넘사벽(넘을 수 없는 사차원의 벽) 되어버린 ‘실수요검증제’

규제를 개선하기 위해 국토부가 시행하고 있는 사업이 기존의 규제보다 더한 규제로 작용하고 있어 업계가 반발하고 있다. 실수요검증제라고 불리는 이 제도는 실수요검증을 통해 필요한 곳에 물류단지를 개발할 수 있도록 제도를 개선한 것이지만 실제로는 물류단지를 개발하는 데 총량제보다 더 강력한 장벽이 되고 있다는 평가다.

실수요 검증제는 지난 2014년 6월 ‘제 2차 물류시설개발 종합계획 변경’을 통해 총량제 폐지와 함께 신설되었으며 2015년 6월에 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률(이하 물류시설법)’이 개정되면서 법제화 됐다. 실수요 검증제는 실제 물류시설을 필요로 하는 이들(수요자)에게 적합하도록 개발을 유도함으로써 무리한 사업추진과 투기는 물론 지역주민들의 민원 등의 문제점을 최소화하는 것을 목적으로 하고 있다고 국토부는 밝히고 있다.

국토부에서 밝히고 있는 목적으로 제도를 개선한 것이어서 제도 자체는 업계에서 환영받고 있다. 하지만 제도 개선 후 진행과정에서 매끄럽지 못한 모습을 보이면서 업계의 불만을 야기 시키고 있다는 지적이다. 업계에서는 검증반의 배점기준, 평가항목의 불균형, 심위 위원의 자질 부족, 검증반의 역할론까지 총체적인 문제를 안고 있다고 설명하고 있다.

며느리도 모르는 검증반 배점기준
지난 10월 국정감사에서 정성호 국회의원(새정치민주연합/경기 양주·동두천)은 보도 자료를 통해 실수요 검증반의 평가위원은 공정성과 객관성을 상실한 채 상식적으로 납득할 수 없는 평가를 진행해 왔다고 밝혔다.

보도자료 나간 후 국토부는 지난 11월 10일 오송역에서 설명회를 개최하고 평가 점수에 대한 해명을 했다. 하지만 이 해명은 더욱 납득하기 어려워 업체들의 불만은 더욱 증폭되는 결과를 낳았다. 본지에서 입수한 녹취자료에 따르면 이날 검증 위원이었던 K씨는 소수점까지 같았던 내용에 대해 ‘점수에 수우미양가를 주는 것처럼 몇 점에서 몇 점까지 점수에 범위를 주고 그것에 대표점수를 주기 때문에 소수점까지 같을 수밖에 없으며 위원들이 점수를 동일하게 준다는 것은 동일한 시각으로 보고 있다고 볼 수 있다. 점수편차가 많이 나는 것은 의견이 분분하다로 해석하는 것이 맞지 않을까’ 라고 해명하고 있다. 또 K위원은 점수에 대한 부분은 정성적인 평가와 정량적인 평가가 함께 진행되기 때문에 이러한 결과들이 나올 수 있었다고 설명했다.

하지만 이러한 설명은 상식선에서 생각해도 쉽게 납득이 되지 않는다. 우선 정성적인 평가와 정량적인 평가에 있어서 국토부는 지난 9월 30일 제주물류정책세미나에서 밝힌 바 있다. 하지만 평가항목의 점수는 정성적인 부분과 정량적인 점수의 합산이라는 점에서 두 가지 형태 모두 나오기 힘들다. 최저점이 2.5점 나왔고 최고점이 77.5점이 나왔다는 것은 정량적인 평가 없이 정성적인 평가만 했다고 볼 수 있다, 또한 소수점까지 같은 점수가 나왔다는 것은 정성적인 평가 없이 정량적인 평가만을 했다는 의미이다. 평가위원의 전공분야가 다른데 같은 점수가 나왔다는 점에서 사전에 협의가 있었는지에 대한 의문을 갖게 한다. 실수요에 참여한 기업의 관계자는 “정성평가가 포함되어 있는 어떤 심의에서도 소수점까지 같다는 것은 합의 도출하지 않는 이상 그렇게 나올 수 없다는 것은 분명한 사실”이라고 말했다.

