지난 2018년에도 물류부동산 시장은 여전히 뜨거웠다. 물류부동산 시장의 온도는 올해에도 변함없을 것으로 예상된다. 물류부동산 전문가들은 여전히 공급과 수요가 늘어날 것이고 관련 시장은 더욱 투명해질 것이라고 예상하면서도 시장의 성장이 지속적으로 이루어지는 만큼 해결해야 할 과제들이 있다는 의견을 제시했다.

2018년 공급증가, 인허가 문제 대두
지난 2018년 물류부동산 시장은 투자자들이 수적으로 증가하고 성격 또한 다양해 졌으며 신축 공급이 많았던 시장이었다. 주목되는 점은 공급되던 물류센터의 규모가 늘어났으며 신선물류에 대한 수요가 지속적으로 증가세를 나타내고 있다는 점이다. 공급되는 물류센터의 규모면에서는 그 동안 대형으로 구분되던 1만평이상의 물류센터의 공급보다 3만평 이상의 물류센터의 공급이 증가되면서 공급 물류센터 규모가 더욱 증가됐다.

또 아직 공급적인 측면에서는 아쉬움이 있지만 신선물류센터에 대한 니즈가 증가하고 있다는 점에서 향후 시장의 공급이 늘어날 것으로 기대되고 있다. 아이엠로지스 신재광 대표는 “2018년은 물류단지 공급, 물류센터 대형화 및 통합화 지속, 상온/저온센터의 복합화 이슈가 있었다. 2019년에도 같은ㄴ 이슈가 지속될 것으로 판단되고, 신축물류센터들의 경우 상온/저온센터의 평면복합화가 이슈가 부각될 것으로 보인다”고 설명했다.

하지만 부정적인 요인도 있었다. 대형 물류센터의 개발과 공급에 있어서 인허가에 대한 문제가 대두된 것. 신세계의 하남시, 양주시 물류센터 불허가를 비롯해 경기도 광주지역의 민원으로 인한 이슈가 지속적으로 발생했다.

세빌스의 홍경희 상무는 “대형화물차량의 빈번한 움직임에 따른 소음, 분진, 안전 문제 등 여러 가지 민원요소들이 제기 되었고 인허가도 까다로워지는 경향을 보이고 있다”고 설명했다. 교보리얼코의 우정하 이사도 “민원이 급증하고 있어 법적인 문제가 없음에도 인허가가 불허되고 있어 인허가에 대한 문제는 2019년에도 지속적으로 나타날 수 있다”고 전망했다.

부정적인 경기 전망, 물류부동산엔 호재?
2019년의 경기전망은 좋지 않은 편이다. 현대경제연구원의 발표에 따르면 경제성장률이 2018년 2.8%에서 2019년에는 2.6%로 소폭 둔화될 것으로 발표했다. 하지만 이러한 경제성장의 둔화가 물류부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 오히려 물류부동산 시장에는 긍정적인 요인이라는 분석이다. 즉 경기가 좋지 않을수록 온라인 시장이 성장하고 이는 물류부동산 시장의 호재로 작용할 수 있다는 의견이다.

켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스의 윤원섭 상무는 “전반적인 경기 침체는 현명한 소비를 촉진 시킬 것으로 보이며, 이럴 경우 기존 오프라인 리테일 시장보다 온라인 리테일 시장의 성장이 예견되어 관련한 물류센터의 수요가 증가할 것으로 보여 긍정적인 요소”라고 설명했다.

또 메이트플러스 노종수 이사도 “이커머스의 활성화에 따른 년 20%대의 국내 소매시장 성장, 년 13% 내외의 택배시장의 지속적인 성장은 고객 만족 향상을 위한 차별화된 배송서비스의 증가와 맞물려 2019년 물류부동산 시장의 성장을 견인할 것”이라고 전망했다.

이러한 온라인 시장의 물류센터 수요를 비롯해 높은 국내외 투자자들의 관심, 신선물류센터의 증가하는 수요로 인해 올해도 대규모 물류센터의 개발이 지속적으로 이루어질 것으로 판단된다.

