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[신기자의 (물류)센터까기1]실수요자 있어서 개발했는데 분양은 공모?
현행법상 사용의향서와 상관없이 추첨으로 분양 및 임대해야
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2018년 07월 03일 (화) 10:29:35

   
 
실수요가 있어 개발된 물류단지를 적법한 절차를 따라 분양 또는 임대하기 위해서는 공모절차를 거쳐야 하는 것으로 나타났다. 실제 실수요자들을 중심으로 개발된 물류단지가 의향서를 제출한 기업에게 우선 분양되는 것이 아니라 공모를 통한 추첨을 해야 하는 것이 현행법이기 때문에 불필요한 절차와 편법을 조장하고 있다는 의견이 나오고 있어 주목된다.

올해 들어 실수요 검증을 통과한 물류단지가 착공에 들어갔다. 총량제에서 실수요검증으로 바뀐 후 실수요를 통과한 사업지의 시행사가 처음 개발에 들어간 물류단지로 그 기대가 높다. 실수요가 있는 지역에 빠르게 공급해 물류기업이 원활한 물류활동을 할 수 있도록 한다는 계획에 비해서는 많이 늦어졌지만 최근 수도권 인근에 물류단지의 수요가 높다는 것을 감안하면 그나마도 다행이라는 의견도 있다.

실제로 현재 개발되고 있는 물류단지는 2014년 9월 첫 번째 실수요 검증에서 통과한 사업지로 통과 후 약 3년이 넘어 착공에 들어갔다. 문제는 총량제와 달리 실수요검증은 실제 수요자가 있는지와 사업자가 사업의 능력이 있는지를 국토부로부터 인정받아야 하는 제도이다. 때문에 실수요 검증은 실사용자들에게 의향서를 받아 실제 개발 됐을 때 사용할 기업이 있는지 확인하는 절차를 거친다. 하지만 실수요검증 통과 후 개발 과정에서 개발된 토지를 분양하거나 임대하기 위해서는 실수요 검증에 제출된 의향서와는 상관없이 공모를 받아 추첨을 통해야 한다. 이는 불필요한 절차를 만들어내고 편법을 양산할 수 있다는 것이 업계의 의견이다.

물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 시행령 제 41조 2에 따르면 ‘토지·시설 등의 공급은 시행자가 미리 정한 가격으로 추첨의 방법에 따른다. 다만, 대규모점포, 전문상가단지 등 판매를 목적으로 사용될 토지·시설 등(주민의 당초 토지 등의 소유상황과 생업 등을 감안하여 생활대책에 필요한 토지·시설 등을 대체하여 공급하는 경우는 제외한다)은 경쟁 입찰의 방법에 따른다’고 명시되어 있다. 즉 먼저 공모 절차를 진행하고 입주의사를 밝힌 기업을 모아 추첨을 한 후 분양이나 임대가 되지 않았을 때 수의계약(경쟁이나 입찰의 방법을 쓰지 않고 임의적으로 상대방을 골라서 체결하는 계약)을 할 수 있다. 물류단지 시행 관계자는 이러한 현행법에 대해 “사실 앞뒤가 안 맞는 것 같다. 처음에는 실수요자들이 있어서 개발하는 것인데 그 후에는 그와 상관없이 공모절차를 거쳐야 하는 것이 법”이라는 설명. 이어 그는 법을 지키기 위해서 불법까지는 아니지만 편법을 사용할 수밖에 없다고 설명했다. 그는 “시행사는 만일 의향서를 냈던 기업이 사용을 하겠다는 의사표시를 하더라도 토지와 시설의 공급에 관련해서 현행법에 맞도록 공모절차를 거칠 것이다. 하지만 크게 홍보를 하지 않고 요식행위에 그치게 될 것”이라며 “그 후 신청자가 없으면 수의계약을 통해 분양이나 임대를 할 것이다”라고 설명했다.

하지만 국토부의 입장은 약간 다르다. 국토부 관계자는 “실수요 검증에서 검증하는 것은 물류단지를 개발했을 때 수요가 있는지를 파악하는 것”이라며 “개발 후 사용 기업은 의향서를 제출하지 않은 기업일 수도 있다”고 설명했다. 이어 그는 “사실 의향서를 제출하고 임대나 분양을 받지 않아도 페널티가 없는 상황에서 의향서를 냈다고 분양이나 임대에 있어 우선권을 주는 것은 무리가 있다”고 의견을 전했다.

물류단지의 사용자가 되는 물류업계도 이러한 절차를 두고 두 가지 의문을 나타내고 있다. 첫 번째 개발 전부터 분양 또는 임대를 원하는 기업이 그에 맞는 합당한 목적으로 가지고 의향서를 제출하는데 만일 분양이나 임대를 받지 못하는 경우 기업의 입장에서는 ‘닭 쫓던 개’가 될 수 있기 때문에 문제가 될 수 있다는 것. 두 번째는 개발 전, 후의 사용자가 다르다면 의향서로 실수요를 검증하는 것이 맞는지에 대한 의문이다.

물론 실수요 검증을 받을 당시 의향서를 제출한 기업이 100% 개발 후 사용한다는 보장은 없다. 또 현재 실수요 검증을 통과했지만 개발이 미뤄진 사업지와 마찬가지로 개발 기간이 늦춰지는 경우 기업은 상황변화에 따라 물류단지 분양을 받을 수 없는 경우도 발생할 수 있다. 하지만 이를 가정한다면 실수요 검증 시 제출하는 사용의향서는 처음부터 실수요를 판단할 수 있는 근거가 되지 않다는 것이 전문가들의 의견이다. 즉 의향서를 제출한 기업은 그 물류단지에 물류센터를 필요로 한다는 가정하에 검증이 이루어져야 합당하는 것이다. 때문에 의향서를 제출한 기업이 그 의향을 철회하지 않는 이상 공모절차는 불필요한 절차로 보인다. 물론 기업이 개발 후 사용하지 않는다는 의사표현을 한다면 공모를 거쳐 추첨을 해야 하는 것이 맞지만 사용의향서를 제출한 기업의 의견은 상관없이 무조건 공모를 거쳐야 한다는 것은 합리적이지 않아 보인다.

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