검증 평가항목의 중요도도 이해 안돼~
평가항목의 중요도도 문제가 되고 있다. 우선 정성적으로 평가할 수 있는 내용의 중요도는 모두 ‘매우 중요’이며 정량적으로 평가를 하겠다고 한 내용은 모두 ‘보통’의 중요도를 나타내고 있다. 이는 정량적인 부분에서 충분한 자료를 제출하고 좋은 점수를 얻더라도 심사위원이 탈락시키고자 한다면 충분히 탈락시킬 수 있는 구조인 것이다.

특히, ‘보통’의 중요도를 가지고 있는 토지현황의 경우 ‘매우 중요’ 하다는 것이 일반적인 견해이다. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 제2조(정의)에 따르면 ‘물류단지란 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치·육성하기 위하여 제22조에 따라 지정·개발하는 일단(一團)의 토지를 말한다’고 되어 있다. 토지를 지정·개발 하는 사업이기 때문에 토지확보 상태보다 중요한 것은 없다는 지적이다. 업계 관계자는 “단지를 조성하는 사업에서 토지를 매입하는데 드는 비용은 전체 비용의 50%를 넘는 수준이기 때문에 더욱 중요시 봐야 한다”고 설명했다. 또한 정성적으로 평가되는 사업비 조달계획에도 영향을 미치는 매우 중요한 평가 항목이라는 것이 중론이다. 그렇다면 실수요 검증의 사업수행능력에서 토지현황, 즉 ‘토지매매 또는 토지사용 승낙서 등을 고려하여 토지확보 상태에 대해 정량평가’라고 되어 있는 부분의 중요도는 매우 중요한 것으로 볼 수 있다. 하지만 지금까지 실수요검증반에서는 이를 중요하지 않은 항목으로 평가하고 있다. 실제로 한 업체는 토지를 70% 가까이 보유하고 있는데도 통과하지 못한 것으로 나타났다. 실수요를 진행하고 있는 기업 관계자는 “평가기준에 토지매입에 대한 부분이 보통으로 되어 있다. 중요치 않다는 것이다. 이것은 우리를 떨어뜨리기 위한 것인지 새로운 곳을 (지정)해주기 위한 방법인지 모르겠다”고 전했다.

추천받은 국토부, 추천한적 없는 연구원
민간위원의 위촉 과정에도 문제가 있었던 것으로 나타났다. 실수요검증을 받고 있는 한 기업이 검증반의 운영에 관련된 민원을 제출했는데 이에 대한 국토부 답변내용을 살펴보면 ‘민간위원은 관련 전문가단체 추천 등으로 교통 물류 및 금융 등 평가분야별 전문가로 구성하여 위촉하였으며(중략)’이라고 되어 있다. 하지만 관련업체가 직접 확인 한 결과 추천에 의하지 않은 검증위원도 있는 것으로 확인됐다. 교통 물류 전문가로 위촉된 위원 중 S연구원 소속의 검증위원의 경우 검증위원 추천을 묻는 실수요 참여업체의 문의에 S연구원은 ‘K연구원이 국토교통부 물류단지 실수요검증반에 어떻게 참여하였는지 확인 할 수 없으며 최근에는 연구원에서 추천한 사실은 없습니다’라는 답변을 내놨다. 즉, 추천 없이 실수요검증반의 검증위원으로 활동하고 있는 것이다. 수백에서 수천억 원의 사업비가 들어가는 물류단지 개발 사업에 가장 중요한 역할을 담당하고 있는 실수요 검증위원을 국토부에서 공식적인 절차 없이 선정했다는 점은 쉽게 납득하기 어렵다. 검증위원의 교체를 주장하는 기업 관계자는 “공식적인 절차를 거치지 않고 검증위원을 뽑았다면 교체 해달라고 하는 것은 우리가 할 수 있는 당연한 요구”라고 설명했다. 해당 검증위원은 지난 12월 7일부로 사퇴한 것으로 확인했다.