SIMON&Co의 백영기 대표는 “부동산 투자물건으로 물류부동산을 가장 우선적으로 국내외 투자기관이 고려하고 있다”며 “물류시장이 계속적인 성장세를 보이고 있으며, 특히, 냉동냉장 관련 시장수요가 폭발적으로 증가하고 있기 때문에 시장성과 이를 받쳐주는 막대한 자금은 계속적으로 물류시장에 유입될 것”이라고 예상했다.

노종수 이사 또한 “통계청 발표에 따르면 1인가구가 연간 30%내외로 지속적으로 증가하고 있고 이에 따른 신선상품 온라인 거래액도 연간 10% 정도 성장하고 있다. 특히 HMR(가정간편식)저온시장의 성장으로 상온과 저온의 통합형 센터의 공급도 증가될 것”이라고 설명했다.

임대료 수준, 보합 또는 일부 상승 할 듯
2019년 임대료 수준은 대체적으로 현재의 상태를 유지할 것으로 보이지만 전반적으로 미미한 수준의 상승은 불가피할 것으로 예상된다. 전문가들은 지역별로, 건물의 컨디션별로 차이가 있을 수는 있겠지만 대부분 평당 적게는 1~2%, 많게는 3~5%의 임대료 상승이 일어날 가능성이 높다고 전망했다.

홍경희 상무는 “기존 센터는 임대차 기간 및 제반 계약 조건에 따라 다르겠지만 연차적으로 1~2% 상승을 명문화하는 것이 보편적 추세”라고 설명했으며 윤원섭 상무는 “우량 물건에 대한 지속적인 임차수요 증가로 3~5% 정도의 임대료 상승 예상된다”며 “단, 이러한 임대료 상승은 우량한 입지의 우량한 자산 위주로 발생될 것”이라고 부연 설명했다.

백영기 대표도 “전반적으로 상승할 것으로 예상되나, 공급이 이미 많이 된 지역은 강보합세를 보일 것으로 예상된다. 임대료 상승도 급등하는 수준까지 아니며, 미미한 수준으로 상승될 것”이라고 전했다. 다만 오래된 물류창고의 경우 임대료 하락은 어쩔 수 없다는 의견이다. 이는 대규모 물류센터의 개발로 임차인의 유출이 가속화 되면서 임대료가 하락할 것이라는 설명이다.

Cap Rate 6~7% 전망, 아직도 매력적
물류부동산이 주목받기 시작한 후 수익률은 미미하게 낮아지고 있는 실정이다. 2019년에도 약간의 하락은 있을 수 있지만 상업용 부동산 시장에서는 가장 매력적인 투자처가 될 것이라는 전망이다. 가장 대표적인 오피스나 리테일 부동산 시장에 비해 높은 수익률을 나타내고 있으며 수익률의 차이가 2% 정도를 유지하고 있기 때문.

노종수 이사는 “오피스의 경우 4% 중반대의 Cap Rate를 보이고 있고 물류부동산의 경우 상온센터 기준 6%~7%정도의 Cap Rate를 보이고 있어 물류부동산은 투자자 입장에서 매력적”이라며 “2019년도 수익률의 경우 아직까지 미국, 유럽에 비하면 오피스와의 Cap Rate spread가 약 2% 정도로 유지하기 때문에 우량 상온 CORE물건의 경우 6% 초반의 Cap Rate를 유지할 것으로 생각된다”고 설명했다.

또 윤원섭 상무는 “오피스 투자시장과 비교해 보았을 때 여전히 매력적인 투자 기회가 있다고 판단된다”며 “오피스 투자시장을 대체할 수 있는 유일한 부동산 투자 대상”이라고 강조했다.

일부에서는 수익률이 유지 또는 상승할 것이라는 전망도 있다. 이는 신선물류센터의 수요가 늘어나는데다 프라임급 물류센터에 대한 리스크가 감소하고 있고 신규허가의 제한으로 목적물의 공급이 원활하지 않을 수 있기 때문이다.

