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법적기준부터 입지조건까지, 물류센터 개발 총정리
당신이 모르는 물류센터 이야기
이다예 | news@klnews.co.kr   2017년 12월 04일 (월) 16:16:55

   
 
지난 회까지 물류센터를 개발하는 과정에서 진행 단계별로 고려해야 하는 요인들에는 어떤 것들이 있으며, 각 요인별로 검토해야 하는 사항들은 무엇인지 살펴보았다. 이번 회에서는 그동안 살펴보았던 사항들에 대한 총 정리를 하고자 한다.

1. 개발 시 적용되는 법적 기준
부동산(토지)을 개발할 경우 기본적으로 적용되며 따라야 할 법적 기준들이 있다. 이러한 법적 기준들은 지역·지구에 따라 결정되는데 개발자는 사업규모를 산정하기 전에 대상지 토지의 지역·지구별 최대 건폐율과 용적률을 확인한 후 건축 가능한 규모부터 판단해야 한다. 이때 건폐율과 용적률은 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’ (이하 국토계획법)에서 구분하는 용도지역에 따라 최대 건축 한도가 정해져 있으며, 이는 지자체마다 ‘도시계획조례’에서 구체적으로 규정하게 되어 있으므로 지자체 별 ‘도시계획조례’를 확인해야 한다. 같은 용도지역이라도 지자체의 ‘도시계획조례’에 따라 개발가능 여부가 달라지기도 하며, 건폐율·용적률에 따른 개발가능 면적의 차이가 발생하기도 한다.

2. 부지 특성
개발 시 사업자의 입장에서는 가장 효율적인 개발비용과 사업면적으로 해당 부지를 개발하고자 할 것이다. 하지만 부지의 특성에 따라 전체 면적이 같은 부지라도 설계 가능한 물류센터의 면적이 달라진다. 여기서 부지의 특성이란 부지의 모양과 경사도를 얘기한다. 부지를 매입할 때 부지 모양은 울퉁불퉁한 비정형 형태의 부지 보다는 직사각형에 가까운 정형 형태의 부지일수록 물류센터를 신축할 때 경제성이 높아진다. 물류센터 개발 시 경사지를 이용하여 개발한다면 평지일 때 보다 더 효율적이고 편리한 물류센터를 만들 수 있다. 경사지를 이용하면 지하층을 이용할 수 있어 최대 건폐율과 용적률 이상의 실제 연면적을 만드는 물류센터 개발이 가능하다. 또한 각 층마다 접안 시설과 상·하역을 위한 야드 공간을 갖추고 있는 물류센터 설계가 가능하며 효율적이고 편리한 차량 동선을 확보할 수 있다. 따라서 이러한 물류센터는 차량 회전율과 상·하역 업무효율이 높아져 임차인의 선호도가 높고 임대료도 높다.

3. 개발 형태
물류센터를 개발하려 할 때 이에 대한 허가여부를 결정하는 것을 개발행위허가 절차라고 한다. 개발행위허가는 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 신청한 개발행위에 대한 가부를 결정하는 것이다. 물류센터 개발은 일반적인 개발과 대규모 개발로 나눌 수 있는데, 대규모 개발인 경우 도시계획심의, 지구단위계획, 도시계획시설사업, 물류단지 개발사업 등의 행정절차를 거쳐야 한다. 개발행위 면적이 국토계획법이 정하는 개발 행위 허용 면적을 초과하여 대규모로 이루어지는 경우, 개발행위허가를 통해 지자체의 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 일반적으로 물류센터는 자연녹지지역과 계획관리지역에 개발이 진행되는데 면적이 자연녹지지역인 경우 1만㎡ 이상일 때, 계획관리지역인 경우 3만㎡ 이상일 때에는 지자체의 도시계획위원회 심의를 반드시 거쳐야 한다. 도시계획심의를 거치는 경우 7~8개월 이상 인허가 기간이 길어진다. 지구단위계획도 개발행위 면적을 초과하는 경우의 개발방식 중에 하나로 ‘도시지역’과 ‘도시지역 외의 지역’으로 구분된다. 물류센터가 개발되는 지역은 ‘도시지역 외의 지역’이며, 지구단위계획은 난개발을 방지하고 해당 지역의 기능과 미관을 개선하며, 용도지역을 체계적이고 계획적으로 개발 또는 관리하기 위한 것이며, 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모에 대한 제한 완화나 건폐율·용적률 완화(상향) 등의 인센티브가 주어진다. 또한 지구단위계획을 통해 물류센터 개발이 불가능한 보전관리지역과 생산관리지역이 포함되어 있어도 개발이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 검토 절차에 따라 최소 1~2년 정도의 시간이 걸리며, 감보율에 따라 일부 부지와 도로, 녹지 등 공공의 이익을 위한 기부체납 해야 한다는 무시할 수 없는 불리함도 있다.