검증위원의 자격도 도마 위에 올라왔다. 실수요 검증에 참여했던 시행업체 관계자는 “검증위원이 질의응답 하는 과정에서 (전문지식)수준에 대한 의심이 들었다”고 전했다. 사업의 내용을 이해하지 못하거나 질의한 내용의 답변을 정확히 이해하지 못하는 위원들도 보였다는 것. 실제로 물류 교통위원은 개발사업의 기초가 되는 국공유지 등의 용어를 이해하지 못한다거나 담보신탁, 지분법 등의 내용을 모르는 위원이 금융을 포함한 사업수행능력 등을 평가한 사실도 있다고 업체 관계자들은 설명했다.
하지만 심각한 문제는 지금까지 검증위원을 직접 대면해 설명하고 이해시키는 것으로도 검증을 받을 수 없었던 실수요검증이 앞으로는 서면으로 이루진다는 점이다. 지난 5월 7차 검증을 마지막으로 이후의 검증은 서면으로 진행 되고 있다. 업계 관계자는 “직접 설명해도 이해하지 못하는데 제출된 자료만가지고 서면으로 검증하겠다는 것에 대한 우려는 적지 않다”고 말했다.

검증반의 역할은 어디까지?
실수요검증반은 심의 기구가 아니다. 물류단지를 지정하는데 있어 결정권이 없는 검증반일 뿐이다. 하지만 검증을 받는 기업들은 실수요검증반이 심의 기구와 같은 힘을 발휘하고 있고 실제로 가장 물류단지를 지정받기 위해 넘어서야 하는 가장 큰 산이라고 설명하고 있다.

실수요 검증반은 지난 6월 물류시설법이 개정되면서 법적인 근거가 마련이 됐다. 하지만 실수요검증반은 2014년 6월 변경된 ‘제 2차 물류시설개발 종합계획 변경’을 통해 구성되고 운영되고 있다. 변경내용을 보면 ‘국토교통부장관은 교통연구원, 국토연구원, 지자체, 민간위원 등 10명 이내로 수요검증반을 구성하고 수요검증반은 시·도의 물류단지별 검토의견 및 검토 자료를 제출받아 시·도의 물류단지 지정계획 협의 요청에 대한 검토(실수요 여부, 수요면적 및 상류시설 면적 적정성 등)를 실시하여 조정한 후 물류시설분과위원회에 보고하여야 함’으로 되어 있다. 또 다음 항목의 내용을 보면 ‘(국토교통부 물류시설분과위원회 심의) 수요검증반 보고에 따라 조정한 시·도별 물류단지 지정계획은 물류시설분과위원회의 심의를 받아야 하며(중략)’로 되어 있다. 즉 수요검증반의 역할은 검토를 실시하고 조정한 후 물류시설분과위원회에 보고하는 것이고 심의는 물류시설분과위원회에서 이루어지는 것이다. 하지만 사업시행자들이 체감하는 수요검증반은 심의기관처럼 탈락과 통과를 결정하고 있는 모양새여서 문제가 되고 있다. 또한 수요검증반의 역할은 검토와 조정인데 조정 역할을 하지 않고 있는 것으로 나타났다. 즉 검토 후 부족하거나 문제가 있는 부분에 있어 실수요검증 참여업체에게 내용을 공지하고 그에 따른 수정 보완이 이루어져야 하는데 실수요 참여 업체뿐만 아니라 지자체에도 단순히 통과 업체가 있다 없다 만을 서면으로 통보하고 있는 것. 업체관계자는 “무엇이 부족한지, 무엇이 검증을 못 받은 것인지 알려줘야 수정 보완 할텐데 아무런 내용 없이 통과 여부만을 알려줘서 답답하다”고 설명했다. 
 