홍경희 상무는 “수도권 중심으로 복합물류센터의 증대로 인해 냉동, 냉장을 포함하는 센터들이 증가함에 따라서 이들 센터의 운용수익률은 상온 물류센터에 비하여 높을 것으로 예측된다”며 “이러한 신선물류를 포함한 복합물류센터의 등장이 2019년의 전체 평균 운용수익률 추세를 지지하는 버팀목으로 작동할 것으로 예상된다”고 설명했다.

주목되는 지역 ‘인천, 김포, 남양주 등’
2018년까지는 이천, 용인 지역의 공급이 상당히 많았다. 2019년에는 어떠한 지역이 주목을 받고 있을까? 전문가들은 김포와, 인천, 그리고 남양주에 주목해야 한다고 설명한다. 백영기 대표는 그동안 공급이 많지 않았던 경부축, 김포와 인천벨트, 서울 남부권 위주의 위성도시를 꼽았으며 윤원섭 상무는 서울에 인접한 김포, 부천과 부산을 포함한 지방 시장에 주목해야 한다고 설명했다.

홍경희 상무는 교통이 좋고 소비자와의 접근성이 뛰어난 김포, 남양주, 광주, 용인을, 우정하 이사는 수도권과 인접한 김포, 인천, 남양주, 구리, 하남을 꼽았다. 노종수 이사도 배송거리가 짧은 김포, 부천, 경기도 광주와 그동안 공급이 부족했던 남양주, 안산 등이 향후 주목받을 수 있는 지역이라고 설명했다. 신재광 대표는 개발부지의 어려움으로 인해 안성시 주변으로 계획이 많아지고 있다면서 안성과 김포, 부천을 주목되는 지역으로 꼽았다.

전문가들의 의견을 종합해보면 수도권과의 거리가 짧고 그동안 공급이 원활히 이루어지지 않았던 수도권 지역의 인천, 부천, 남양주가 가장 주목되는 지역인 셈이다. 특히 김포와 부천은 모든 전문가들이 꼽았다.

물류부동산은 ‘지속’된다
2019년 물류부동산 시장은 매우 긍정적이다. 아직도 시장이 많이 남아있다는 의견이 대다수이다. 이커머스 시장의 성장은 물론이고 신선식품의 확장 등이 물류부동산 시장을 견인할 것이라는 의견이다.

또 다른 상업용 부동산에 비해 여전히 매력적이라는 평이다. 백영기 대표는 “요즘은 공간을 넘어 물류센터에서 업무를 보는 분들의 편리성도 고려해야만 물류센터로서 인정받을 수 있다. 이러한 물류센터는 또 물류부동산 투자펀드의 관심을 끌기에는 충분한 요소가 된다. 내년에도 냉동냉장 물류센터를 위주로 물류부동산 시장은 지속적 성장이 예상된다”고 설명했다.

홍경희 상무 또한 “물류센터가 부동산 투자 상품으로 인식이 더욱 확대되고 시장이 형성되며 상품군의 범주가 확대될 것으로 예측된다”고 전했다. 즉 시장이 확대되면서 물류부동산 시장은 더욱 성장할 것이라는 의미이다.

또 우정하 이사는 “내년에도 신규개발이 활발할 것으로 예상되며 특히 화성지역, 인천, 광주지역 인근으로 신규개발센터가 준비될 것”이라며 개발 시장도 활성화 될 것으로 예상했다. 노종수 이사는 “현재는 물류센터가 주로 수도권에 집중되어 개발되고 있지만 2019년에는 전국 주요 물류 거점별로 최신 시설의 물류센터 개발이 검토되고 건설될 것”이라며 수도권에 집중됐던 개발이 좀 더 다른 지역으로 확장 가능성이 있다고 설명했다.

하지만 이와 함께 해소해야 할 문제들이 있다는 의견도 있었다. 윤원섭 상무는 “물류부동산 시장이 성장하는 속도와 대형화를 관련 법규들이 따라가지 못해서 이를 사용하는 물류업체 혹은 화주들의 편의성 증대가 제한되는 현상들은 개선되어야 할 것”이라고 설명했다.

지난 몇 년 동안 물류부동산 시장은 지속적으로 성장했다. 2019년도 이러한 기조는 계속될 것으로 기대되고 있다.