신재광 (주)아이엠로지스중계법인 사업개발본부 본부장

최근 물류산업의 중요성이 부각되고 물류의 개념이 확대되는 시점에서 다양한 수요에 능동적 공급을 위한 물류시설관련 정책이 도입되고 있다. 물류단지 역시 그간 물류시설개발종합계획의 총량제로 인해 민간주도의 자율적 공급이 극히 제한되어 왔으나 2014년 6월 총량제의 폐지로 실수요가 있는 대상지역은 실수요검증 절차를 통해 물류단지를 신규로 개발 할 수 있는 제도가 마련되었다.

또한 지난해 5월, 대통령 주재 규제개혁장관회의에서 ‘전자상거래 활성화를 위한 물류인프라 규제개혁방안’을 발표하면서 도시물류인프라의 부족으로 인한 문제들을 해결하기 위해 도심지역의 노후화된 물류터미널과 유통업무설비 등에 물류·유통·첨단산업이 융‧복합된 시설로 재정비 할 수 있는 도시첨단물류단지제도가 발표되었다. 해당제도를 담은 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률(이하 물류시설법)’은 지난해 12월 국회를 통과했고, 올해 6월 30일부로 시행되고 있다.

이로써 물류단지는 지역물동량 처리를 위한 전통적인 일반물류단지와 도시물류인프라 기능을 위한 도시첨단물류단지(이하 도첨단지)로 구분된다. 두 개의 물류단지는 물류시설법에 의해 개발되기 때문에 인허가절차기준, 토지수용기준, 인허가의제사항, 토지분양가격 및 임대료결정기준 등등 대부분 동일한 기준을 적용 받지만 도첨단지 입법취지상 기존시설의 재정비성격이 강하기 때문에 상이한 부분들이 있다.

첫째, 일반물류단지와 도첨단지의 가장 큰 차이점은 설치 대상지역에 있다. 일반물류단지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)’에 따라 도시군계획시설의 설치기준을 적용 받기 때문에 대부분의 용도지역에 지정 가능하나, 도첨단지는 물류시설법 제2조 6의 2에 따라 용도지역상 도시지역에만 설치 가능하다. 이와 같은 설치 대상지역의 차이는 일반물류단지와 도첨단지의 기능 차별화를 유지시키게 될 것으로 보인다.

둘째, 일반물류단지는 도시계획시설 상 유통업무설비에 포함되지만 도첨단지는 포함되지 않는다. 도시계획시설은 국계법상 국토를 구성하는 기반시설이기 때문에 민간이 소유하고 운영함에도 불구하고, 매우 제한적인 개발만 허용된다. 즉 일반물류단지는 착공 전 사업이 반려되거나 취소되는 경우, 또는 준공 후 일정 시간이 지나 지정이 해제될 경우 물류단지 지정 전 토지용도로 변경된다. 하지만 도첨단지는 지정되고 개발이 된 후부터는 지정을 해제하더라도 현재의 용도를 그대로 유지할 수 있기 때문에 사업시행자 입장에서는 매우 큰 장점이라 할 수 있다.

셋째, 일반물류단지 개발 사업은 용지조성 후 토지에 대해 즉시 분양 및 임대사용이 가능하다. 하지만 도첨단지 개발 사업은 반드시 건축물을 개발한 후에 분양 또는 임대해야 하는 차이가 있다.

넷째, 실수요검증제는 총량제 폐지를 대체하는 제도로, 일반물류단지의 경우는 반드시 검증받도록 되어있다. 그러나 도첨단지는 실수요검증제를 구성하는 실수요검증위원회의 자문으로 갈음할 수 있게 되어 있는데, 이는 이미 일반물류터미널로의 기능을 갖고 있던 시설들이기 때문에 도첨단지로 지정되지 않아도 물류기능을 해야만 하는 현실적인 부분이 감안된 것으로 보인다.

다섯째, 민간이 시행하는 부동산 개발 사업에는 대부분 개발부담금과 공공기여가 있다. 일반물류단지는 도로, 녹지, 공영차고지 등의 공공시설로 공공기여를 대신하지만, 도첨단지는 실시계획인가 받는 시점에 토지감정평가액의 25%수준에서 시설 또는 시설 운영비용으로 공공기여를 해야 한다. 공공기여 대상시설에 공동물류센터 뿐만 아니라, 인근 지역주민들에게 필요한 시설도 가능하기 때문에 주변지역과의 친화적인 개발이 가능할 것으로 보인다.

마지막으로, 세제감면 내용에 차이가 있다. 지방세특례제한제71조에는 물류단지 등에 대한 감면조항이 있다. 일반물류단지는 사업시행자가 물류단지를 조성하기 위해 취득하는 부동산과 조성된 물류단지의 수분양자에게 세제감면혜택을 주고 있으나, 현재 도첨단지는 포함되어 있지 않은 상황이다.

그 외에도 도첨단지 내 또는 인근지역에 종업원과 이용객을 지원하기 위한 지원 단지를 조성할 수 있고 다른 지구와 입체복합개발 가능한 조항들은 도첨단지에만 적용되는 기준들이다. 도첨단지는 일반물류단지에 비해 공공 기여량이 높지만 공공기여 방식은 유연하다. 개발방식 또한 다양한 시설들과 함께 입체복합개발이 가능한 특징도 있다. 따라서, 민간의 창의력에 의해 어느 나라에도 없는 복합시설로 개발될 수 있는 제도적 기반이 마련된 것이다. 하지만 민간의 아이디어 제약을 최소화하기 위해서는 도입시설의 규모를 유연하게 설정할 수 있는 기준이 만들어져야 할 것으로 생각된다.

라스트 마일단의 배송체계가 중요해진 현 시점에서 도심을 연결하는 물류인프라로의 제 기능을 다하여, 물류거점 실수요자들의 물류효율화와 서비스의 고도화가 가능한 물류시설들로 개발되길 바란다.

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