지난 회에 물류센터를 개발할 때 해당 토지의 지역·지구에 따라 토지의 가치도 다르고 건축할 수 있는 물류센터의 크기도 차이가 발생한다는 것을 살펴보았다. 이번 회에서는 지역·지구 뿐만 아니라 토지의 특성에 따라서 발생하는 차이를 살펴보고자 한다.2. 토지 특성에 의한 개발가치
1) 토지형태에 의한 가치
신축 물류센터 개발 시 토지의 면적은 중요한 사업성 요소 중 하나이다. 또한 토지의 면적이 같더라도 토지 형태에 따라 물류센터의 설계가능한 건축면적과 연면적이 달라질 수 있으므로 토지의 모양 역시 해당 토지에 물류센터를 개발할 지 결정하는데 중요한 요인이 될 수 있다. 토지형태를 고려해야 한다는 것은 크게 2가지로 토지의 생긴 모양과 경사도를 말한다. 첫째, 토지 모양은 울퉁불퉁한 비정형의 형태보다는 직사각형에 가까운 정형 형태일수록 물류센터를 신축할 때 토지의 경제성이 높아진다. 예를 들어 <그림1>과 같이 모양이 다른 A 토지와 B 토지가 있다고 가정하자. A 토지와 B 토지는 같은 면적이지만, A 토지는 비정형 형태의 토지로 물류센터 설계 시 토지 전체를 활용하기가 쉽지 않아 건축할 수 없는 면적이 많이 발생하게 된다. 또한 도크장 및 차량 동선을 고려하다보면 실제 건축할 수 있는 물류센터의 면적은 더 줄어든다. 반면 B 토지는 정형 형태의 토지로 물류센터 설계 시 전체 토지에 대해 효율적인 활용이 가능하다. 또한 직사각형 형태에 가깝다보니 도크장과 차량 동선을 고려하더라도 토지의 활용도가 높아 A 토지보다는 큰 면적으로 물류센터를 건축할 수 있게 된다. 그래서 같은 면적이라고 해도 설계 가능한 물류센터의 면적은 큰 차이가 발생하게 된다. 즉, 토지 매입 시 A 토지와 B 토지는 같은 비용을 지불하는 것에 반해 B 토지의 물류센터는 더 많은 면적의 물류센터 설계가 가능하여 A 토지의 물류센터에 비해 많은 제품의 보관이 가능하고 많은 임대료 수익을 올릴 수 있다.
둘째, 신축 물류센터 개발 시 경사(비탈면)를 이용하여 물류센터를 설계한다면 평지일 때 보다 더 넓은 면적의 물류센터를 만들 수 있다. 또한 더 효율적이고 편리한 동선을 갖춘 물류센터 설계가 가능하기 때문에 물류센터 임차인들의 선호도가 높다. 따라서 토지의 경사도도 중요하게 고려되어야 하는 요인 중 하나이다. 더 넓은 면적의 물류센터 건축이 가능한 이유는 이러하다. 앞서 모든 토지에는 건폐율과 용적률이 정해져 있다고 설명했다. 즉, 건폐율과 용적률 한도 내에서 건축해야 한다. 하지만 여기서 말하는 건폐율과 용적률은 지상 층을 기준으로 하는 것이며 지하층은 제외된다. 이때, 지하층이란 건물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층이며, 지하층으로 인정받기 위해서는 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이어야 한다. 예를 들어 <그림2>와 같이 A층, B층으로 된 물류센터가 있다고 가정하자. A층은 일부 면은 지하이고 일부 면은 지상에 노출되어 있는 건축물이 된다. 이때 A층의 층고를 10m로 가정하고 가중평균 지표면이 5m로 설계되었다면 층고의 1/2이 땅속에 묻히게 되어 A층은 지하층으로 인정받게 되는 것이다.이와 같이 경사를 이용하여 물류센터를 설계할 경우의 2가지 장점을 보다 자세히 설명하면 다음과 같다. 첫째, 경사도를 이용하면 더 큰 면적의 물류센터 설계가 가능하다. <그림3>과 같이 평지로 된 A지형과 경사도가 있는 B지형 두 가지 형태의 토지가 있고 건폐율과 용적률의 기준은 같다고 가정하자. A지형은 평지로 되어 있어 지하층 설계가 불가능하여 지상 2개 층으로 설계하였다. 반면에 B지형은 지상 2개 층에 경사도를 이용하여 지하 1층을 추가로 설계할 수 있다. 즉, 지하 1층은 건폐율과 용적률에 포함되지 않으므로 보다 넓은 연면적을 가진 물류센터를 설계할 수 있는 것이다.두 번째로 경사도를 이용하면 훨씬 더 사용하기 편리한 물류센터 설계가 가능하다는 것이다. <그림4>와 같이 경사도가 있는 지형과 평탄한 지형 두 종류의 지형이 있다고 가정하자. 2개 층의 물류센터를 설계한다고 할 때, 평탄한 지형은 1층에만 도크 시설을 설치할 수 있다. 그렇지 않으면 2층으로 진입할 수 있는 램프를 건축물로 만들어서 2층에 도크 시설과 상하역을 위한 야드를 확보해야 한다. 이때, 건폐율에 포함되는 램프를 만들어서 차량이 2층으로 진입한다면 램프 면적만큼 1층 창고의 유효한 사용 면적이 줄어들고 게다가 2층 창고는 야드면적까지 빠지게 되므로 1층보다 창고 면적이 현저히 줄어들게 된다. 하지만 경사도가 있는 지형에 2개 층의 물류센터를 설계한다면 경사도를 이용하여 물류센터 사용 면적을 줄이지 않고 지형을 이용한 외부 진입로를 만들어 2개 층 모두 도크시설을 만들 수 있게 된다.요약하면 토지 모양과 경사도를 고려하여 토지를 매입하고 물류센터를 설계한다면 같은 가격으로 더 크고 효율적인 물류센터 설계가 가능하다는 것이다. 따라서 토지 매입 시 평당 단가 이외에 다양한 요인들을 고려하여 선정하여야 개발 효익을 증대시킬 수 있다. 한편, 토지 모양과 경사도 이외에도 군사보호지역, 문화재보호구역, 비행안전구역 등으로 인한 고도제한이 있는 경우도 있으며, 지질·지맥에 따라서는 지하층 건설이 어렵거나 토목공사비가 크게 높아지는 경우도 있다. 따라서 신축 물류센터 개발 시에는 토지에 대해 다양한 요인들을 고려한 후 부지를 선정해야 한다.
