물류부동산 제대로 이해하기 4
물류부동산에 대한 투자자의 지속적인 관심
브랙시트(Brexit) 결정 이후, 종합부동산서비스회사인 젠스타에서는 상업용 부동산 투자전문가 102명을 대상으로 설문조사를 진행했다. 그 결과 2016년 하반기 가장 선호하는 투자대상은 물류창고(30.4%)>임대주택(22.6%)·오피스(22.6%)>리테일(21.6%)>호텔(2.9%) 순으로 나타났다. 물류창고에 대한 투자자의 관심은 요즘 부상하고 있는 임대주택이나 안정적인 임대료 수입을 주었던 오피스빌딩에 비해 더욱 높아진 것으로 보인다. 이는 글로벌 투자자들이 투자자산의 포트폴리오를 다각화하여 리스크를 분산하고 수익을 안정적으로 확보하기 위한 비즈니스 전략과 유사한 흐름을 반영하고 있다. 선호하는 투자 가격대는 500~1,000억 원(31.4%), 1,000~2,000억 원(30.4%), 300~500억 원(21.6%)순으로 응답하였고, 부동산펀드 및 리츠를 활용한 국내의 간접투자(54.9%) 방식을 선호하는 것으로 볼 때, 향후의 부동산 투자시장은 펀드와 리츠를 이용한 간접투자가 주도할 것으로 전망된다.
이러한 물류부동산에 대한 투자자들의 높은 관심은 투자자산의 포트폴리오 다양화와 더불어 투자수익을 확보할 수 있는 대체상품으로 인식하고 있기 때문인 것으로 이해할 수 있다. 최근 오피스빌딩의 매매가격이 지속적으로 상승하고 공실률 증가로 인하여 투자수익률에 부정적인 영향을 미치고 있어 이에 대한 새로운 대안 상품으로서 물류시설에 대한 투자자의 관심도가 높아진 것으로 보고 있다.
부동산 투자는 직접투자와 간접투자로 구분할 수 있는데, 간접투자의 대표적인 방식으로 리츠와 부동산펀드가 있다. 리츠 제도는 1997년 외환위기 이후, 정부에서 유동성 위기에 직면한 기업의 부동산 매각을 원활하게 지원하기 위해 2001년 ‘부동산투자회사법’을 제정하면서 도입되었다. 이를 통해 일반 국민이 소액으로도 부동산에 대한 간접투자의 기회를 갖게 되었고 부동산 투자를 촉진하는 계기가 되었다. 한국리츠협회에 의하면 2015년 12월 말까지 인가된 리츠는 총 125개로 총자산이 약 18조 원에 이르고 있다. 그 중에서 물류시설을 기초자산으로 하는 리츠는 11개로, 그 자산규모는 약 7,362억 원 수준으로 파악되고 있다. 자산기준으로 볼 때 물류 리츠는 전체 리츠에서 차지하는 비중이 4.2%로 낮은 수준이지만 2011년 대비 약 29배 성장하면서 그 비중도 점차 증가할 것으로 전망된다.
국토교통부는 물류시설 부동산에 대한 투자 활성화를 위하여 2015년 8월 한국리츠협회, 한국통합물류협회와 ‘물류와 리츠분야의 업무협력을 위한 협약(MOU)’을 체결했다. 이러한 협약은 전자상거래의 급성장으로 물류시설의 수요가 급증하고 있는 가운데, ‘다수의 자금을 모아’ 부동산에 투자하는 리츠의 장점을 활용하여 연기금 등 기관투자자와 일반투자자의 물류부동산에 대한 투자 활성화를 모색하기 위함이다. 또한, 2016년 2월에 ‘리츠산업 경쟁력 제고방안’에서 ①상장요건을 획기적으로 개선 ②주식분산의무 완화와 의사결정과정 간소화 ③공모리츠에 기금투입 및 세제지원 추진 ④사모리츠 등록제 ⑤자회사와 환헷지 허용, ⑥AMC(자산관리회사)의 투자제한 완화 ⑦정보공개의무 등 리츠 활성화 기반을 마련하고 있다. 이로 인하여 오피스에 치중되어 있는 투자대상의 다양성을 확보하는 중요한 요소가 되어 물류부동산에 대한 투자의 기회가 높아질 것으로 기대된다.
이러한 물류부동산에 대한 투자촉진 정책은 물류산업의 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다. 반면에 부동산 투자자간의 과당경쟁과 더불어 각종 규제완화에 따라 물류업체, 화주 및 건설업체 등 시장 참여자의 과도한 증가 등 공급과잉을 우려하는 목소리도 높아지고 있다. 이는 정보의 비대칭을 해소하고 시장의 투명성을 요구하는 강도가 더욱 높아지는 것으로 볼 수 있다.
물류부동산에 대한 투자는?
최근 10년간의 물류시설의 매매사례를 살펴보면 투자 시 참고할 만한 몇 가지 시사점들을 발견할 수 있다.
첫째, 외국인 투자자가 투자한 물류부동산의 매매가격이 상대적으로 높게 형성되고 있다. 이는 물류부동산에 대한 다양한 투자 노하우를 보유하고 있는 외국인 투자자가 상대적으로 투자가치가 높은 물류부동산을 발굴하고 그 매매가격을 주도하고 있는 것으로 판단되고 매매 시에 Master Lease, Sale & Lease back 조건 또는 임차인(화주) 선 확보 등으로 적정한 수익원천을 안정적으로 확보할 수 있는 물류부동산에 투자하기 때문이다.
둘째, 직접투자보다는 간접투자가 이루어진 물류부동산의 매매가격이 높게 형성된 것으로 나타났다. 간접투자는 다수의 투자자로부터 대규모 자금을 모집하여 보다 공격적인 투자가 가능하여 대규모 자금이 소요되는 대형 물류부동산을 투자대상으로 적극적인 투자활동이 가능하기 때문에 어쩌면 당연한 결과라고 판단된다.
셋째, 물류부동산의 규모가 대형일수록 투자 선호도가 높은 경향이 관찰된다. 이는 투자자들이 규모의 경제를 선호하기 때문일 수 있다. 일반적으로 물류센터는 가능한 한 넓은 대지면적을 확보하여 차량의 접근성과 화물의 입출고가 편리성을 확보하고 많은 화물의 적재가 가능한 우량 임차인(화주)을 확보하기 용이한 3만㎡ 이상의 대형면적이 선호되고 또한 투자가치가 높은 것으로 판단된다. 전자상거래의 활성화, 유통채널의 다양화, FTA 체결에 의한 수출입 물동량의 증가, 정부의 서비스 산업 육성 노력 및 투자활성화 정책 등으로 물류부동산에 대한 투자와 중요성이 향후 지속적으로 부각될 것이 전망된다. 이에 따라, 물류부동산에 대한 투자에 있어서도 융·복합적 사고와 더불어 장기적인 관점에서 투자에 대한 의사결정이 검토되어야 할 것이다.
브랙시트(Brexit): 영국(Britain)과 탈퇴(Exit)의 합성어로 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴를 뜻하는 말이다.