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물류부동산 시장, 코로나 19로 급속 냉각 되나?
수요는 늘어나지만 공급은 주춤 할 것으로 예상
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2020년 04월 01일 (수) 14:39:45

   
   이지스자산운용이 개발중인 인천 서구 원창동 물류센터 조감도(2022년 5월 준공예정)  
     
물류부동산 시장이 2008년 글로벌 금융위기 사태에 이어 또다시 한번 냉각될 가능성이 제기되고 있어 주목된다. 코로나 19로 인해 온라인 물류센터의 수요가 늘어날 것으로 예상되는 상황에서 물류부동산 시장의 냉각은 물류시장에 영향을 줄 수밖에 없을 것으로 보인다.

그동안 뜨거웠던 물류부동산 시장이 국내외 투자와 해외 투자자들의 각축장이 되고 있었다. 다른 상업용 부동산보다 높은 운용 수익률을 가지고 있는 물류센터가 대형화, 첨단화 되면서 공급이 이뤄지고 있었으며 유통기업을 비롯한 물류기업들이 물류센터 대형화 수요를 충족시켜주면서 높은 인기를 구가했다. 하지만 코로나 19사태로 인해 시장이 경색될 수밖에 없을 것이라는 것이 업계의 판단이다. 그동안 적극적인 투자를 이어가던 국내 투자기관과 해외 투자자들이 보수적인 판단을 하게 될 것이라는 것이 그 이유이다.

업계에 따르면 현재 투자시장에서 코로나 19로 인해 신규 딜이 전면 중단 또는 보류되고 있는 상황인 것으로 확인 됐다. 특히 해외 투자는 대부분 보류되고 있는 실정이며 국내 투자에 대한 부분도 일부 신규 딜이 보류되거나 향후 시장의 상황에 따라 보류 될 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다. 이와 함께 전세계적인 팬데믹으로 인한 해외 투자자들의 국내 투자 또한 경색될 것으로 예상되고 있다. 이러한 투자 경색은 물류센터의 공급의 중단으로 이어져 대형 물류센터에 대한 수요가 늘어나고 있는 시점에서 물류시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

가장 큰 타격을 입을 것으로 보이는 것은 물류센터 개발부분이다. 현재 PF(Project Financing)가 완료된 사업에 대해서는 큰 무리 없이 진행될 것으로 보이지만 개발을 준비 중이거나 PF 전 단계에 있는 물류센터들은 개발에 제동이 걸릴 것으로 업계는 보고 있다. 업계에 따르면 본격적인 PF 전단계인 브릿지론에서부터 문제가 발생되고 있다. 브릿지론은 개발을 진행하는 과정에서 PF 승인 전까지 필요한 자금을 단기로 대출받아 사용하는 것으로 국내 증권사를 중심으로 이뤄져 왔다. 하지만 증권사들이 코로나 19사태로 인해 신규 대출을 보수적으로 진행하거나 전면 보류하는 방향으로 돌아서면서 개발사업 자체에 위협이 되고 있는 것. 또 브릿지론을 대출 받는다 해도 PF가 정성적으로 진행되지 않을 가능성이 높다는 것이 현재 관계자들의 설명이다. 

그나마 다행인 것은 아직까지 물류센터 현물에 대한 투자까지 막히지는 않은 것으로 보인다. 일부 자산운용사나 신탁사들이 현물에 대한 투자 심의를 이어가고 있기 때문이다. 하지만 현재 상황이 지속될 경우 향후 새로운 현물에 대한 투자 심의가 이어질지는 미지수이다. 업계 관계자는 “상업용 부동산 시장에서 물류센터의 투자검토는 타 상업용 부동산에 비해 괜찮은 편이지만 현 상황이 지속될 경우 투자가 보류될 가능성이 높은 것은 사실”이라고 전했다.

현재 금융시장의 투자가 위축되고 있지만 공급이 전혀 되지 않는 것은 아니다. 현재 PF가 완료되어 개발을 진행 중인 물류센터나 기존의 펀드가 이미 조성되어 있는 물류센터는 공급이 될 것으로 보인다. 또 블라인드 펀드를 통해 개발을 진행중인 물류센터도 현재 코로나 19로 인한 영향을 직접적으로 받지 않을 것으로 보이기 때문이다. 이지스자산운용이 추진 중인 인천 서구 원창동에 연면적 13만평 규모의 물류센터 개발 사업이나 켄달스퀘어 등 주요 자산운용사들이 추진하고 있는 물류센터들은 큰 무리 없이 진행되고 있다. 다만 리파이넨싱에 대한 이슈가 있는 개발건의 경우는 향후 시장 상황을 지켜봐야 한다는 것이 전문가들의 설명이다.

대형화 된 신규 물류센터의 공급이 어느 정도 제한될 것으로 보이는 가운데 수요는 코로나 19사태 이전보다 늘어날 것으로 보인다. 때문에 향후 수요가 공급을 넘어설 수 있다는 예측이 조심스럽게 제기 되고 있다. 한국인터넷진흥원에 따르면 국내 전자상거래 규모는 2019년 기준으로 133조원의 시장이 형성되고 있으며 매년 큰 폭의 성장을 이어가고 있다. 이와 함께 코로나 19로 인해 전자상거래의 규모는 더욱 커질 것으로 예상되고 있다. 업계에 따르면 현재 전자상거래 기업의 경우 늘어나는 물동량을 모두 처리할 수 있는 케파가 부족해 현재 케파에서 할 수 있는 처리 물동량의 최대치를 기준으로 주문을 처리하고 있는 것으로 알려졌다. 또 이번 사태로 인해 온라인 시장에 들어온 소비자들은 이번사태가 마무리 된 후에도 시장에서 이탈하지 않고 온라인 시장에서 구매를 이어갈 것으로 보고 있다. 때문에 향후 물동량 처리를 위해 배송 케파는 물론 물류센터의 케파의 확장은 어쩔 수 없는 선택이 될 것으로 보고 있다. 특히, 이러한 전자상거래 기업의 물류센터 수요는 기존의 규모가 작은 물류센터의 수요가 아니라 대규모 물류센터에 대한 수요일 가능성이 높다는 점에서 현재 신규 공급의 제한은 향후 물류시장에 영향을 미칠 수밖에 없다는 것이 업계관계자들의 설명이다. 코로나 19로 인한 물류센터의 공급 제한이 향후 물류시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

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