착시효과, 결국은 임차인의 선택일 뿐

# A물류회사에 다니는 ㄱ부장은 최근 물류센터를 이전하기 위해 임대 가능한 물류센터를 찾다가 2곳의 물류센터를 최종 예비후보군으로 놓고 고민하고 있다. 위치도 나란히 있는 물류센터인데다가 면적, 구조 등 대부분의 조건을 두 곳 모두 충족하고 있는데 임대료가 약간의 차이가 있었다. 한곳의 평당 임대료는 35,000원이고 다른 한곳의 임대료는 33,000원. 예전이었으면 33,000원의 물류센터를 당장 계약했겠지만 임대조건이 달라 어느 물류센터가 저렴한지 쉽게 판단하기 어렵기 때문이다. 가격이 낮은 물류센터는 공용면적이 임대면적에 포함되는 반면 약간 비싼 물류센터는 임대면적과 전용면적이 같기 때문에 쉽게 어느 물류센터가 총 비용측면에서 임대료가 저렴한지 확인을 해야 하는 상황이다.

똑똑한 소비가 중요해지는 시대이다. 물류센터도 대형화 되고 투자기관들이 속속 진출하면서 물류부동산 시장에 영향을 미치고 있다. 이러한 상황에서 물류센터를 임차해 사용하고 있는 물류기업들도 똑똑한 소비를 위해 많은 것들을 고려해야 하는 상황들이 벌어지고 있다. 기존에 없었던 투자 상품으로서의 물류센터는 투자자라는 또 다른 플레이어들이 진입했으며 그에 대한 상관관계로 인해 어떠한 물류센터를 어떠한 임대료를 내고 사용하는 것이 똑똑한 소비를 하는 것인지 고민해야하기 때문이다.

물류센터를 선정하는데 있어 입지는 매우 중요한 요소이다. 입지가 어느 정도 정리가 되면 임대료가 물류센터 선정에 있어서 큰 영향을 미친다. 기존의 경우 보통 임대면적과 공용면적이 같거나 공용면적이 있더라도 많은 부분을 차지하고 있지 않아 단순하게 임대료를 비교하는 수준에서 물류센터 선정이 이루어져 왔다. 하지만 물류센터가 대형화 되고 외부 투자가 많아지면서 임대면적에 공용면적을 포함하는 사례들이 늘어나고 있어 업계는 복잡한 셈법이 필요해지고 있다. 하지만 물류부동산 업계에 따르면 그동안 인지하지 못하고 있던 공용면적이 표면적으로 표시되는 것일 뿐, 이미 예전부터 공용면적은 물류센터 임대료에 포함되어 있었다고 설명하고 있다.

공용면적, 어디까지 봐야 할까?
물류센터가 대형화 되고 건축물에 편의시설 등이 많아지면서 공용으로 사용하는 공간들이 늘어나고 있는 것은 공통적으로 나타나는 현상이지만 공용면적을 어디까지 포함해야 하는지는 개별 물류센터마다 다른 양상을 보이고 있다. 기본적으로 공용면적으로 포함이 되는 편의시설과 기계실, 화장실 등은 거의 대부분의 물류센터가 공용면적으로 포함을 시키지만 램프웨이나 야드, 돌출도크 등은 물류센터마다 다르다. 램프웨이의 경우 지면의 경사도를 이용하여 만드는 경우는 거의 포함되지 않는다. 즉 지붕이 없는 램프웨이는 일반적으로 공용면적에 포함시키지 않는 것이 일반적이다. 하지만 건물 내에 램프웨이가 들어가는 물류센터는 공용면적에 포함시키는 경우가 있고 그렇지 않은 경우도 있다. 이러한 이유는 무엇일까? 물류부동산 업계관계자들은 연면적에 모든 것이 모든 것을 결정한다고 설명하고 있다.

임대료는 연면적에 의해 결정
물류센터는 물류산업에 있어 매우 중요한 시설물이다. 물류서비스가 고도화 될수록 물류센터의 역할은 더욱 커지고 있다. 물류산업에서 고부가치 비즈니스를 실현할 수 있는 근거가 물류센터이기 때문이다. 하지만 생각보다 임대료에 대해 임차인이 되는 물류기업 또는 화주기업은 크게 따져보지 않는다고 업계관계자들은 이야기 한다.

