그러나 현실은 커다란 차이점을 보이고 있다. 제조업에서 상품을 만들어 판매하면 유통매장과 온라인 또는 모바일을 이용해 전자상거래를 통해 소비자가 구매하고 원하는 장소로 상품은 빠르게(아니면 조금 느리게라도) 도착하게 된다. 여기에는 물류가 생활밀착형으로 우리 생활 속에서 쉽게 접하게 되고, 물류를 움직이는 인프라 시설과 현장작업 인력의 경쟁속도와 제공하는 물류서비스의 가치의 차이에 따라 크게 다른 양상을 보인다. 이것은 다양한 학습과 경험을 통하여 노하우를 습득하고, 개인과 조직이 발전하고 기업의 혁신 능력을 만들어 갈 때에 무한경쟁의 가치로 차별화를 만들어갈 수 있게 된다.

필자가 28년 동안 글로벌 시장에서 유통, 물류, 소비에 관해 다양한 시장을 경험하고 관심을 갖고, 주목해서 지켜보니 미국을 벤치마킹하면서 10년 후에 전철을 밟아가는 일본이 있었고, 일본의 유통과 물류를 근접한 위치에 있으면서 벤치마킹하고 학습하여 한국형 비즈니스를 구축해 온 한국도 10년 이상의 속도로 비슷한 흐름으로 학습과 경험을 진행 중에 있다.

한·일 간 물류부동산, 10년 차이
일본의 부동산 투자시장은 지난 1980년대 경제성장의 전성기에는 오피스 상가와 빌딩, 아파트를 중심으로 부동산 투자의 흐름이 호조를 보였다. 1991년부터 저성장시대에 진입하면서 제로금리에 가까운 경제상황에 제조업은 생산원가와 품질의 혁신에 물류비용 삭감과 서비스 향상에 역점을 두게 된다.

여기에 유통시장도 2000년대 들어 포화시장으로 접어들어 백화점, 종합슈퍼 등의 매출규모는 정체하게 되고, 소비자의 현실구매로 유통매장의 상품가격은 하락하고 이를 효율적으로 지원하기 위해 지속적인 유통기업의 물류센터 확장으로 지원금도 받아서 운영하는 비용센터(Cost Center)의 기능에서 효율적이고 합리적인 이익구조를 창출하는 프로핏센터(Profit Center)로 체제를 바뀌기 시작한다.

1990년대 후반부터 일본 전국 47개 도도부현에서 43개현을 다니면서 이와 관련하여 제조, 유통, 물류의 프로젝트를 수행했던 당시에 물류거점의 통폐합은 진행되고 있었다. 2000년대 들어와 제조와 유통기업들의 비용삭감과 품질과 서비스 향상은 핵심사업 분야를 제외하고는 아웃소싱하는 흐름으로 전환하기 시작했다.

이 시기에 글로벌기업인 DHL이 수도권에 물류거점의 통합과 확대를 추진하는 시기에 프로로지스가 개발한 최신의 물류센터를 2002년에 임대하고 사용하면서 일본 내에 물류센터에 관한 투자와 개발의 붐이 진행되기 시작했다.

그 후 일본 내에는 외국계 물류부동산 투자기업인 프로로지스, GIC, 라샬인베스트먼트, 메이플트리, 일본랩 등이 진출하여 3~5만평이상의 센터를 진행하기 시작하였고, 일본 내 토종인 오릭스부동산, 노무라부동산 등이 1~2만평 규모의 중소형 센터를 개발하게 된다.

그 후에 2008년 글로벌 금융위기를 전후하여 주춤하던 물류센터의 개발은 다시 지속적인 성장추세로 진행 중이고 이러한 흐름은 아시아 시장의 물류센터 확장의 시기로 전환하게 된다. 여기에 중국시장도 지속적인 대형투자가 진행 중에 있으며 한국의 물류부동산 시장도 투자가 시작되어 올해부터는 다양한 투자자들의 유형에 따라 물류부동산의 개발과 전략이 나오는 시기에 와 있다.

대형물류센터는 입지의 기능도 중요하여 일본에서는 도쿄 주변, 요코하마, 오사카, 고베 등 항만입지형이 늘어나고, 도쿄를 중심으로 수도권 입지 형에 육/해/공의 입지에 근접한 지역에 집중적으로 대형물류센터가 늘어나게 되는데, 여기에는 요즘 화두가 되고 있는 배송리드 타임의 속도전과 관련이 있고 차세대 친환경 녹색의 태양열을 갖춘 물류시설에 역점을 두고 있다는 점이다.

지진과 화산폭발, 화재발생 등의 리스크관리를 철저하게 고려하고 물류센터를 완성할 때까지 철저한 공정 하에 체크기능을 통해 무리하게 센터를 개발하고 건축하여 진행하지를 않는다.

