고 강조했다. 우정하 상무는 “JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀은 국내 물류산업 트렌드 변화에 선제적으로 대응하고 고객이 만족할 수 있는 양질의 원스톱 물류 부동산 서비스를 제공해 물류 부동산 시장을 선도해 나가는 것이 목표”라며 모든 팀원이 목표에 공감하고 발전하기 위해 노력하고 있다고 말했다.

“물류센터 임대, 매입·매각, PM에 집중”
성공적인 원년을 보낸 JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀이 주목하는 것은 무엇일까. 우정하 상무는 “앞으로 3~4년 안에 수도권 지역에 최소 1백만 평 이상 규모의 물류센터가 공급된다”며 “한쪽에서는 과잉공급이라고 말하지만 우리는 전혀 그렇게 생각하지 않고 있다”고 말했다. 계획대로 물류센터가 공급되면 매입, 매각을 비롯해 특히 임대 문의가 많을 것으로 전망했다. 이에 선제적으로 대응하는 것이 매우 중요하다고 말했다.

우정하 상무가 주목하고 있는 또 다른 분야는 PM 분야다. PM은 Property Management 즉 자산(건물) 관리로 우 상무는 “물류센터를 개발하고 임대하는 것만큼이나 PM도 중요하다”라며 앞으로 물류센터가 꾸준히 늘어나기 때문에 이에 대한 수요도 높을 것으로 전망했다. 현재 JLL코리아는 다수의 물류센터를 관리 중이며 늘어나는 물류센터에 대비해 인력 등을 계속해서 충원 중이다.

물류센터 개발과 관련해서는 트렌드와 시장 현황을 반영한 마켓 보고서 및 개발 컨설팅 보고서에 주력하고 있다. 우 상무는 “물류센터 개발은 팀을 꾸리기보다는 수요가 많아지고 있는 마켓보고서 작성에 집중하고 있으며 고도화할 계획”이라며 시장이 빠르게 변화하고 있으므로 마켓보고서가 중요하다고 말했다. ‘마켓보고서=JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀’이라는 공식이 생길 것이라며 자신감을 내비쳤다.

“우수한 인재 모으기는 계속”
빠른 속도로 성장하고 있는 JLL코리아 물류/자산서비스팀의 다음 목표는 무엇일까. 우정하 상무는 “어떤 사람은 물류부동산 시장이 최고점에 거의 다 왔다고 생각할 수 있지만 개인적으로 이제 시작이라고 생각한다”며 물류부동산 시장에서 압도적인 1위가 목표라고 밝혔다.

우 이사는 “최근 물류부동산 시장은 새롭게 변화하고 있다”며 JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀 할 수 있는 일이 많을 것이라고 말했다. 그가 말한 변화는 물류와 부동산이 완벽히 결합하고 있다는 것이다. “물류 관계자는 물류부동산 중 물류적 측면에서만 접근했다. 부동산 관계자는 부동산 관점에 집중하는 모습이 많았다. 하지만 이제는 물류 관계자도 부동산 관점에서 바라보고 있으며 부동산 관계자도 물류적 관점에서 접근하고 있다”며 물류와 부동산이 완벽한 화학적 결합을 이뤄 지금과는 다른 새로운 시장을 펼쳐질 것이라고 말했다.

우정하 상무는 2002년 월드컵 대표팀을 이끌었던 히딩크 감독의 ‘나는 아직 배고프다(I'm still hungry)’를 인용하며새로워질 시장에 대비하기 위해 우수한 인력을 더 많이 확보하고 싶다고 말했다. 그는 “빠르게 커지는 시장에 신속하고 스마트하게 대응하기 위해서는 우수한 인력이 핵심”이라며 지금의 ‘원팀’이 더 큰 ‘원팀’이 되어야 한다고 강조했다.

마지막으로 JLL코리아 물류산업 자산 서비스팀이 인재를 모으는 일만큼 홍보도 중요하다며 적극적인 홍보에 나설 것이라고 말했다. 그는 “물류부동산 시장이 성장하자 경쟁업체들이 물류부동산팀을 보강하거나 신설하고 있다”며 일반 투자자들이 보기에는 차이가 없을 수 있지만 분명 큰 차이가 난다고 강조했다. 우리가 먼저 투자자들에게 차별점을 적극적으로 홍보하고 실력을 보여줘 모든 관계자가 ‘윈-윈’하길 바란다고 말했다.