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2020 물류부동산 전망
지속 성장이 기대되는 시장 환경, 2020년에도 약진 기대
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2020년 01월 15일 (수) 13:31:11

물류부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 시간이 지나도 그 열기는 수그러들 기미가 보이지 않는다. 아니 더욱 그 열기를 더하고 있다. 수많은 투자사들과 자산운용사들이 경쟁적인 매입을 비롯해 직접 개발에 뛰어들고 있는 사례들도 늘어나고 있다. 물론 시장에 부정적 영향을 줄 수 있는 요인들도 증가하고 있지만 업계는 이러한 요인들이 시장의 성장을 저해할 수 있을 정도는 아니라는 판단이다. 2020 물류부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 요인들은 무엇이며 전문가들이 긍정적으로 시장을 판단하고 있는 이유는 무엇일까? 그 답을 현업에서 왕성하게 활동하고 있는 전문가들을 통해 확인해 봤다.

물류부동산 최대 이슈는 ‘인허가’
물류부동산 시장에서는 지난해부터 공급에 영향을 줄 수 있는 부정적인 변화들이 감지됐다. 가장 대표적인 것이 인허가였다. 특히 물류센터들이 많이 개발된 지역을 중심으로 인허가가 더욱 어려운 환경으로 바뀌고 있다. 우정하 JLL 코리아 물류산업 자산 서비스팀 이사는 “용인, 광주 지역이 인허가가 어려운 지역으로 꼽히고 있으며 이천 지역도 최근 인허가 난이도가 상승하고 있다”며 “이러한 어려움으로 인해 기존 공급 지역 인근을 중심으로 개발 검토가 활발히 진행되고 있다”고 전했다. 공급이 몰린 지역에 인허가가 어려워지면서 인근 지역으로 공급이 이동하고 있다는 설명.

백영기 SIMON&Co 대표도 같은 의견을 제시했다. 백 대표는 “경기도 동남권인 남양주, 광주, 용인, 이천지역의 물류센터 개발허가가 묶여 수도권 서부축인 인천지역에 물류센터 개발 몰리는 현상이 벌어지고 있다”며 “그동안 수도권 서부측이 상대적으로 공급이 별로 없었으나, 동남권 개발허가 제한으로 쏠림 현상이 나타난 것이 특이한 사항으로 볼 수 있다”고 설명했다. 이상엽 아이엠로지스 팀장도 “물류부동산 개발에 대한 수요는 늘어나고 있지만, 부지 지가상승 및 물류센터의 인허가 어려움으로 인해 개발할 수 있는 부지의 제한이 있어 특정지역으로 몰릴 것으로 예상된다”고 전했다. 올해도 물류센터 개발에 대한 기업들의 관심도가 높아 이러한 인허가 관련 문제들은 올해도 여전히 화두가 될 것으로 보인다.

물류센터 수요, 공급은 꾸준히 늘어날 듯
이와는 별개로 2020년 물류센터의 수요와 공급은 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 우선 공급측면에서는 그동안 진행됐던 물류센터의 공급이 올해 예상되고 국내외 기관 투자자들의 추가 진입이 예상되고 있다. 윤원섭 켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스 상무는 “이미 공사가 진행 중인 대형 프로젝트가 다수이고 글로벌 물류부동산 투자시장의 활황인 대외적 요인과 국내외 새로운 기관투자가들의 진입 등을 고려했을 때 공급은 증가할 것으로 본다”고 전했다.

노종수 메이트플러스 이사는 투자수익률과 물류산업의 성장세에 주목했다. 그는 “2020년뿐만 아니라 향후 2~3년 정도까지는 공급이 지속적으로 현재 추세를 유지할 것”이라며 “타 산업용 부동산의 실물부동산 개발에 따른 수익률보다 물류부동산 투자수익률이 높고 향후 물류산업 전반적으로 성장세가 지속될 것이기 때문”이라고 밝혔다. 하지만 최문식 교보리얼코 팀장은 시장의 성장이 지속은 되겠지만 주춤할 것으로 봤다. 그 이유에 대해 그는 “부동산 법제와 규제의 변화, 혐오시설, 미세먼지 등 환경규제와 개발 인허가에 대한 규제가 강화되고 있기 때문”이라고 설명했다. 이어 그는 “특히 금융의 PF 규제 또한 강화되는 만큼 신규 개발 사업들은 난항을 겪는 경우가 많아질 것”이라고 예측했다.