기관 투자자의 영향력도 증가하고 있으나 물류회사와 화주, 재무와 투자자의 협력관계를 중시하여 중장기 계획 하에 물류센터를 장기 임대차 계약에 저렴한 물류센터를 확보하게 된다. 물론 인허가 진행도 한국의 진행상황 과는 달리 계획된 시간 내에 가능하게 된다.

물류센터의 기능과 디자인은 점차 차별화되고 대형화 되는 추세에 오락과 편의시설 등을 병설하여 작업자의 물류현장 내 환경조성을 제공하는 부가가치형 센터로 전환하고 있는 중이다.

물류시설 개발의 현황
그러면 한국의 물류부동산과 관련된 물류시설의 개발은 어떤 상황인가?
필자가 물류신문에 칼럼에도 연재하고, 강연하면서 2007년부터 물류센터와 부동산에 관해 소개하고 한국시장도 창고형의 오래되고 진부한 기능에서 벗어나 2010년 이후에 작업환경이 좋은 최신형의 대형시설이 진행될 것이라고 예상해 왔다.

여기에는 기존물류센터의 Capa의 한계로 확장성, 효율성, 차량의 회전율 등과 연계하여 5천평 이상의 물류거점이 필요하게 된 것이다. 수도권에 근접한 용인, 양지, 덕평, 동탄 등의 입지를 중심으로 1~2만평이상 되는 물류거점이 개발되고 진행 중에 있는 상황이다.

올해 5월에 오픈한 장지동 가든5 옆에 있는 서울복합물류단지는 현재로서는 연면적 12만평 규모로 최대의 물류센터로 지하 2층 지상 6층 규모의 대규모 종합물류단지로 국내 유일의 유통, 물류 클러스터로 서울시 5대 도심권 내에 위치한 도심형 물류단지로서 탄생하게 된 것이다. 이전에는 오산의 현대로지스틱스센터가 6만평으로 한국에서는 최대 규모의 물류센터였다.

여기에 진행 중인 화성동탄복합물류단지가 예정대로 2015년 하반기에 건축공사가 진행되어 약 3년의 공사가 진행된다면 한국최대의 약20만평의 물류단지가 들어설 가능성도 보인다.

용인과 이천, 동탄, 그외 지역으로 1-2만평 규모의 물류거점의 개발을 진행 중인 개인과 물류기업, 투자회사 등 다양한 유형의 투자자들이 물류부동산 시장에 진입하고 있다.

물류부동산 시장에 주목하고 진입하는 이유는?
한국시장도 6월11일에 발표한 1.5% 저금리 시대가 진행되었고 제조와 유통시장의 포화상태에 신성장동력과 쇼핑몰 개발과 새로운 소매업태의 개발 등으로 수익구조 창출로 전환해야 하는 시기에 와 있다.

오피스와 복합상가, 아파트의 투자수익은 당분간 줄어들 것이고 여기에 호재로 작용하는 물류부동산은 저금리, 저성장시대에 8~10%의 안정적인 수익구조로 기대되기 때문이다.

요즘 들어 우후죽순처럼 늘어나고 진행되는 물류센터 개발에도 문제점이 많이 발생하고 있다. 건축도면의 기준대로 공사가 진행되지 않고 있고 소방시설, 기둥, 환기, 천정, 바닥재 등 물류의 기본구조에 문제가 발생하는 물류센터도 생기고 있다.

이러한 문제점은 빠르게 빠르게를 진행해 온 한국형 물류센터가 단기간 내에 안고 있는 과제이기도 하다.
부동산 토지를 소유한 소유자는 물류를 모르는 상태에서 물류개발에 뛰어들고 3자물류사업을 진행하다가 물류센터를 매각하면서 물류부동산 사업을 핵심사업으로 확장하는 물류기업도 생기고 여기에 대규모 해외투자자는 지금까지 한국의 인허가 취득의 장기화로 완성중이거나 진행 중인 물류시설을 매입하는 상황도 진행하게 된 것이다.

앞으로는 중규모의 투자자들도 물류부동산 시장에 진입하고 있어 1~3만평 규모의 물류센터 개발도 늘어 날 것이고 안정된 크레디트 신용을 토대로 임대차 화주를 선정하여 맞춤형 물류센터를 제공하는 물류시설도 늘어날 것이다.

우리가 새로운 집으로 이사 가고 주거환경을 바꾸듯이 종래의 중소규모의 오랜된 창고는 진부화 되어 기능이 상실되고 최신의 중대형의 물류시설이 늘어나면서 작업환경도 좋아지고 물류센터의 기능도 쾌적한 선진국형 물류센터가 지속적으로 진행된 것이다.