그래서 일부에서는 부동산에 투자하는 시대는 끝났다는 얘기까지 나오고 있다. 그러나 최근 물류시장에서는 부동산투자가 급증하고 있으며, 그 열기는 식을 줄 모르고 있다.

해외 투자자들뿐만 아니라 국내 기관 투자자, 자산 운용사들이 서로 앞 다퉈 물류부동산시장에 뛰어들면서 물류산업에서 가장 핫한 시장으로 떠오르고 있는 것이다.

지금껏 물류부동산시장은 대표적인 위험 자산으로 분류돼 물류를 하지 않는 기업들과 자산운용사, 기관 투자자들의 관심을 크게 받지 못했다. 하지만 최근 들어 오피스, 상가, 공장 등 다른 부동산 상품들의 수익률이 저하되고, 상대적으로 많은 운용수익이 보장되는 물류시설이 주목받기 시작했으며 하나의 핵심 투자상품으로 각광을 받고 있다.

많은 부동산 전문가들은 ‘땅은 배신하지 않는다’라는 지론을 갖고 있다. 이런 지론을 바탕으로 물류센터를 직접 개발해 운영할 경우 물류사업을 통해 얻은 수익보다 지가 상승을 통한 수익이 더 많다고 역설하는 이들까지 등장하고 있다.

경쟁 과열…시중 평가금액보다 10% 이상 올라
2000년대 초 물류부동산 시장에는 현재와 비슷한 수준의 부동산 투자 광풍이 한 차례 진행된 적이 있다. 당시에는 국내에 진출한 프로로지스와 AMB 등이 다수의 물류센터를 매입하며 시장을 주도했다. 그러나 최근에는 해외 부동산투자기업들은 물론이고 국내 운용사와 기관 투자자들까지 물류센터 매입에 적극적인 자세를 취하며, 경쟁이 과열되는 양상도 보이고 있다.

지난해 K물류센터와 H물류센터 매입 당시 국내 기관사와 해외 부동산투자회사가 치열한 경쟁을 벌여, 시중 평가금액보다 10~15% 정도 비싸게 매입한 바 있다.

국내 기관투자자 외에도 물류부동산에 관심을 갖는 중견 개발기업들도 늘어나고 있음은 물론 물류부동산 시장에 적극적으로 뛰어들기 위해 관련 부서를 신설한 대기업 건설업체들도 다수 등장, 시장에서의 경쟁은 갈수록 치열해질 것으로 예상되고 있다.

물류부동산 시장에 많은 이들이 관심을 갖고, 투자가 집중되는 이유는 간단하다. 운용 수익률이 다른 부동산 상품보다 높게 형성되어 있기 때문.

업계 관계자에 따르면 최근 오피스 시장의 수익률은 3~4%대에 불과한 반면 물류부동산의 경우 최소 6%대의 운용 수익률을 기대할 수 있다.

또한 대형 오피스나 상가, 공장 등에 투자하고 남은 금액을 활용해 포트폴리오를 맞추기 쉬운 상품이라는 점도 물류부동산시장 활성화 요인으로 손꼽힌다. 즉 포트폴리오를 구성할 때 마지막으로 붙일 수 있는 딱 맞는 조각이 물류부동산이라는 설명이다.

메이플트리 조민형 상무는 “사실 국내 투자기관들은 2012년부터 물류부동산에 대한 스터디를 시작했었다. 그것이 지난해에 터지면서 뜨거운 시장이 된 것 같다”고 설명했다.

티엘코리아 유강철 물류혁신연구소장은 “그간 국내외 부동산 기관 투자가들은 상업용 부동산 중에서 가장 안정적이고 시장규모가 큰 대형 오피스 시장에 중점적으로 투자해 왔었다. 그러나 기관들의 오피스 투자 경쟁이 치열해지면서 수익률 하락으로 이어졌고 새로운 투자처가 필요한 상황에 처했다. 그리고 그들이 눈을 돌린 곳이 바로 물류부동산 시장”이라고 말했다.

세빌스코리아 우정하 부장은 “시중 은행 정기예금금리와 채권형 펀드의 수익률이 연 1~2%로 떨어진 것에 비해 부동산 간접투자의 수익률은 상대적 높은 실적을 보이고 있다”며 “수익성과 안전성을 함께 보장받을 수 있는 부동산 간접 투자에 대한 열망은 더욱 커질 것으로 예상된다”고 말했다.

물류리츠 비율 꾸준히 늘어
물류부동산에 대한 관심이 뜨거워지자 정부도 적극적으로 물류부동산 활성화에 앞장서고 있다.

지난해 2015년 8월 국토교통부는 시장의 자금을 모아 부동산에 투자하는 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)의 장점을 살려 물류부동산을 활성화시키겠다는 취지에 따라 한국리츠협회, 한국통합물류협회와 ‘물류와 리츠(부동산투자회사, REITs)분야 업무협력을 위한 협약(MOU)’을 체결했다.

정부는 이번 협약을 통해 물류부동산 활성화와 물류-리츠 융·복합을 통해 일자리 창출함은 물론 업무시설(55%)에 편중되었던 리츠의 투자 자산을 물류분야로 다각화하여 부동산산업 전반의 위험분산 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다.

국토교통부의 리츠 투자자산별 현황 추이자료에 따르면 물류리츠 비율은 2013년 2.1%에서 2014년 2.3%, 2015년 2분기 3.1%로 꾸준히 늘어 2016년에는 5%에 이를 것으로 예상된다. 미국의 경우는 리츠 총자산(1,000조) 중 오피스(15%), 주택(13%), 상가(21%), 헬스케어(9%), 물류(5%)로 구성되어 있다.

한 업계 관계자는 “2014년까지 물류에 투자하는 리츠는 5건에 불과했으나 지난해 7월까지만 해도 7건(총사업비 4,127억 원)이 인가되는 등 물류리츠가 급증하고 있는 추세”라며 “정부가 직접 나서는 만큼 물류업계 정보공유를 통해 리츠의 건전성 확보에도 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.