이러한 인허가의 어려움으로 인해 공급이 제한되는 상황에서도 시장은 성장하고 있고 수요도 늘고 있다. 윤원섭 상무는 “지난해 물류부동산 투자 시장은 국내는 물론 해외까지 본격적으로 확장됐고, 이커머스와 신규 물류 서비스들의 새로운 물류센터 수요가 크게 증가하고 있다”고 설명했다. 이러한 새로운 물류센터 수요는 콜드체인의 성장이 큰 몫을 하고 있는 것으로 보인다. 우정하 이사는 “최근 신선을 비롯한 저온상품의 수요 증대에 따라 도심권 인근의 저온창고에 대한 수요도 급증하고 있다”며 “샛별배송 등 라스트마일 서비스 등으로 인해 저온창고 수요는 지속적으로 증가할 것”이라고 전망했다.

급성장 저온 물류센터 시장, 과잉 우려도
전자상거래 시장의 가파른 성장과 1인 가구 및 맞벌이 가구 비율증가에 따른 소비 패턴 변화가 콜드체인 물류 성장을 이끌면서 이에 따른 저온 물류센터들의 수요가 급증하고 있다. 때문에 최근 개발을 시작한 물류센터는 냉동·냉장·상온을 포함한 복합형이나 전체 냉동·냉장 물류센터로 개발이 늘어나고 있는 실정이다. 수요가 늘어나는데 따른 공급의 전환이 빠르게 이뤄지고 있는 것. 하지만 비슷한 시기에 개발되는 물류센터들이 모두 냉동·냉장을 포함할 경우 단기적으로 공급과잉이 일어날 수도 있는 상황이다.

전문가들의 의견은 단기 공급과잉에 대한 가능성은 충분히 있지만 새로운 시장의 생성 가능성과 아직 부족한 공급을 감안하면 이러한 문제는 장기적으로 해소 될 것으로 내다봤다. 우선 최문식 팀장은 “단기 과잉공급의 가능성이 충분히 있다. 정확한 수요 조사에 따른 계산되지 않은 공급은 단기 과잉공급의 원인이 될 수 있다”고 지적했다. 이상엽 팀장도 또한 “저온 물류센터의 수요층 범위는 상온 물류센터에 비해 좁기 때문에 지속적인 저온 물류센터의 개발은 공급 과잉의 가능성이 예상된다”며 동의했다.

하지만 우정하 이사는 “특정권역에 대하여 일시적 공급과잉이 발생할 수는 있다”면서도 “다만 콜드체인 물류의 폭발적인 성장세와 더불어 저온센터의 공급이 수요를 창출하여 유통트렌드의 변화를 가지고 올 수도 있다고 본다”며 시장의 성장뿐만 아니라 인프라의 공급이 새로운 시장을 만들어 질 가능성도 있다고 설명했다. 윤원섭 상무 또한 “미래의 콜드체인은 이제껏 우리가 알고 있던 비즈니스 이외의 새로운 사업들이 더 등장할 가능성이 많다”고 설명했다.

다만 수요 공급의 비대칭과 물류센터를 개발하는 사업자의 사업역량에 있어서는 충분한 검토가 필요하다는 의견이다. 노종수 이사도 “저온물류의 특성에 따라 입지가 명확하게 구분이 되고 배송 리드타임에 따른 입지의 선택이 저온의 경우 특히 중요한 요소이기 때문에 사전에 충분히 저온물류의 특성을 반영하여 개발이 되어야 공실로 인한 손실을 줄일 수 있을 것”이라며 “높은 지가로 인한 수익률 저하를 우려하여 저온물류센터를 설계에 반영하여 개발할 경우 장기간 공실로 인한 투자손실로 이어질 가능성이 높다”고 조언했다.

