특히 물류센터의 경우 혐오시설로 인식되면서 일반인들이 접하기 어려운 시설물이었다. 하지만 지난 십여 년간 택배 산업이 매년 10%이상 성장하고 이에 따라 많은 사람들이 택배나 물류에 대해 많이 접할 수 있는 기회가 늘어났다. 또한 한국 내 공장이 해외로 이전하면서 제품을 보관할 공간이 필요하게 되어 공장형태의 창고가 점점 물류센터 형태로 변하기 시작했다.

최근에는 물류부동산에 대한 수요가 급증하고 성공적인 투자사례들이 많이 나오면서 물류센터에 대한 관심이 급격히 높아졌다. 이러한 시장은 변화로 인해 많은 자본과 사람들이 물류센터 개발에 뛰어들면서 주변에서 쉽게 물류센터를 접할 수 있게 되었다.

그럼에도 불구하고 과거는 물론 현재에도 물류센터를 개발할 때 고려되어야 하는 요인들과 개발과정을 자세히 알지 못해 많은 자본을 투입하고도 투자 대비 만족할만한 수익과 사용의 효율성을 거두지 못하는 실패사례 또한 발생하고 있다.

그렇다면 사용하기 편리하며 경제성이 높은 물류센터를 개발하기 위해서는 어떤 개발단계를 거쳐야 하며, 각 단계별로 고려되어야 하는 요인들은 어떤 것들이 있는지 살펴보고자 한다.

Step 1. 물류센터 계획에서는 지역, 시장 및 정책 등의 분석을 통해 입지분석을 실시하여, 어떤 특징과 기능을 가진 물류센터를 만들 것인지 결정하고 투자효과를 분석해야 한다.

Step 2. 물류센터 설계에서는 취급 물동량과 차량동선 등을 고려한 물류센터 기본 설계와 건축, 조경, 주차 등의 요인들을 파악하여 지원시설이나 조경 등 상세 설계를 기획하게 된다.

Step 3. 시공 및 운영은 자금조달, 시공사 선정 및 건축시공, 화주유치를 위한 홍보, 물류센터 운영 및 매각 등에 대해 기획하고 실행에 옮기는 단계이다.

그렇다면 물류센터 개발 투자 프로세스 단계별로 고려해야 할 요인들은 과연 어떤 사업자들에게 필요하고 누가 관심을 가져야 할 사항일까?

물류센터를 직접 운영하는 자가 운영자는 싼 토지를 찾고 건축비를 낮추며 임대료를 줄이는 것이 물류비용을 절감하는 길이라고 생각하여 비교적 지가가 낮은 지역을 선호하는 경우가 많았으며 물류센터를 임차하여 사용하는 경우에도 임대료 단가를 지나치게 고려하는 경우가 많았다.

하지만 물류센터를 효율적으로 운영하고 총 물류비를 낮추기 위해서는 물류센터의 계획 및 설계 단계를 이해하여, 편의성과 경제성을 함께 갖춘 물류센터를 건축하여야 한다. 또한 임차해서 사용하는 경우에도 임대료만이 아닌 운송비(수·배송비), 인건비 등을 포함하여 전체적인 비용측면을 고려하여 총비용이 적게 드는 물류센터를 선택해야 한다.

물류센터를 개발하여 임대 사업을 하는 물류사업자나 개발사업자(투자자)도 역시 과거에는 토지가격이 낮은 곳에 센터를 짓는 것이 비용을 줄이고 수익이 극대화된다고 생각하여 센터를 사용할 화주의 시각이나 인력조달 여건 등을 고려하지 않고 토지가격이 낮은 지역을 사업지로 선정하는 경우가 많았다.

또한 많은 면적을 확보하여 많은 임대 수익을 실현할 목적으로 물류 운영의 효율성은 고려하지 않은 채 건폐율과 용적률을 꽉꽉 채우고 연면적을 최대화하는 데만 급급했다. 하지만 임대 수익을 높이기 위해서는 공실 기간이 최소화되고 실질 평당 임대료가 높아야 한다.

때문에 토지가가 다소 높더라도 다양한 화주가 선호하는 지역에 위치하여야 하고, 건폐율·용적률·연면적과 함께 차량동선, 야드 사용여건 등을 충분히 고려해야 한다. 아울러 사무실, 기숙사, 식당과 같은 기타 지원시설들을 고려해서 센터를 건설한다면, 상대적으로 공실률이 낮고 임대료 수익은 높은 물류센터를 만들 수 있다. 결과적으로 투자 대비 높은 수익률을 얻을 수 있는 것이다.

이외에도 물류센터를 실제로 개발할 때에는 고려해야 할 요인들과 부딪히는 문제점들이 많이 존재한다. 그러므로 모든 사업자들이 사전에 물류센터 개발투자 프로세스 단계와 점검할 사항을 고려하여 사업에 착수한다면 보다 나은 물류센터 입지를 선정하여 개발할 수 있다. 또한 모든 단계를 고려하여 최적의 비즈니스 가치를 가진 물류센터를 건설한다면 보다 높은 수익률을 실현할 수 있다.

신축 물류센터의 가치를 높이기 위해서는 개발단계 전체를 살펴봐야 하며 각 단계별 고려해야 하는 요인들이 많으므로 이러한 요인에 따라 물류센터 투자비 및 수익이 변하여 수익률이 달라진다는 것을 앞서 설명했다.

다음에는 각 단계별 고려해야 하는 요인들을 크게 부지, 개발방식, 입지조건, 시공, 금융기법 5가지로 나누어 각 요인별 검토해야 하는 사항과 성공 및 실패사례를 살펴보고자 한다.