물류 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 좋은 물건만 나오면 사겠다고 덤벼드는 곳들이 넘쳐나고 있다. 이렇다보니 기존 물류업체들 사이에서도 물류센터 건립과 화주 유치 후 재매각을 통해 수익을 창출하려는 기업들이 늘어나고 있다. 즉 물류사업 외에 부동산개발회사(시행사)의 역할을 담당하며 큰 이득을 창출하는 곳들이 증가하고 있는 것이다.

이는 투자 대비 높은 수익을 창출할 수 있을 뿐 아니라 물류센터를 매입하려는 수요가 많기 때문에 가능하다고 볼 수 있다.

실제 물류창고분야 전문 해외투자자가 국내 시장에 진입해 국내 물류센터를 매입하는 사례가 점차 확산되고 있다. 그만큼 경쟁도 가열되고 있다. 또 기존에 많은 물류센터를 매입해 적지 않은 수익을 창출한 기관투자자들의 수요도 끊이지 않고 있다.

이는 오피스사업의 수익성이 하락했기 때문으로, 최근 4~5%에 불과한 오피스사업의 평균 임대수익률보다 물류부동산 임대수익률은 7~10%로 상당히 높기 때문으로 풀이된다.

외국계 투자회사 VS 기관투자자 경쟁 가열
물류부동산에 투자하는 사례가 본격화된 것은 1990년대 후반으로, 외국계 부동산 투자회사인 프로로지스와 AMB, Alpha 등이 국내 물류센터 매입을 하기 시작하면서부터라 할 수 있다.

이후 2008년 금융위기 때 프로로지스가 국내에서 대부분 철수하고, 2011년 AMB와 합병하면서 부동산 투자 사례는 서서히 줄었다. 그러나 2013년부터 싱가포르의 아센다스, 메이플트리, 알파인베스트먼트, GIC(싱가포르투자청)를 비롯해 미국의 라살인베스트먼트, 독일의 도이치자산운영 등 외국계사의 투자가 급격히 증가하기 시작했으며 현재까지 이어지고 있다.

국내 기관투자자들 역시 물류센터 투자에 높은 관심을 보이고 있으며, 주로 펀드방식이나 직접매수하는 형태로 거래되고 있다. 주요 매수자로는 KB자산운용, KTB자산운용, 엠플러스자산운용, 현대인베스트먼트, 하나다올자산운용 등이 있다.

경쟁 가열되는 만큼 임대수익률 하락할 수도
일부 전문가들은 오피스 분야에서 나타난 것과 같이 물류센터 부문에 대한 투자 경쟁이 가열될 경우 임대수익률이 하락될 수 있다고 지적했다.

실제 지난 몇 년 간 해외투자자와 국내 투자자 간 매입 경쟁이 지속되며 물류부동산의 시장가격은 크게 상승한 반면 기대 임대수익률의 경우 하향추세에 있다는 게 그들의 설명이다. 임대수익률은 줄 수 있으나 그들이 매입한 물류센터의 가치는 더욱 올라갈 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

이들이 사들이는 물류센터의 경우 수도권 인근에 위치한 곳들이 대부분으로, 수도권의 범위가 점차 확산되는 추세가 지속될 경우 물류센터의 값어치는 꾸준히 상승할 가능성이 높다는 것이다.

한 물류부동산 투자회사 관계자는 “지금도 마찬가지지만 향후 물류센터의 위치가 수도권 인근에 위치했으면 하는 니즈는 더 커질 것이다”라며 “현재의 수익률에도 만족하지만 향후 물류센터의 가치상승을 고려했을 때 수익률이 소폭 하락하는 것은 크게 신경쓰지 않는다”고 말했다.

해외 물류센터에 투자하는 사례도 증가
물류센터 매입에 적극적으로 나서고 있는 일부 기관투자자들은 국내가 아닌 해외까지 범위를 확대해 투자를 진행하고 있다. 최근 국민연금공단이 삼성SRA자산운용과 합작으로 독일 프랑크푸르트 인근 물류기지를 인수한 게 대표적인 사례라 할 수 있다.

업계 관계자들에 따르면 국민연금은 약 1,500억 원을 투자해 독일 프랑크푸르트 인근 물류기지를 인수하기로 결정했으며, 군인공제회 등에서 함께 투자를 진행할 것으로 전해지고 있다.

국민연금이 인수하려는 독일 프랑크푸르트 물류기지는 자동차 부품회사인 보쉬가 15년 간 장기임차하고 있는 곳으로, 7%대의 수익이 창출될 것으로 알려지고 있다.