기본적으로 물류센터의 임대료를 산정하는 방법은 여러가지가 있다. 이중 가장 간단한 평당임대료 산정 방법은 물류센터를 건설하는데 들어가는 총비용을 연면적(하나의 건축물의 각층의 바닥면적의 합계)으로 나누고 적정 임대수익을 포함하는 것이다. 여기에 주변 시세나 시장상황을 반영하면 평당 임대료를 산출할 수 있다. 물론 물류센터의 입지, 구조 등에 따라 임대료에 영향을 줄 수 있는 요인들은 많이 있다.

물류센터를 건축할 때 기본적으로 바닥면적을 산정하는 건폐율과 전체 연면적을 구할 수 있는 용적률이 있다. 이에 따라 건축물의 규모가 결정된다. 예를 들면 만평의 대지에 물류센터를 신축할 때 땅의 용도에 따라 건폐율과 용적률이 결정되는데 건폐율 40%에 용적률 100%라면 바닥면적이 4,000평인 물류센터를 3개 층으로 만들어서 총 연면적이 만평이 되도록 건축할 수 있다는 의미이다. 다만 지하층의 면적과 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰이는 면적은 용적률에서 제외되고 고도제한 등 여러 가지 제한사항에 따라 용적률을 다 활용하지 못하는 경우도 있다. 정리하면 건물의 규모는 기본적으로 건폐율과 용적률에 영향을 받지만 연면적은 이보다 크거나 작을 수 있다는 의미이다.

앞서 설명한 것처럼 임대료를 산정하면서 기준이 되는 것은 연면적이다. 즉 물류센터에서 램프웨이나 각 층별 차량이 이동하는 공간, 돌출 도크 등이 공용면적에 포함되거나 임대료에 포함 되는 것은 이를 연면적에 포함시키느냐 아니냐의 차이인 것. 아이엠로지스부동산중개법인의 신재광 본부장은 “다층구조의 물류센터의 경우 램프웨이나 각 층의 차량 접안시설 및 차량 통행로 등이 연면적에 포함됐는지 아닌지에 따라 공용면적에 포함시키는지 아닌지에 영향을 미친다”고 설명했다.

착시 효과, 결국은 사용자가 꼼꼼히 따져야
이러한 논리도 꼼꼼히 따져보면 사실 임대료에서 차이가 나지 않는다. 다만 임차인에게 보여주는 방식이 다를 뿐이다. 건축주 입장에서는 물류센터를 통해 얻어야 하는 임대수익의 총합이 있는데 이를 임차인에게 보여줄 때 전용면적만을 표기할 것인지 아니면 이를 전용면적과 공용면적과 분리해서 보여줄 것인지의 차이인 것이다. 즉 공용면적을 포함하면 평당 임대료가 낮아지는 효과가 있고 전용면적만을 계산하면 평당 임대료가 높아지는 것이다. 하지만 결국 전체 총 임대료는 같거나 크게 변하지 않는다. 이는 기존의 물류센터도 다르지 않다. 젠스타의 최문식 과장은 “이전에도 물류센터의 공용면적은 임대료에 포함이 되어있다고 봐야 한다. 다만 물류센터의 규모가 작고 공용으로 사용하는 공간이 작아 표현이 안됐을 뿐”이라며 “현재의 물류센터는 규모가 커지고 편의시설 등이 많아지는 등 건물의 퀄리티가 올라갔고 개인 기업이나 개인이 아닌 부동산 전문 기업들과 투자자들이 직접 투자하는 시장으로 바뀌면서 이를 표현하는 방법이 바뀌었다”고 전했다. 이어 그는 “시장이 투명해질수록 이러한 현상은 가속화 되고 좀 더 투명한 시장으로 갈 것”이라고 설명했다.

하지만 단순히 착시 현상으로만 볼 수 없다는 의견도 있다. 대형 물류센터에 여러 기업이 임대해서 사용하는 경우 공용면적이 중복으로 부과되는 경우가 있기 때문이다. 물론 이를 확인하는 방법은 쉽지 않다. 업계 관계자는 “각 기업이 사용하는 면적의 합이 총 연면적과 같아야 하는데 이보다 많은 경우가 있다”며 “사실 각 기업의 임대면적을 확인하긴 어렵지만 필요한 부분에 있어서 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 설명했다. 물류부동산 시장이 투명해지고 체계화 되는 만큼 물류기업들도 물류센터 임대에 있어서 좀 더 체계적인 똑똑한 소비가 필요할 것으로 보인다.

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