2020 물류센터 공급 과잉 우려? “단기적인 현상일 뿐”
몇 년째 물류부동산 시장 전망에서 빠지지 않고 등장하는 것이 공급 과잉에 대한 이슈이다. 특히 최근 몇 년 동안 대규모의 공급이 이뤄지면서 이러한 시장의 고민은 깊어지고 있다. 하지만 여전히 단기적인 현상으로 그칠 가능성이 크다고 전문가들은 입을 모은다. 백영기 대표는 “공급과잉에 대한 문제는 지난 10년 동안 제기된 문제이다. 물론, 그때와는 시장상황이 현저히 바뀐 것은 사실이지만 아직도 공급이 과잉이라고 볼 수 없다”고 말했다. 다만 일부 지역에 대해서는 상황을 지켜봐야 한다는 의견이다. 그는 “국지적으로 볼 때는 당연히 공급과잉인 지역이 있다. 또 물류센터의 형태나 지역에 따라 추이를 지켜봐야 한다.

예를 들어 최근 개발이 활발한 인천지역은 단시일 내 공급이 많이 이루어질 예정이어서 시장변화를 유심히 봐야할 지역”이라고 설명했다. 우정하 이사는 일부지역에 대해서는 우려를 표했다. 그는 “대형센터의 공급이 집중된 지역은 단기적인 공급과잉으로 인해 어려움을 겪을 수 있다”고 전했다. 하지만 장기적으로는 이러한 지역도 해소 될 가능성이 높다고 설명했다. 윤원섭 상무도 “현재도 양질의 물류센터에 대한 수요를 공급이 충분히 따라가지 못하고 있는 상황”이라며 “특히 국내 물류센터의 공급은 그 준비과정에 상당한 시일이 소요되는 만큼 수요와 공급이 선행과 후행이 반복될 수밖에 없는 것이 국내 현실”이라고 설명했다.

노종수 이사는 과잉지역과 그렇지 않은 지역이 구분될 것으로 봤다. 그는 “물류센터의 수요와 상관없이 무분별하게 공급이 이루어져서 수요가 충족하지 못하는 지역이 발생할 것”이라며 “각 물류권역별로 수요의 확장성과 다양성 측면에서의 화주의 특성을 충분히 고려한 개발이 이루어진다면 문제가 되지 않을 것”이라고 설명했다. 최문식 팀장의 경우 전체 시장을 놓고 공급과잉을 논하기는 어렵다는 의견이다. 그는 “기업마다 선호지역과 물류특성이 다르기 때문에 단순히 물류센터 공급량만을 가지고 (공급과잉을)논할 것은 아니다”라고 선을 그었다.

임대료는 상승, 운용수익률은 하락 예상
물류부동산에 투자하고 운용하는 입장에서 중요한 것이 운용수익률과 이를 받치고 있는 임대료 수준이다. 이에 대해 업계에서는 임대료 수준은 약간 상향되거나 보합세를 유지할 것으로 내다봤다. 하지만 운용수익률은 하락할 것이라는 의견이다. 다만 운용수익률의 하락 원인이 부정적이지 않기 때문에 물류부동산이 가지고 있는 투자가치는 떨어지지 않을 것으로 보인다. 임대료가 일정부분 상향되거나 보합세를 나타낼 것으로 보는 이유는 양극화이다. 신규물류센터의 임대료는 높아지고 있지만 오래된 물류센터의 임대료는 오히려 하락하면서 전체적으로 볼 때 약간의 상승 또는 보합세라는 것.

