물류부동산 제대로 이해하기1

물류센터 투자에 대한 열풍
최근 부동산 투자시장에서 운영 수익률의 재조명으로 물류부동산이 투자시장의 ‘블루칩’으로 여겨지는 경우가 많지만 이전부터 존재하던 시장이며 앞으로도 지속·발전 될 부동산 시장의 한 부분이다.

기존 물류부동산 거래 형태는 대부분 블랙마켓(Black Market) 형식과 지역 네트워크 기반의 중개 시장이었다. 이러한 물류부동산에 일반적인 상업용 부동산과 같은 기준으로 투자를 모색하던 기업들은 실제 사업실행까지 어려움을 겪는 사례도 상당수 있다.

국내 대부분 금융·자산운용·리츠(REITs)와 같은 투자사들은 물류부동산에 경쟁하듯 대규모 자금을 투자하려는 의욕은 높으나, 현실은 투자물건의 선정조차도 어려운 상황이며 실제 투자도 계획에 비해 의외로 소극적인 경우가 많다.

높은 관심에도 불구하고 소극적인 투자가 되는 원인은 무엇일까? 첫째로 투자기업들이 물류센터의 운영 및 관련 산업에 대한 이해력 부족을 들 수 있다. 단순히 수익률만 보고 투자했다가 차후 운영에 실패할 Risk가 큰데도 불구하고 이를 무시하거나 고려하지 않는 경우가 많은 것이다.

둘째로 대부분 국내투자기업들은 물류부동산 투자 경험이 거의 없기 때문에 기존의 상업용 부동산(오피스, 상가 등)투자와 같은 기준을 물류부동산에 적용하고 임대인과 임차인의 신용 검증 또한 현실과 맞지 않게 높은 수준을 적용하는 경우가 많다. 이와 같이 잘못된 접근방식과 높은 적용 기준이 투자기업들마다 마땅한 물건을 발굴하지 못하는 요인으로 꼽을 수 있다.

현업에서 물류부동산 투자를 계획 중인 투자기업 관련자들과 상담을 하다 보면 신규 투자 검토 중 가장 힘든 요소로 투자자들이 물류센터 소유주·임차인의 신용도와 주로 마스터리스(Master Lease)방식의 운영만 선호하기 때문에 실제 투자로 진행되기 어렵다고 종종 언급한다.

그러나 외국계 투자기업들은 한발 앞서 현실적인 투자기준과 개발PF(project financing)을 주도하여 매입 후 꾸준히 수익을 창출하는 투자 사례도 있다. 현재 성공적 투자 사례는 국내 물류부동산 관심도가 낮을 때 우량 물류센터를 미리 선점해 투자 한 몇몇 외국계 기업 외에 전무한 실정이다.

물류부동산 투자 전 고려사항
각 투자기업마다 부동산의 투자 검토는 기존 분석 방법을 적용하지만 물류부동산 투자는 관련 산업 Trend를 참조하여 투자가치를 가늠할 수 있다. 예를 들어 작년부터 택배업계의 Hot Issue로 부상한 택배사의 배송시간 단축 과열경쟁은 거점 확보 전쟁으로 이어졌으며 해당 기업마다 거점 확보를 위해 물류부지 매입 및 신규 물류센터 건설이 최근 들어 가장 많았다.

이외에도 관련 산업에서 배송과 고객서비스의 차별화를 위해 부동산 확보를 서두르고 있어 이러한 요인은 물류부동산 개발을 가속화 시키는 요인으로 판단된다.

택배산업 외에 최근 자동차, 바이오·의약품, 공산품, 식품 등 각 분야의 서비스 영역이 대도시 인근지역 또는 일일 2배송이 가능한 지역으로 몰리는 현상이 강한 것으로 보이며 이런 변화 요소에 따라 해당기업의 물류거점 재편성, 확장, 임차인 이동이 발생되고 있다. 또한 물류센터를 TC(Transport Center)센터, DC(Distribution Center)센터, CC(Complex Center)센터 등 구분하고 이러한 기능에 따라 임차하여 사용하는 기업이 달라진다는 점도 고려해야 할 사항이다.

이런 Data와 Issue, Trend 정보로 테넌트(Tenant)기업들의 거점계획을 정확히 파악하기는 힘들지만 향후 해당기업들의 전략적 이전지역 또는 사업 확장 지역을 미리 예측해볼 수 있으며 테넌트(Tenant) 타켓을 좁혀서 유추할 수 있다.

운영 관리사의 경우 물류센터 운영 중 불가피한 임차인의 이탈이나 계약만기 후 공실해소 대책수립에서 임차기업 유치에 방향성을 규정하는 요인도 된다.

투자기업의 경우 사업성 검토에서기존 운영 수익률, 소유주, 임차인의 신용도, 인근지역의 시세 또는 시장분석 데이터로만 분석하는 경우가 많은데, 투자할 대상의 규모나 임차인의 신용도보다 향후 관련 산업이 선호하는 건축구조, 선호위치(지역), 비용절감 효과, 교통망의 편의성, 인력조달의 용이성 등을 같이 분석하여 해당 물건에 투자하거나 운영한다면 테넌트(Tenant)의 이탈현상이나 공실해소에 좀 더 좋은 결과를 유도할 것이다.

반대로 기존처럼 단기적 운영수익 또는 투자수익만 추구하여 이런 검토과정을 묵과한다면 이후 투자리스크(Investment Risk)는 일반적으로 더 높을 수 있겠다. 아직까지 물류부동산에 대한 정확한 투자분석 기준이 이루어지고 있진 않지만 점점 좋은 투자사례들이 많이 생겨나기를 기대한다.

투자 계획 시 유의사항
① 맹목적인 수익률의 수치와 자금력만 믿고 물류부동산을 개발·투자해서는 안 된다. 물류부동산(물류센터)는 오피스, 주택과 달리 유기적인 요소가 많으며 관련 산업의 변화요소에 민감한 부분이 많다. 예를 들어 화주사의 서비스 시스템의 변화에 따라 선호지역, 시설조건에 대한 기준이 점점 달라진다.

② 투자나 매수가치(Value) 판단의 요인 중 실사용자 또는 임차인(화주사)의 신용도 중요하지만 입지적 선호도, 건물의 준공년도, 시설 구조(설계), 해당 지역의 발전성(또는 확장성)에 대한 검토도 중요하다.

③ 투자·개발 또는 매수한 물류부동산의 임대 운영은 단일 마스터리스(MasterLease) 방식보다 2~3개의 다중 사용자(임차인)로 구성하는 것이 운영상 Risk가 비교적 적다.

④ 국내외부동산 배상보험의 가용범위 및 사건·사고등 유사시 대응책에 대하여 확실한 수립은 최대한 검토해야 한다. 시설 안전성의 관련 법규는 점점 더 강화되는 추세이며, 사례나 국내 동향을 볼 때 운영하는 PM·FM업무 관련사 외 실제 소유주의 책임 또한 점점 비중이 커져가는 추세이다.

⑤ 국내 물류부동산 관련 빅데이터(Big Date)의 분석을 제대로 할 수 있는 중개법인과 관련 전문 인력이 그리 많지 않다. 하지만 그렇다 하더라도 투자하고자 하는 사업을 진행하기 전 부동산전문 컨설팅기업이나 전문 중개법인의 진단이나 의견을 참조하길 권장한다.

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