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인터뷰/임재형 ㈜가온감정평가법인 대표이사
물류센터 정확한 평가 위해선 물류에 대한 이해 필요
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2016년 08월 01일 (월) 10:22:53

물류시설이 부동산으로서의 가치를 알기 위해서는 건축물에 대한 정확한 평가가 이루어져야 한다. 특히 물류시설은 건축물에 대한 평가 이외에도 물류의 특성을 포함한 감정평가가 이루어져야 정확한 물류시설로서의 가치를 인정받을 수 있다.

   
 
지난 7월 21일 ㈜가온감정평가법인(대표이사 임재형)이 주최하고 한국감정평가협회(회장 국기호)가 주관한 제 1차 KAPA 부동산 포럼이 개최됐다. 이번 포럼의 주제는 ‘물류부동산 시장현황과 전망’으로 물류관련 기관에서 진행한 포럼이 아닌 감정평가법인이 주최가 된 포럼이라는 점에서 이례적이다. 건물의 가치를 평가하는 기업이 물류를 이해하기 위한 자리를 마련했다는 점에서 주목된다. 이번에 포럼을 주최한 가온감정평가법인의 임재형 대표를 만나 감정평가사가 보는 물류부동산 시장에 대한 이야기를 들어봤다.

Q. 언제부터 물류부동산에 관심을 갖게 됐나?
A. 물류부동산이라는 단어가 생겨나기 전부터 물류부동산에 관심을 갖기 시작했지만 단어가 생겨난지는 얼마 되지 않은 것 같다. 하지만 물류시설에 대한 감정평가는 꾸준히 있어 왔다. 물류가 가지고 있는 특성이 어떠한 영향을 미치는지 보다는 어떻게 부동산의 가치를 정확하게 평가하기 위해서 무엇을 검토해야 하는지에 대한 관심이 많다.

Q. 물류부동산에 대한 포럼을 진행했다. 하게 된 이유는 무엇인지?
A. 그동안은 일반 부동산에 대한 것들을 주로 다뤘었다. 하지만 최근 물류부동산에 대한 관심이 늘어나면서 시장 자체의 메커니즘이 다르고 개발 방법이 달라 물류 부동산에 대한 이해가 필요했다. 시장의 특성을 잘 모르면 평가 내용이 왜곡 될 수 있기 때문에 이해를 돕기 위해 포럼의 주제를 물류부동산으로 정해 진행했다. 저성장 저금리 시장에서도 높은 수익률이 높이 형성되어 있는 물류부동산은 가치평가를 하는 입장에서 시기적절한 내용이었다고 생각된다.
물류부동산을 평가할 때 별도의 방법이 있진 않지만 수익가치를 평가하는데 있어서 물류의 특징을 아는 것이 중요하다. 특징을 알면 평가 시 누락될 수 있는 부분들을 찾을 수 있다. 또한 물류부동산에 대한 지수가 없기 때문에 물류부동산을 접근할 때 이번 포럼에서 얻은 정보가 도움이 될 것으로 기대한다.

   
 
Q. 감정평가를 하는 입장에서 애로사항이 있다면?

A. 기존의 물류시설들은 일반적인 창고의 개념이었기 때문에 기존의 감정평가 방법을 통해 할 수 있었다. 하지만 물류시설이 대형화 되고 자동화가 진행되면서 건축물의 가치평가 기준을 어디까지 둘 것인가에 대한 고민이 있다. 일반적으로 이전이 가능한 설비는 건물의 감정평가에 내용이 포함되지 않는다. 하지만 자동화 물류센터의 경우 건물의 가치보다 자동화 설비에 대한 비중이 높은 경우가 있다. 이럴 경우 정확한 판단을 위해서는 어디까지 부동산으로 포함할 것인지에 대한 기준이 있어야 한다. 또 현재는 건축물이 없는 경우에도 하게 되는 경우가 있는데 이때는 컨설팅 개념으로 하게 된다. 조건부 평가를 하게 된다. 가능성을 보고 평가를 할 수 있지만 전제 조건을 달고 평가한다는 점에서 평가는 사실 크게 의미가 없는 것이 사실이다.

Q. 물류시설이 좋은 감정평가를 받으려면?
A. 좋은 감정평가보다는 정확한 감정평가가 중요하다. 하지만 굳이 이야기를 하자면 원가적인 부분은 대부분 오픈되어 있다. 예를 들어 신축건물을 100억 원을 투자해 개발했는데 가치가 50억 원이라면 잘못 지은 것이다. 주관적인 생각보다 시장에서 객관적으로 효용을 인정받을 수 있도록 해야 한다. 용도에 맞게 잘 개발해 수익률이 높아진다면 당연히 건물의 가치는 올라가게 될 것 이라고 생각된다. 일반적으로 토지와 건물에 대한 평가를 할 때 토지가격이 가지는 포지션이 높을수록 안정적이라고 평가 할 수 있다. 건물은 감가상각이 되기 때문에 가치는 시간이 갈수록 하락하게 된다. 하락되는 만큼 토지에서 가치가 상승해야 한다. 이러한 측면에서 봤을 때 도시지역으로 물류시설이 들어오면 안정성이 높아질 수 있다고 말할 수 있다.
감정평가를 하는 방법은 크게 3가지가 있다. 주변시세를 반영하는 방법, 건물원가를 반영하는 방법, 얼마만큼 수익을 산출할 수 있느냐를 가지고 하는 방법이 있다 물류부동산의 경우 미래의 수익을 통해 감정평가를 하는 경우가 많기 때문에 미래의 수익을 많이 산출할 수 있다면 건물의 가치는 올라가게 된다.

Q. 현재 물류시설에 대한 감정평가는 재대로 이루어지고있는지?
A. 지금까지는 재대로 평가되고 있다고 생각한다. 물류센터가 도심이 아닌 외곽에 위치하고 있고 자동화 설비 등이 없다보니까 건물가치를 평가하는 것에는 문제가 없었다. 하지만 앞으로는 여러 가지 측면에서 고민을 해야 하는 것은 사실이다. 지금은 복합적이고 대규모로 개발되기 때문에 관련한 이슈들이 발생될 것으로 보인다. 냉동 냉장의 경우 평가 전례가 있고 이를 모아 놓은 DB가 있어서 이를 평가하는데 문제가 없지만 현재 개발되고 있는 물류시설들은 평가 전례가 없기 때문에 기준을 잡는 부분에서 어려움이 예상된다.

Q. 앞으로 물류부동산에서 감정평가의 중요성은 어떻게 될 것으로 보이는지?
A. 평가 시장이 조금 넓어질 수 있을 것이라고 생각된다. 물류부동산만 모아서 하는 경우는 없었는데 지금은 아니다. 현재가치가 얼마라는 것을 투자자들에게 보여줘야 되기 때문에 평가 시장은 성장할 수 있을 것이라고 생각한다. 정확한 평가를 할 수 있는 기초를 다지는 단계라고 생각된다.

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