윤원섭 상무는 “올해 임대료는 물가상승분 만큼 꾸준히 상승세를 보일 것으로 보인다. 또 신규 지역이나 신규 물류센터들의 임대료는 기존 시장 임대료를 상회할 것으로 예상된다. 다만 자산의 우량도와 위치의 선호도에 따라 해당 지역 내에서도 임대료 양극화 현상은 가속될 것”이라고 전했다. 보합세라는 의견이 강하지만 임대료 상승은 어느 정도 이뤄질 것으로 보인다. 노종수 이사는 “물류센터 개발 가능 토지의 지가상승, 물류센터 개발 부지확보의 어려움, 수요가 많은 지역에서의 공급량 부족 등에 따라 지속적으로 상승할 것”이라고 설명했다. 우정하 이사는 “공급량 또한 가파르게 증가하고 있기 때문에 명목 임대료의 경우 어느 정도 보합세 혹은 약간의 상승이 예상된다”며 “단 권역별로 렌트프리 등에 따른 실질임대료에는 다소 변동이 있을 것”이라고 전했다.

운영수익률은 하락하겠지만 물류부동산 시장의 매력은 여전할 것으로 보인다. 수익률 하락의 원인은 매수경쟁이 치열해지면서 매매가가 상승하고 있고 지가 역시 상승하고 있기 때문인 것으로 나타났다. 최문식 팀장은 “물류부동산의 수익률은 지가와 가장 처음 밀접히 연동되어 결정된다. 지가 상승분을 임대료 상승이 받쳐줘야 하는데 아직은 힘든 시점”이라며 “향후에도 일정 부분 수익률 하락은 느리지만 진행될 것”이라고 설명했다. 윤원섭 상무 또한 “매수 열기로 인한 거래 자산 가치 상승으로 인해 동일한 임대료임에도 수익률이 낮게 나타나는 현상”이라며 “이는 미래가치를 높게 평가한다는 시장의 반응이어서 긍정적이지만 이로 인한 추가 수익률의 하락 가능성도 높다”고 전했다.

하지만 여전히 오피스 투자시장 대비 매력적인 섹터라는 의견이다. 수익률이 떨어지고는 있지만 매력적인 투자처이기 때문에 올해도 국내외 기관의 물류부동산 투자는 늘어날 것으로 예상되고 있다. 우정하 이사는 “물류부동산의 경우 향후 몇 년간 펀더멘탈에 있어 긍정적인 요소가 많기 때문에 해외자본과 국내 기관들의 물류부동산 투자는 지속적으로 증가할 전망”이라고 전했다. 이상엽 팀장은 “물류부동산의 바라보는 투자자들의 관점이 달라졌다. 안정자산이라 생각하는 인식이 강해지고 있다”고 강조했다.

저온물류센터, 기존 시장에 긍정적 영향

저온 물류센터 시장의 성장은 기존 상온 물류센터 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 서로 상호 보완하면서 시장의 파이를 키울 것이라는 전망이다. 백영기 대표는 “서로 상생할 것”이라고 확신했다. 어느 한쪽이 잘 되면 다른쪽이 잘 안 되는 시장이 아니라 한 시장이 잘 되면 떨어져 있는 시장을 앞에서 당겨주는 시장이라는 설명. 그는 “지금까지 저온 공급이 없었기 때문에 더 많은 공급이 이루어 질 것이고, 상온시장은 현재보다는 더 크게, 현대식 시설을 갖춘 물류센터가 공급될 것”이라며 “상온시장의 투자회수금이 다시 저온시장으로 흡수될 것”이라고 예상했다.

윤원섭 상무와 우정하 이사는 복합 수요로 인해 긍정적인 영향을 미칠 것으로 봤다. 윤원섭 상무는 “최근에는 상온과 저온 복합 물류센터 구축 사례들이 많고 상온 물류센터의 일부 저온 전환도 활발히 검토되고 있다”고 설명했으며 우정하 이사는 “별개의 시장으로 보는 것이 일반적이지만 최근 상온, 저온을 복합적으로 사용하고자 하는 수요가 증가하고 있다는 측면에서 긍정적 영향을 줄 것으로 판단된다”고 전했다.

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