4. 개발 목적
물류센터의 개발 목적은 크게 자가 운영센터, 임대 운영사업, 개발을 통한 부동산 가치상승, 물류센터 개발 및 매각으로 구분할 수 있다. 물류센터를 효율적으로 운영하며 최대의 수익을 내기 위해서는 운영 방식이나 사용 용도에 따라 개발 방법이 달라져야 한다. 자가 운영을 목적으로 할 경우 면적이나 층수를 무리해서 크게 짓기보다는 자신의 사용 목적에 맞게 가장 경제적인 사업비로 개발하는 것이 좋다. 임대 사업이나 개발 후 매각을 목적으로 하는 영업용 물류센터의 경우 동일한 부지 비용에 수익이 최대화 될 수 있도록, 제한범위 내에서 건축면적과 연면적을 최대로 설계하는 것이 좋다. 이때 경사지나 지하층을 이용하여 면적을 늘리는 방법이 가장 유효하다. 하지만 수익만을 생각하여 무작정 면적을 늘리고 차량 동선이나 충분한 야적장이 고려되지 않는다면 임차인을 구하기 어렵기 때문에 오히려 수익성이 낮아지게 된다. 추후에 아파트, 신도시, 상업지역 등으로 변화할 수 있는 부지에 투자 목적으로 물류센터를 개발한다면 연면적을 크게 설계하는 것 보다는 건축비를 가능한 줄이면서 임대수입은 최대화 할 수 있는 방법을 선택해야 한다. 향후 부지에 다른 용도의 건축물을 개발할 목적으로 투자하는 경우 기존 건물은 철거대상일 뿐이며, 매매 시에 건물가치는 제외되고 부지가격만 인정하는 경우도 있고, 또 건물을 높게 올릴 경우 철거비용만 많이 든다. 따라서 1~2층 정도로 낮게 개발하면서 입주자의 사용편의성이 높은 건물을 지어 임대료를 높게 받는 것이 좋다.

5. 입지 조건
물류센터 선정 시 입지 조건은 운영 효율성 및 비용 차이를 발생시킬 수 있는 중요한 요인 중 하나이다. 입지 조건의 좋고 나쁨은 크게 주변 도로 및 교통 여건, 인력확보, 거래처 위치 등에 따라 결정된다. 주변 도로 및 교통 여건은 해당 물류센터에 인접하고 있는 고속도로 및 지방도 등의 도로 상황과 상습 정체 구간의 여부, 인근에 고속도로 IC 존재 여부 등을 보고 판단한다. 고속도로 IC까지의 거리가 가까우며 이동 거리 중 상습 정체 구간이 적을수록 평당 임대료는 높아지게 된다. 그리고 물류센터 인근에 배후도시가 존재하여 거주자 수가 많거나 물류센터까지 이동이 편리하여 인력확보가 쉬울수록 일용직 인건비가 적게 들어 전체 운영비용이 낮아지게 된다. 마지막으로 물류센터 위치 선정 시 거래처의 위치, 배송차량의 운영여부도 중요하다. 배송해야 하는 거래처가 어느 지역에 얼마만큼 분포되어 있으며, 하루 배송횟수가 어느 정도 인지 고려하여 위치를 선정하는 것이 좋다. 만약 거래처의 위치가 대부분 서울에 분포되어 있으며, 하루 3~4회 정도 배송을 해야 한다면 임대료가 조금 높더라도 서울에 가까울수록 총 비용은 낮아진다. 당장 입주사의 자가차량 운영대수가 많지 않다고 하더라도 영업용 물류센터에서는 매우 중요한 가치판단 척도이다.

지금까지 물류센터 개발 시 고려되어야 하는 요인들에 대해서 간략하게 정리해보았다. 각 요인 별 자세한 내용은 이전에 게제 된 내용들을 살펴보면 보다 더 자세하게 설명되어 있으며 훨씬 이해하기 쉬울 것이다.

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