검증단계에 멈춰선 물류단지, 실수요자들은 이탈 중~
실수요 검증단계에서 멈춰선 물류단지의 시행사들은 시간이 가면 갈수록 애만 태우고 있다. 실제 사용하기 위해 의향서를 제출했던 기업들이 이탈 움직임을 보이고 있기 때문이다. 실수요검증제를 통해 자신이 원하는 시점과 지역에 입주가 가능할 것이라고 판단했던 화주기업들이 실수요검증 자체가 늦어지면서 차선책을 강구하고 있는 것. 물류단지의 시행사들은 실수요검증을 받는 동안 그동안 어렵게 구해놓은 입주업체들이 이탈하는 것을 강 건너 불구경 하듯 보고 있을 수밖에 없는 상황이다. 이는 업계 관계자들은 “처음 실수요검증제를 실시하려던 목적과는 완전히 배치되는 것으로 정부가 정말 실수요가 있는 곳에 물류단지를 공급하기 위해 이 과정을 거치게 하는 것인지 의문이 들 수밖에 없다”고 말했다.

실수요 검증 실시 후 새로운 물류단지는 전무
실수요검증제가 실시 된 후 새롭게 지정된 물류단지가 없는 것도 이상하다고 업계는 보고 있다. 시행업체가 실수요검증이 총량제보다 더한 규제라고 목소리를 높이는 이유도 여기에 있다. 현재 정부에서 발표한 실수요 통과 물류단지는 10곳이다.

하지만 실제로 물류단지들이 검토되거나 시행사가 투자의향서를 제출한 시점을 확인해 보면 이미 오래전부터 실수요검증 물류단지들이 진행되어 왔다는 점을 확인 할 수 있다. 지난 2008년 익산왕궁물류단지가 대통령직 인수위원회 새만금TF팀을 통해 복합물류단지로 개발되는 것이 검토 되었으며 2011년에는 안성보개, 안성공도, 전북군산물류단지가 계획되었다. 지난 2012년에는 광주직동물류단지가 투자의향서를 경기도에 제출했으며 2013년에는 울산삼남, 광주오포, 김해풍유물류단지가 투자의향서를 각 시·도에 제출한 것으로 나타났다. 성남운중과 남여주 물류단지의 경우 2014년 1월 경기도의 주요 업무보고 ‘산업단지와 연계한 공동물류센터 조성 추진’에 미리 계획되어 있었던 것으로 확인 됐다. 즉 총량제 폐지 후 새롭게 물류단지를 지정받은 곳은 한곳도 없는 셈이다.

이러한 상황에서 검증이 완료된 물류단지에 대한 검증이 제대로 이루어진 것인지에 대한 의혹도 커져가고 있다. 이미 결정 되어 있었던 물류단지를 검증함에 있어서 검증반에서 정확한 기준을 가지고 검증했는지 궁금증이 커져가는 것. 국토부가 검증을 통과한 물류단지의 검증 결과를 공개해 달라는 업계의 목소리마저 무시하고 있는 상황이어서 형평성과 공정성에 대한 의혹은 더욱더 커져가고 있다.

검증 통과 물류단지 사업 포기, 무슨 사연이?
현재까지 실수요검증제를 통해 검증된 물류단지는 총 10개 단지이지만 그 중 일부 물류단지는 사업 시행에 문제점을 드러내고 있는 것으로 나타났다. 가장 대표적인 사례가 성남운중물류단지로 실수요 검증을 통과했지만 민원으로 인해 올해 6월 시행사가 사업을 포기했다. 정상적인 절차를 거쳐 실수요 검증을 마친 물류단지가 지역주민의 민원으로 인해 사업을 포기하는 일은 이번 검증제의 취지와도 맞지 않다는 것이 업계의 의견이다. 국토부는 보도 자료를 통해 민원에 대한 문제는 지자체가 인허가 과정에서 검증해야 하는 문제라고 해명했다. 하지만 국토부가 밝힌 물류단지 실수요 검증제도의 절차에 따르면 국토부, 지자체, 민간전문가가 공동으로 실수요 검증을 하게 되어 있어 실수요 검증이 제대로 이루어지고 있는지에 대한 의문을 가질 수밖에 없다. 

경기도시공사가 시행하고 있는 안성공도물류단지도 논란에 중심에 서 있다. 경기도의회 기재위에서 대기업의 특혜논란과 주변 상권의 위축에 대한 우려를 나타내면서 한차례 승인을 보류했던 것. 공도물류단지 물류시설용지의 81.6% 되는 23만 5,405㎡(약 7만 천평)를 이마트에 사용하고 일부만을 중소기업에게 분양하게 되어 있기 때문이다. 사업비가 2천 82억 원이나 되는 물류단지를 경기도시공사가 나서서 부지를 조성하는 것이 공익 차원에서 문제가 된다는 지적이다. 지난 11월 6일 경기도의회의 승인을 얻어 사업이 진행되고 있으나 일부에서는 아직도 재검토를 해야 한다고 주장하고 있다.

그 외 8개의 물류단지 중에서 실시계획승인을 얻은 곳은 울산삼남물류단지 한 곳으로 나머지는 아직도 검토단계 또는 주민 설명회 정도가 진행되고 있다. 지난해 검증이 완료된 물류단지임을 고려하면 짧게는 1년여, 길게는 1년 6개월여 동안 실수요의 목적에 맞게 신속하게 개발되고 있는 사업은 거의 없는 것. 또한 업계 관계자에 따르면 이중 2곳 정도는 자금 문제로 인해 사업 진행에 어려움을 겪고 있다고 전했다. 정부에서 주도하고 있는 실수요검증이 제대로 이루어졌는지 의문이 제기되고 있는 부분이다.

옥상옥이 되어가고 있는 실수요검증제
업계에서 실수요검증반이 지금까지 보여 온 모습에 의혹과 억울함을 호소하고 있는 것은 물류단지 개발에서 물류시설법을 통하는 것이 가장 효과적인데 정부에서 실수요 검증이라는 방법으로 통제 아닌 통제를 하고 있기 때문으로 풀이된다.

물류단지를 개발하기 위해서는 물류시설법을 통해 개발하거나 지구단위계획을 통해 개발해야 한다. 지구단위계획을 통하는 방법은 시간과 비용이 상당히 많이 소요되는데 반해 물류시설법을 근거로 개발되면 ‘산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법’을 준용 받아 인허가의제, 정부지원 등 많은 인센티브를 받을 수 있다. 이는 물류단지를 개발하는데 있어 물류시설법을 통해 하는 것이 가장 빠르고 효과적이라는 의미이다. 하지만 현재 물류시설법을 바탕으로 개발행위를 하기 위해서는 실수요검증제을 통하지 않으면 방법이 없는 상황이다. 상황이 이렇다보니 많은 시간과 노력을 들여 실수요검증제를 통과해야 하고 이를 통과하기 위해서는 공정성이 결여되어 있다고 평가를 받고 있는 검증반의 검증을 받아야 하기 때문에 기존의 총량제보다 더 물류단지 개발이 어렵게 됐다는 것이 업계의 의견이다.

‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배’라는 말은 아무리 훌륭하고 좋은 것이라도 다듬고 정리하여 쓸모 있게 만들어 놓아야 값어치가 있음을 비유적으로 이르는 말이다. 검증단계를 제외하고 실수요검증제라는 제도만 놓고 평가 한다면 업계에서도 긍정적이며 규제를 개선한 좋은 예라는 점에서 공감을 얻고 있다. 다만 실수요를 검증하는 과정에서 좀 더 투명하고 공정한 검증이 이루어진다면 더 바랄 것이 없을 것이다. 현재 국토부는 물류시설법에서 정의하고 있는 실수요검증제에 대한 시행령과 시행규칙을 개정하는 작업을 하고 있다. 실수요검증제가 오는 2016년 어떠한 모습으로 우리 앞에 모습을 나타낼지 기대와 우려가 함께 공존하고 있다.

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